Торговый центр глазами инвестора

Для начала необходимо определиться, о какой доходности ТЦ мы говорим. Если рассматривать только операционную, то ее структура отражена в обычном классификаторе статей P & L (отчет о прибылях и убытках). Если взглянуть на вопрос шире, с точки зрения инвестора, то он, безусловно, принимает во внимание и возможность выхода из бизнеса после повышения капитализации.

 

Механизмы роста этих двух видов доходов могут не совпадать. Вот только один пример: как известно, мелкие арендаторы, представляющие марки второго эшелона, склонны платить премию к цене в отличие от мейджоров (от англ. «старший», «главный») типа Inditex, Zara и пр. Это происходит вследствие повышенного риска: у этих операторов выше вероятность дефолта, накопления дебиторской задолженности, они предпочитают работать по коротким договорам. Если владелец профессионально управляет ТЦ, он будет выдерживать баланс между якорными арендаторами с довольно низкими ставками и пулом индивидуальных предпринимателей, которые обеспечивают повышенную доходность с квадрата. Однако в случае подготовки торгового объекта к продаже владельцу необходимо убедить покупателя в том, что денежный поток поддается прогнозированию. То есть он вынужден поступаться текущей доходностью в пользу возможности продать актив с хорошим капрейтом (ставка капитализации). Таким образом, если проект приобретается или создается инвестором не для пожизненного владения, на старте необходимо задумываться не только об операционных показателях, но о стратегии выхода.

 

Операционная доходность складывается из двух составляющих. Рассмотрим каждую по отдельности.

 

Управление доходами

 

Этот блок предполагает регулирование отношений, возникающих между ТЦ, арендаторами и клиентами. Важно не забывать про все целевые аудитории: ведь если говорить о долгосрочной перспективе, то чем лучше клиенту, тем лучше оператору и торговому объекту.

 

Вот несколько советов по управлению отношениями с арендаторами:

 

• определитесь, сколько якорей и каких типов нужно конкретному ТЦ — остальное пространство заполните синергичными им операторами, которые будут приносить 80% дохода и более;

 

• обяжите арендаторов вкладывать деньги в ремонт помещений — чем больше они вложат, тем сложнее им будет с вами расстаться;

 

• сформируйте лист ожидания, чтобы при ротациях не терять время на поиск новых арендаторов и всегда быть в курсе наилучших альтернатив;

 

• оцените, все ли общественные зоны эффективно используются: возможно, имеет смысл поставить «острова», разместить рекламу и пр.;

 

• привлеките к составлению договора профильного для данного рынка юриста — он поможет учесть подводные камни, расставить акценты;

 

• постарайтесь закрепить в договоре валюту платежа, в которой находятся ваши пассивы, — таким образом вы подстрахуете свои валютные риски;

 

• не забудьте про индексацию арендной платы;

 

• выработайте четкие правила работы с дебиторской задолженностью: не допускайте превышения ее нормативного уровня и сразу вводите санкции — образно говоря, больную ветку лучше рубить сразу, вам не нужно, чтобы долг накапливался, а неэффективно занятое помещение простаивало.

 

Управление затратами

 

В этом блоке сколько статей бюджета, столько и оптимизационных возможностей. К самым крупным статьям расходов относятся:

 

• персонал — один из наиболее уязвимых пунктов, поэтому наименее чувствительные функции, которые не являются для бизнеса критическими, лучше выводить на аутсорсинг, оставляя в собственной управляющей компании только высокомотивированных и профессиональных сотрудников, отвечающих за ключевые вопросы (финансы, бухгалтерия, маркетинг и др.);

 

• ремонт — очень капиталоемкая статья; определенный совет здесь трудно дать, но главное, к нему необходимо подходить взвешенно и учитывать степень амортизации основных фондов, их влияние на капитализацию объекта;

 

• налогообложение — посоветуйтесь с хорошим консультантом, насколько эффективно вы администрируете налоговую нагрузку;

 

• коммунальные расходы — сильно вы их не сократите, но счетчики имеет смысл поставить, а также следует провести аудит инженерных систем и принять меры по энергосбережению;

 

• маркетинг и реклама — 50% направленного на эти цели бюджета обычно тратится неэффективно, но, как правило, трудно понять, какие именно рекламные ходы не срабатывают, поэтому вспомните о потребностях своей целевой аудитории и решите, стоит ли размещать рекламу на билбордах или лучше вложить деньги в эвенты.