Управляй и властвуй: стратегический альянс

26 Июля в 14:18 50 Надежда Двоскина

К 2015 г. эксперты прогнозируют увеличение объемов рынка московской коммерческой недвижимости на 15%, что может повлечь за собой изменения в составе управляющих компаний (УК). Окажется ли будущее сектора зароссийско-иностранным партнерством, которое совместит мировой опыт с пониманием наших реалий?

 
Наши победили
 
Управляй и властвуй: стратегический альянс
 

Управляй и властвуй: стратегический альянс

 

Управляй и властвуй: стратегический альянс

 
МНЕНИЕ
 
Управляй и властвуй: стратегический альянсНаталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» Pro Consulting Global Limited:
 
«Работа в ассоциации с использованием бренда западной компании — приятный вид симбиоза, позволяющий поднять рейтинг локального игрока. Однако такой подход оправдан на растущем рынке, когда находятся желающие платить премию за бренд. А вот в ситуации стагнации на первый план выходят цена, адекватность услуги, гибкий подход. Мы, как мне кажется, находимся в этой фазе. Так что в альянсе или нет, но лучшими будут те, кто наиболее мобилен, профессионален, умел в ценообразовании».
 

Управляй и властвуй: стратегический альянс

 

Управляй и властвуй: стратегический альянс

 

Управляй и властвуй: стратегический альянс

Не секрет, что сегодня на рынке коммерческой недвижимости Москвы представлены в основном российские компании. По данным разных экспертов, их доля составляет 65–90%. Возможно, разброс данных связан с тем, что часть отечественных игроков стремятся к международным стандартам и в результате переходят в иной статус. «Компании вступают в альянсы, чтобы получить иностранную приставку к имени или просто изменить бренд, — рассказывает Андрей Филиппов, директор по маркетингу и продажам компании Cushman & Wakefield. — Это позволяет заявлять, что работа ведется по международным нормам и с привлечением иностранных специалистов».
 
По данным эксперта, сейчас на рынке представлено более 40 УК, которые можно условно разделить на четыре основные группы.
 
  • Глобальные международные структуры с соответствующим опытом, стандартами, имиджем, иностранными специалистами в штате.
  • Крупные российские компании с солидным портфелем (более 1 млн кв. м), ориентированные на управление чужой недвижимостью.
  • Структуры, созданные ведомствами или обслуживающие своего собственника-девелопера, которые редко работают на внешнем рынке.
  • Мелкие российские фирмы с портфелем 50–100 тыс. кв. м, получающие случайные заказы и не участвующие в серьезных тендерах.
 
Сфера интересов
 
Немногочисленное присутствие западных игроков соотносится с достаточно узким сегментом, который входит в сферу их интересов. Прежде всего это офисные центры класса А, где располагаются банки, инвестиционные компании, фонды, иностранные представительства и т.п. «У иностранных УК высокий прайс, обусловленный их единой ценовой политикой, — рассказывает Сергей Креков, УК Clever Estate. — Они прекрасно понимают, кто их клиентура. Только в премиальном сегменте они могут продвигать западные стандарты управления и обслуживание по высокой цене».
 
По опыту Елены Мишиной, директора по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», для иностранных УК очень важен фактор прозрачности. Они предпочитают объекты, понятные с точки зрения как доходности, так и пула арендаторов.
 
У российских операторов есть возможность брать в обслуживание более низкий класс недвижимости. «Разница даже не в статусе и наборе инженерного оборудования, а в стандартах, методиках управления, наличии достаточной страховки (локальной и международной), дополнительных сервисов (оценка, брокеридж, помощь в рефинансировании и пр.)», — говорит А. Филиппов.
 
Выбор оператора также связан с типом управления. Как отмечает Анна Двуреченская, коммерческий директор KR Properties, сфера рroperty management (доходная часть проекта: сдача в аренду, продажа площадей и пр.) практически полностью занята иностранными и между­народными игроками: «Управление многими качественными объектами в Московском регионе осуществляет „большая четверка“ — консалтинговые фирмы PricewaterhouseCoopers, Delloite, KPMG и Ernst & Young. А вот facility management (техническое обслуживание и эксплуатация) берут на себя в основном российские компании».
 
Распространена практика, когда на первых порах собственник привлекает в проект крупную международную структуру, однако потом от нее отказывается. «В значительной степени это обусловлено стоимостью услуг, составляющей около 4% годового дохода, — объясняет Юлия Дальнова, директор управления коммерческой недвижимости „МД Групп“. — Многие девелоперы предпочитают экономить на услугах рroperty management, реализуя данную деятельность силами собственного подразделения или аффилированной структуры».
 
Договоримся?
 
Рынок коммерческой недвижимости растет, и вместе с ним меняется деятельность УК. В 2013 и 2014 гг. только в сегменте торговых площадей запланирован ввод 17 торговых центров (включая реконструкцию «Детского мира») общей площадью более 1,3 млн кв. м. «Спрос на качественное управление этими объектами обязательно будет, — уверен Михаил Горшихин, исполнительный директор SmartUP CG. — Может измениться не только подход к предоставляемым услугам, но и соотношение между российским и западным участием, поскольку обеим сторонам есть что предложить рынку».
 
Путь к успеху — сочетание лучших мировых практик с умением российских компаний работать в наших условиях, считает А. Филиппов. «Такой подход позволит снизить стоимость управления и максимизировать доходы», — убежден он. Основная проблема на этом пути — адаптация мирового опыта, обучение сотрудников, построение эффективных структур из смешанных специалистов.
 
О возможности реорганизации действующих компаний говорит и С. Креков: «Консорциум иностранных и российских структур — жизнеспособный тренд в будущем. При этой схеме возможен баланс интересов всех участников. Зарубежные игроки приносят на российский рынок пакет международных стандартов менеджмента и технического обслуживания, опыт, четкое видение процесса, репутацию. Также на них ложится контролирующая функция, клиентский сервис. Российские УК выполняют финансовые обязательства по договору, адаптируют кальки. Такой альянс подразу­мевает гибкую ценовую политику, ведь все возможные издержки берут на себя российские участники консорциума».
 
В то же время эксперты отмечают: все-таки такого рода сотрудничество — прогноз не на ближайшее будущее. «Изменения возможны только в долгосрочной перспективе, когда иностранные инвесторы будут активнее выходить на российский рынок», — прогнозирует А. Двуреченская. А вот Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», и вовсе считает, совместных российско-иностранных компаний не стоит ждать: «Мы не прогнозируем такие альянсы из-за разных взглядов бизнес-структур на процессы управления и доходность. Совместные проекты чаще встречаются в формате подрядных и субподрядных отношений».
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных