Тренд года. Сделки на миллиард и конец лихорадки

 

Дмитрий Бурлов, исполнительный директор компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ»:

 

— Прошлый год запомнился участникам рынка торговой недвижимости многими событиями. В частности, среди прочих — расширение территории Москвы, разморозка и ввод новых крупных проектов («Авиа Парк», «Бутово Молл», «Митино Парк» и др.), активизация девелопмента в регионах, продвижение в формате люксового стритритейла площадей в составе гостиницы «Метрополь», дебют Hamley’s в России, возвращение Debenhams и др. У всех этих явлений общий знаменатель — активное восстановление рынка после кризиса. Как следствие, Россия получила статус «Страны почета» на крупнейшей международной выставке Mapic 2012, посвященной торговому сегменту. В истории развития рынка также важную роль сыграла перестановка сил в секторе консалтинговых компаний, что отразилось на миграции команд и проектов.

 

 

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE:

 

— В конце 2011–2012 гг. на российском рынке коммерческой недвижимости начал зарождаться новый тренд, развитие которого свидетельствует о его состоятельности и привлекательности. Я говорю о крупных сделках с объектами стоимостью от 1 млрд долл. За 12 месяцев проведено три сделки подобного рода. Их объектами стали ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге, активы УК «Уникор» и 50%-ная доля в ТРЦ «Золотой Вавилон». Сейчас идут переговоры еще как минимум по двум сделкам.

Положительным моментом является то, что интерес к крупным объектам проявляют профессиональные иностранные инвесторы. Такие игроки, как правило, приходят на рынок перед основной волной покупательского спроса.

Успешное закрытие обсуждаемых сейчас сделок, а также подписание еще двух-трех новых договоров в 2013 г. переведут масштабные инвестиции в разряд привычных явлений. Это позволит рынку коммерческой недвижимости России еще больше продвинуться в роли одного из ключевых в Центральной и Восточной Европе и со временем составить серьезную конкуренцию нынешнему лидеру — Польше.

 

 

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG:

 

— Главным трендом 2012 г. на рынке коммерческой недвижимости я бы назвал стабильность. На протяжении всего времени объем предложения несколько снижался, спрос и цены незначительно росли. Тем не менее ситуация была сбалансированной, что позволяло планировать и реализовывать крупные проекты, ориентируясь на долгосрочную перспективу, а не на потребность сделать что-то, пока есть возможность. Кризисная лихорадка и последовавший за ней период неопределенности в связи с изменениями столичными властями градостроительной политики закончились. Как результат, заявлено много проектов, в том числе неординарных и значимых для города.

В частности, утверждена программа реконцепции крупнейшей московской промзоны — территории АМО ЗИЛ. Последние десятилетия этот «мертвый город», расположенный практически в центре столицы, не только сам не развивался, но и, будучи преградой для сквозного транспортного сообщения, тормозил развитие соседних кластеров.

Еще одно значимое событие — открытие сразу двух аутлет-центров. Эти проекты дали старт новому направлению в сегменте торговой недвижимости. От успешности их реализации зависит, быть ли в России столь популярному на Западе формату.

 

 

Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота»:

 

— В Московской области продолжают появляться новые бизнес-центры. Столичный тренд децентрализации деловых комплексов стал актуален и для ближнего Подмосковья. Причина — замедленный рост экономики и, как следствие, оптимизация расходов компаний, в том числе и на аренду офисов. Дополнительным стимулом стало развернувшееся в области массовое жилищное строительство, а также развитие логистических комплексов и аэропортов как центров квалифицированного труда.

В этом году также наметилась тенденция формирования офисных кластеров на уже освоенных территориях. В частности, на рынок вышла вторая очередь бизнес-центра «Рига-Ленд» на Новорижском шоссе — одного из первых офисных центров за МКАД. Активно развивается территория в районе Бутаковского залива, где в скором времени сдадут третью очередь комплекса «Кантри парк» и строят высотный гостинично-деловой комплекс. Офисный кластер складывается и на Рублевском шоссе. Здесь работают БЦ «Первый километр» и «Резиденция на Рублевке», а осенью начали возводить БЦ Pallau-RB.

Несмотря на то что обещанный переезд чиновников в Московскую область так и не состоялся, офисное строительство будет развиваться стремительно. Главными точками притяжения в скором времени станут такие направления, как Новая Рига, Сколковское шоссе и трасса, ведущая в Домодедово.

 

 

Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:

 

— Уходящий год ознаменовался массовой реструктуризацией инвестиционных контрактов. Напомню, что из-за кризиса 2008 г. многие девелоперы оказались в сложном положении. Были потрачены значительные суммы (10–30% бюджета) на разработку концепций, согласование, получение разрешительной документации. Некоторые игроки приступили к освоению выделенных участков. Однако в связи с ухудшением экономической ситуации на мировом и локальном рынках банки свернули программы финансирования, и большинство девелоперов заняли выжидательную позицию. В связи с этим в 2012 г. правительство Москвы приняло решение расторгнуть в одностороннем порядке либо пересмотреть более 500 инвестиционных контрактов. Чиновников понять можно. Пустующие неблагоустроенные участки в центре столицы отрицательно отражаются на имидже города. Однако и девелоперы оказались заложниками обстоятельств, повлиять на которые они не в силах.

В 2013 г. столичные власти продолжат расторгать инвестконтракты. Под удар попадут компании, которые не приступили к строительству объектов и не получили разрешение на их возведение в течение пяти лет. На данный момент этот вопрос находится на стадии рассмотрения. Думаю, его согласуют в ближайшее время. Учитывая тот факт, что кредитование пока не восстановилось, еще не один девелопер потеряет участок. Если потенциальные компании-арендаторы сохранят темпы развития бизнеса, в ближайшие два-три года это может привести к дефициту качественных коммерческих площадей в центре Москвы.

 

 

Марина Усенко, исполнительный вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ:

 

— В 2012 г. московский рынок качественных отелей пополнился всего на 253 номера, что является самым низким значением за последние семь лет. В настоящее время девелоперская активность в гостиничном сегменте остается вялотекущей — до конца 2015 г. на различных стадиях реализации находится порядка 20 проектов с номерным фондом всего 5 тыс. единиц. Около 65 % (3,2 тыс. комнат), заявленных на 2013–2015 гг., относятся к сегментам еconomy и mid-market. Однако многие из анонсированных проектов являются «бумажными», что повышает риски задержки сроков ввода в эксплуатацию или незавершения строительства. Как итог — Москва все еще остается недостаточно обеспеченной гостиницами столицей по сравнению с другими крупными городами региона EMEA.