В отрыве от цивилизации

Новая Москва так и осталась неким искусственным аппендиксом, не признанным столицей. Эти территории стали изгоями, так как от привычной области их отрезали, а к высокомерной столице пришить забыли. Вернее, пока резали, планы поменялись, и отрезанный ломоть стал уже не столь нужным.

Но, как бы то ни было, по указке сверху Новая Москва признана столичной территорией, которую развивают хорошими темпами. Не так быстро, как меняется плитка на Тверской, но все же деньги вкладывают. А в бывший не так давно период надежды на децентрализацию столицы здесь развивалась и коммерческая недвижимость, особенно офисные площади. Как сейчас чувствуют себя эти бизнес квадратные метры? Кому они нужны и чем могут соблазнить?

Взяли паузу

Появление Новой Москвы не могло не привлечь внимания девелоперов, которые совершенно справедливо полагали, что эта странная, но все же Москва привлечет к себе внимание жителей, что спрос на недвижимость увеличится. Это и произошло. Как отмечает директор по маркетингу делового квартала Neopolis Светлана Григорьева, с момента присоединения население Троицкого и Новосмосковского административных округов увеличилось в полтора раза, причем тенденция к росту до сих пор сохраняется.

Новые территории нуждались не только в жилье, но и в рабочих местах. Появлению новых офисов на окраинах всегда способствует политика децентрализации. Идея здравая, реализующаяся во многих мировых мегаполисах, но пока не прижившаяся у нас. Вернее, про децентрализацию много говорили и говорят, но как-то мало кто реально воплощает этот лозунг в жизнь. Если б власть сама, как и задумывалось изначально, переехала на присоединенные территории, все было бы иначе. Но данный путь не сложился.

Как бы то ни было, офисные центры в Новой Москве есть. Степан Муромский, консультант департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл», приводит следующие цифры: «Если говорить о предложениях в бизнес-центрах Новой Москвы, то это 500–700 тысяч кв. м. В начале 2017 года средняя доля пустующих площадей на рынке новомосковских БЦ, введенных в эксплуатацию ранее, находится в диапазоне от 10 до 20 % и имеет тенденцию к незначительному увеличению. Это актуально для БЦ на этапе заселения — с 2014 года. В „старых“ БЦ нулевых и десятых годов пустующие площади составляют 5–10 %».

По данным Елены Серенко, генерального директора «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», на территории Новой Москвы расположено семь качественных деловых центров площадью от 2 тысяч кв. м до 430 тысяч кв. м. Давно функционирует БП «Румянцево». Недавно открылись К2, G10, Comcity, «Высота», «Неополис», «Внуково Аутлет», «Дубровка».

Однако Дмитрий Жидков, директор департамента офисной недвижимости S. A. Ricci, отмечает, что не Новая Москва стала причиной появления упомянутых офисных площадей. Офисы просто строились при МКАД на различных шоссе. Некоторые БЦ вообще задумывались до появления даже самого понятия «Новая Москва».

Есть-то они есть, но вот востребованы далеко не все. Дмитрий Жидков рассказывает: «В Новой Москве нет спроса на офисные помещения. За последние полтора-два года ни одному БЦ Новой Москвы не удалось обзавестись не только крупными, но и средними офисными арендаторами — сколько-либо весомых сделок по аренде просто не было».

Такая картина, конечно, известна девелоперам, именно поэтому знаковых самостоятельных офисных зданий в этой локации строить в ближайшее время не планируется, да и ранее озвученные планы переносятся на более поздний период. Так, Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium, отмечает: «Предложение бизнес-центров в Новой Москве должно было пополниться новыми очередями проектов: второй фазой Comcity и третьей и четвертой очередями БП К2. Однако планы по вводу К2 сейчас перенесены на 2019 год, а Comcity заявил о будущем переформатировании проекта: вместо новой очереди офисных площадей девелопер планирует апартаменты. В данном случае стратегия может оправдать себя: качественного жилья на территории Новой Москвы пока не так много, а близость метро добавит проекту популярности».

На кон ставили

Офисная картина пока выходит не столь оптимистичная, как предполагалось. А ведь все верили, что бизнес на новых столичных территориях не просто приживется, но забьет ключом. И ставки, кажется, принимались оправданные для таких прогнозов.

Во-первых, ставка делалась на активное развитие территории, в том числе и на улучшение транспортной доступности данных локаций. Поговаривали, что добираться в новомосковские офисы удобнее, чем в центральные, потому что всегда движешься против потока.

Во-вторых, в расчет принималась пониженная арендная ставка, которая однозначно была выгоднее привычных московских. Елена Серенко приводит следующие аргументы: «Арендная ставка на присоединенной территории начинается от 6,5 тысячи рублей за 1 кв. м в год. Такая аренда действует, в частности, в БП „Румянцево“. Но это минимальное значение по рынку, в прочих БЦ ставка может достигать 16–18 тысяч рублей за 1 кв. м в год. Для сравнения: в Юго-Западном округе средние ставки в офисных центрах составляют 18–22 тысячи рублей за 1 кв. м в год».

В-третьих, привлекательность удаленных от центра БЦ повышали за счет концепции и насыщенной инфраструктуры. Светлана Григорьева отмечает: «Поскольку на территории Новой Москвы все еще низкая плотность застройки, а площади земельных участков под строительство офисных объектов относительно большие, у девелопера есть возможность реализовать новые для российского рынка форматы — бизнес-парки и деловые кварталы. Особенность этих форматов — сильная инфраструктурная составляющая, что важно для децентрализованных территорий». Все выше названные три козырных фактора могли быть веским аргументом в пользу дальнего переезда той или иной компании, если бы не вмешалась фортуна.

Козырей не сдали

Фортуна облачилась в маску кризиса и смешала все расчеты относительно Новой Москвы. Хотя она и без маски нанесла урон востребованности данных территорий, когда чиновники заявили, что передумали переезжать в Новую Москву.

Второй отрицательный момент заключается в том, что территория не так быстро развивается, как ожидалось. Главным критерием для компании при выборе нового офиса является его месторасположение. Люди должны без проблем до него добираться — и желательно не на оленях. В настоящий момент офисы Новой Москвы страдают из-за низкой транспортной доступности. Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar, высказывает ожидание, что ситуация переменится при дальнейшем активном строительстве метро: в 2017 году откроется сразу несколько станций на территории Новой Москвы.

Третий, финансовый, аспект реализовался: ставки в Новой Москве значительно ниже старых столичных, но именно здесь во всей красе проявил себя кризис. Дело в том, что именно из-за него ставки упали и в столичных БЦ.

Пустуют офисные центры в самом сердце столицы — объем незанятых площадей оценивается в районе 2,6 млн кв. м!

Это очень большая цифра, которая заставила снизить ставки столичных арендодателей. Дмитрий Жидков отмечает, что за прошлый год арендные ставки на офисы класса А снизились на 1,5 %, класса В — на 3 %. А при личных переговорах скидки могли доходить до 15–20 % от анонсируемой ставки! Поэтому именно сегодня у арендатора есть возможность выгодно переехать в любое место, в том числе и в старой Москве рядом с метро. И пока такая возможность есть, офисы, пусть и суперпродвинутые, в Новой Москве будут пустовать.

Центр столицы — это центр столицы, как ни крути ты карту Московского региона. Да и крупные компании, переехавшие на присоединенные территории, перевезли туда не свое основное представительство, а лишь бэк-офисы. А этот факт также говорит о том, что центр пока никак не заменятся современным офисом высокого качества, до которого долго добираться.