Торговый центр глазами инвестора

23 Августа в 19:20 112

Редкий девелопер, реализуя проект торгового центра (ТЦ), не задумывается о его продаже. Повышая ликвидность проекта, он ищет покупателя. Однако у инвесторов свои взгляды на доходность.

Торговый центр глазами инвестораНаталья Круглова,

директор

бизнес-направления «Недвижимость»

Pro Consulting

Global Limited
Для начала необходимо определиться, о какой доходности ТЦ мы говорим. Если рассматривать только операционную, то ее структура отражена в обычном классификаторе статей P & L (отчет о прибылях и убытках). Если взглянуть на вопрос шире, с точки зрения инвестора, то он, безусловно, принимает во внимание и возможность выхода из бизнеса после повышения капитализации.
 
Механизмы роста этих двух видов доходов могут не совпадать. Вот только один пример: как известно, мелкие арендаторы, представляющие марки второго эшелона, склонны платить премию к цене в отличие от мейджоров (от англ. «старший», «главный») типа Inditex, Zara и пр. Это происходит вследствие повышенного риска: у этих операторов выше вероятность дефолта, накопления дебиторской задолженности, они предпочитают работать по коротким договорам. Если владелец профессионально управляет ТЦ, он будет выдерживать баланс между якорными арендаторами с довольно низкими ставками и пулом индивидуальных предпринимателей, которые обеспечивают повышенную доходность с квадрата. Однако в случае подготовки торгового объекта к продаже владельцу необходимо убедить покупателя в том, что денежный поток поддается прогнозированию. То есть он вынужден поступаться текущей доходностью в пользу возможности продать актив с хорошим капрейтом (ставка капитализации). Таким образом, если проект приобретается или создается инвестором не для пожизненного владения, на старте необходимо задумываться не только об операционных показателях, но о стратегии выхода.
 
Операционная доходность складывается из двух составляющих. Рассмотрим каждую по отдельности.
 
Управление доходами
 
СПРАВКА
P & L (от англ. Profit and Loss — «прибыль» и «убытки») — финансовый отчет, который подытоживает доходы, издержки и расходы, понесенные в течение определенного периода времени (обычно за налоговый квартал или год).
Этот блок предполагает регулирование отношений, возникающих между ТЦ, арендаторами и клиентами. Важно не забывать про все целевые аудитории: ведь если говорить о долгосрочной перспективе, то чем лучше клиенту, тем лучше оператору и торговому объекту.
 
Вот несколько советов по управлению отношениями с арендаторами:
 
• определитесь, сколько якорей и каких типов нужно конкретному ТЦ — остальное пространство заполните синергичными им операторами, которые будут приносить 80% дохода и более;
 
• обяжите арендаторов вкладывать деньги в ремонт помещений — чем больше они вложат, тем сложнее им будет с вами расстаться;
 
• сформируйте лист ожидания, чтобы при ротациях не терять время на поиск новых арендаторов и всегда быть в курсе наилучших альтернатив;
 
• оцените, все ли общественные зоны эффективно используются: возможно, имеет смысл поставить «острова», разместить рекламу и пр.;
 
• привлеките к составлению договора профильного для данного рынка юриста — он поможет учесть подводные камни, расставить акценты;
 
• постарайтесь закрепить в договоре валюту платежа, в которой находятся ваши пассивы, — таким образом вы подстрахуете свои валютные риски;
 
• не забудьте про индексацию арендной платы;
 
• выработайте четкие правила работы с дебиторской задолженностью: не допускайте превышения ее нормативного уровня и сразу вводите санкции — образно говоря, больную ветку лучше рубить сразу, вам не нужно, чтобы долг накапливался, а неэффективно занятое помещение простаивало.
 
Управление затратами
 
В этом блоке сколько статей бюджета, столько и оптимизационных возможностей. К самым крупным статьям расходов относятся:
 
• персонал — один из наиболее уязвимых пунктов, поэтому наименее чувствительные функции, которые не являются для бизнеса критическими, лучше выводить на аутсорсинг, оставляя в собственной управляющей компании только высокомотивированных и профессиональных сотрудников, отвечающих за ключевые вопросы (финансы, бухгалтерия, маркетинг и др.);
 
• ремонт — очень капиталоемкая статья; определенный совет здесь трудно дать, но главное, к нему необходимо подходить взвешенно и учитывать степень амортизации основных фондов, их влияние на капитализацию объекта;
 
• налогообложение — посоветуйтесь с хорошим консультантом, насколько эффективно вы администрируете налоговую нагрузку;
 
• коммунальные расходы — сильно вы их не сократите, но счетчики имеет смысл поставить, а также следует провести аудит инженерных систем и принять меры по энергосбережению;
 
• маркетинг и реклама — 50% направленного на эти цели бюджета обычно тратится неэффективно, но, как правило, трудно понять, какие именно рекламные ходы не срабатывают, поэтому вспомните о потребностях своей целевой аудитории и решите, стоит ли размещать рекламу на билбордах или лучше вложить деньги в эвенты.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных