Управляй и властвуй: стратегический альянс
26 Июля в 14:18 162 Надежда Двоскина
К 2015 г. эксперты прогнозируют увеличение объемов рынка московской коммерческой недвижимости на 15%, что может повлечь за собой изменения в составе управляющих компаний (УК). Окажется ли будущее сектора зароссийско-иностранным партнерством, которое совместит мировой опыт с пониманием наших реалий?
Наши победили
МНЕНИЕ
Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» Pro Consulting Global Limited:
«Работа в ассоциации с использованием бренда западной компании — приятный вид симбиоза, позволяющий поднять рейтинг локального игрока. Однако такой подход оправдан на растущем рынке, когда находятся желающие платить премию за бренд. А вот в ситуации стагнации на первый план выходят цена, адекватность услуги, гибкий подход. Мы, как мне кажется, находимся в этой фазе. Так что в альянсе или нет, но лучшими будут те, кто наиболее мобилен, профессионален, умел в ценообразовании».
Не секрет, что сегодня на рынке коммерческой недвижимости Москвы представлены в основном российские компании. По данным разных экспертов, их доля составляет 65–90%. Возможно, разброс данных связан с тем, что часть отечественных игроков стремятся к международным стандартам и в результате переходят в иной статус. «Компании вступают в альянсы, чтобы получить иностранную приставку к имени или просто изменить бренд, — рассказывает Андрей Филиппов, директор по маркетингу и продажам компании Cushman & Wakefield. — Это позволяет заявлять, что работа ведется по международным нормам и с привлечением иностранных специалистов».
По данным эксперта, сейчас на рынке представлено более 40 УК, которые можно условно разделить на четыре основные группы.
- Глобальные международные структуры с соответствующим опытом, стандартами, имиджем, иностранными специалистами в штате.
- Крупные российские компании с солидным портфелем (более 1 млн кв. м), ориентированные на управление чужой недвижимостью.
- Структуры, созданные ведомствами или обслуживающие своего собственника-девелопера, которые редко работают на внешнем рынке.
- Мелкие российские фирмы с портфелем 50–100 тыс. кв. м, получающие случайные заказы и не участвующие в серьезных тендерах.
Сфера интересов
Немногочисленное присутствие западных игроков соотносится с достаточно узким сегментом, который входит в сферу их интересов. Прежде всего это офисные центры класса А, где располагаются банки, инвестиционные компании, фонды, иностранные представительства и т.п. «У иностранных УК высокий прайс, обусловленный их единой ценовой политикой, — рассказывает Сергей Креков, УК Clever Estate. — Они прекрасно понимают, кто их клиентура. Только в премиальном сегменте они могут продвигать западные стандарты управления и обслуживание по высокой цене».
По опыту Елены Мишиной, директора по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», для иностранных УК очень важен фактор прозрачности. Они предпочитают объекты, понятные с точки зрения как доходности, так и пула арендаторов.
У российских операторов есть возможность брать в обслуживание более низкий класс недвижимости. «Разница даже не в статусе и наборе инженерного оборудования, а в стандартах, методиках управления, наличии достаточной страховки (локальной и международной), дополнительных сервисов (оценка, брокеридж, помощь в рефинансировании и пр.)», — говорит А. Филиппов.
Выбор оператора также связан с типом управления. Как отмечает Анна Двуреченская, коммерческий директор KR Properties, сфера рroperty management (доходная часть проекта: сдача в аренду, продажа площадей и пр.) практически полностью занята иностранными и международными игроками: «Управление многими качественными объектами в Московском регионе осуществляет „большая четверка“ — консалтинговые фирмы PricewaterhouseCoopers, Delloite, KPMG и Ernst & Young. А вот facility management (техническое обслуживание и эксплуатация) берут на себя в основном российские компании».
Распространена практика, когда на первых порах собственник привлекает в проект крупную международную структуру, однако потом от нее отказывается. «В значительной степени это обусловлено стоимостью услуг, составляющей около 4% годового дохода, — объясняет Юлия Дальнова, директор управления коммерческой недвижимости „МД Групп“. — Многие девелоперы предпочитают экономить на услугах рroperty management, реализуя данную деятельность силами собственного подразделения или аффилированной структуры».
Договоримся?
Рынок коммерческой недвижимости растет, и вместе с ним меняется деятельность УК. В 2013 и 2014 гг. только в сегменте торговых площадей запланирован ввод 17 торговых центров (включая реконструкцию «Детского мира») общей площадью более 1,3 млн кв. м. «Спрос на качественное управление этими объектами обязательно будет, — уверен Михаил Горшихин, исполнительный директор SmartUP CG. — Может измениться не только подход к предоставляемым услугам, но и соотношение между российским и западным участием, поскольку обеим сторонам есть что предложить рынку».
Путь к успеху — сочетание лучших мировых практик с умением российских компаний работать в наших условиях, считает А. Филиппов. «Такой подход позволит снизить стоимость управления и максимизировать доходы», — убежден он. Основная проблема на этом пути — адаптация мирового опыта, обучение сотрудников, построение эффективных структур из смешанных специалистов.
О возможности реорганизации действующих компаний говорит и С. Креков: «Консорциум иностранных и российских структур — жизнеспособный тренд в будущем. При этой схеме возможен баланс интересов всех участников. Зарубежные игроки приносят на российский рынок пакет международных стандартов менеджмента и технического обслуживания, опыт, четкое видение процесса, репутацию. Также на них ложится контролирующая функция, клиентский сервис. Российские УК выполняют финансовые обязательства по договору, адаптируют кальки. Такой альянс подразумевает гибкую ценовую политику, ведь все возможные издержки берут на себя российские участники консорциума».
В то же время эксперты отмечают: все-таки такого рода сотрудничество — прогноз не на ближайшее будущее. «Изменения возможны только в долгосрочной перспективе, когда иностранные инвесторы будут активнее выходить на российский рынок», — прогнозирует А. Двуреченская. А вот Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», и вовсе считает, совместных российско-иностранных компаний не стоит ждать: «Мы не прогнозируем такие альянсы из-за разных взглядов бизнес-структур на процессы управления и доходность. Совместные проекты чаще встречаются в формате подрядных и субподрядных отношений».
- Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
- Соединяй и властвуй! Обзор крепежных изделий
- Апулия: примеряем итальянский каблук
- Проблемы старого графа. Продается итальянская недвижимость
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
