В бой идут одни особняки. Офис с мезонином

 

Исторический флер

 

Старинные особняки, которые были перепрофилированы в начале 1990-х гг., буквально спасли зарождавшийся рынок офисной недвижимости в Москве. На заре становления экономики появились первые российские и международные компании, которым были необходимы площади под бизнес. Качественных деловых центров не хватало, и на помощь пришли старинные особняки (например, в Гнездниковском и Волковом переулках). С формированием рынка формат не канул в Лету, а получил дальнейшее развитие. Можно встретить примеры реконструкции как отдельных особняков, так и целых комплексов, говорит Элеонора Богданова, директор департамента офисной недвижимости Colliers International.

 

Сегодня офисные особняки встречаются на рынке не так часто, но при этом формат пользуется спросом как у арендаторов, так и у покупателей. Львиную долю предложения составляют объекты, построенные в XVII–XIX вв. в центральной части Москвы. Такие здания становятся пригодными для сдачи в аренду только после масштабной реконструкции.

 

Есть на рынке и новые особняки, но их доля, по словам Жанны Лопуховой, руководителя группы продаж компании Sminex, не превышает 1%. Столь низкий интерес девелоперов можно объяснить нежеланием строить более сложные проекты. Гораздо проще возвести классическую офисную коробку и разделить ее на блоки.

 

Объем предложения особняков не превышает 1 млн кв. м, уточняет Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. По подсчетам аналитиков NAI Becar, доля таких объектов в общем объеме офисного предложения в столице составляет 15–20%. С учетом ограничения строительства в историческом центре города можно предположить, что перечень расширится преимущественно за счет реконструкции старых зданий.

 

Ежегодно на рынок выходит небольшое количество новых особняков в составе бизнес-комплексов. Например, у компании Sminex есть несколько проектов этого плана. В их числе бизнес-квартал Smart Park, расположенный напротив головного офиса Газпрома. В проекте представлено 15 офисных особняков. Из них 30 проданы, 5 успешно функционируют. В еще одном бизнес-квартале «Атмосфера» предусмотрено десять особняков. На территории МФК «Парк Мира» будет функционировать восемь.

 

Средние площади офисных особняков составляют 0,7–3 тыс. кв. м, говорит Ж. Лопухова. Объекты размером до 700 кв. м и свыше 3 тыс. кв. м встречаются гораздо реже. При этом доля клиентов, которые хотели бы приобрести офис меньшей площади, ощутимо велика.

 

По вкусу ценителям

 

Особняки — штучный товар, на который существует особый спрос. Это позволяет отнести его к сегменту luxury, который имеет ряд преимуществ по сравнению с обычными офисами, рассуждает Ж. Лопухова. Как правило, этот формат адресован банкам, посольствам, финансовым корпорациям, нефтяным структурам, госструктурам, представительствам торговых компаний. Иногда размещение офиса в таком помещении связано не только со сферой работы, но и с индивидуальными предпочтениями.

 

Среди особенностей офисных особняков — невозможность отнести их к определенному классу. С одной стороны, местоположение позволяет причислять их к премиум-объектам, рассуждает К. Лосюков. С другой, особняки трудно ставить в один ряд с современными зданиями. Часто в таких проектах нет паркинга, отсутствует профессиональная УК и пр. При этом с точки зрения качества площадей они могут соответствовать самым высоким требованиям.

 

Есть у данного формата и другие особенности. Например, эксперты отмечают неэффективность особняков с точки зрения соотношения полезной площади и общей. Из-за того что такие объекты зачастую являются памятниками архитектуры, где нельзя делать изменения, высок коэффициент потерь ценных квадратов. В то же время недостаток компенсируется прекрасным расположением в центре города.

 

На рынке представлены и комбинированные объекты. Например, расположенный в центре Москвы Pallau-MD состоит из двух реконструированных особняков XIX в. и современного офисного здания. У арендаторов, с одной стороны, есть возможность разместиться в месте с особой атмосферой, а с другой — минимизировать потери площадей за счет современной пристройки. Аналогичный объект есть на Чистопрудном бульваре, рядом с театром «Современник».

 

Доходная история

 

На рынке офисной недвижимости свободных особняков мало, поскольку преимущественно их арендуют целиком либо приобретают в собственность. Ставки могут превышать среднерыночные показатели. По данным Colliers International, стоимость аренды помещений в таких зданиях достигает 2–3,5 тыс. долл./кв. м/год без учета НДС и расходов на эксплуатацию здания. Согласно информации NAI Becar, минимальная ставка составляет 12–15 тыс. руб./кв. м/год. В основном офисные особняки предлагаются с отделкой. В центре города встречаются и частично меблированные объекты.

 

Если сравнить арендные ставки и затраты на эксплуатацию офисного особняка и современного бизнес-центра, расположенных в одном и том же месте и относящихся к одному классу, то в БЦ арендные ставки будут на 15–20% выше, говорит К. Лосюков. Однако затраты на содержание и коммунальные платежи больше в особняке, сообщает Олег Байкин, заместитель руководителя департамента аренды NAI Becar. Дело в том, что в бизнес-центре расходы на эксплуатацию, охрану, клининг, коммунальные платежи и прочее распределяются на всех арендаторов пропорционально занимаемой площади. А в случае с особняком все расходы полностью ложатся на одного арендатора. Нельзя также забывать о том, что он платит за аренду всей площади — от подвала до чердака.

 

«Сейчас на рынке довольно много клиентов, которые готовы купить особняк для последующей сдачи его крупному арендатору на длительное время», — рассказала Ж. Лопухова.

 

По мнению Алексея Ефимова, начальника отдела по работе с корпоративными клиентами компании JLL, таких покупателей можно разделить на две группы. К первой относятся частные инвесторы — например, топ-менеджеры крупных компаний, приобретающие здания для получения дохода. Вторую образуют выходцы из регионов, вкладывающие средства в офисные площади необычного формата.

 

Судить о доходности в этой нише довольно сложно, признаются эксперты. По словам Ж. Лопуховой, особняки, которые были проданы в бизнес-квартале Smart Park под арендный бизнес, могут приносить от 12 до 15% годовых в валюте. Инвестиции в ремонт особняка не отличаются от вложений в обычное офисное здание и требуют от 1 тыс. долл./кв. м, добавляет А. Ефимов. Траты будут значительно выше лишь в том случае, если объект является памятником архитектуры и охраняется государством. В этом случае одним ремонтом не обойтись — нужно восстановить исторический облик, сохранить элементы лепнины и пр.