Тематические ТЦ. Специально для вас

16 Мая в 16:40 253 Екатерина Камазинская
Тематические ТЦ. Специально для вас

МЦ «Армада»

Фото: S. MIRATOV
 

Тематические ТЦ. Специально для вас

МТК «ГРАНД»
 

Тематические ТЦ. Специально для вас

МЦ Roomer
 

Тематические ТЦ. Специально для вас

МЦ Roomer
 

Тематические ТЦ. Специально для вас

«Outlet Village Белая Дача»

Фото: S. MIRATOV
 

Тематические ТЦ. Специально для вас

Аутлет-центр Fashion House
 

Тематические ТЦ. Специально для вас

 

Тематические ТЦ. Специально для вас

Митинский радиорынок

Фото: ВАЛЕРИЯ ПОПОВА/ФОТОБАНК ЛОРИ
 

Тематические ТЦ. Специально для вас

Фото: АЛЁШИНА ОКСАНА/ФОТОБАНК ЛОРИ
 

Тематические ТЦ. Специально для вас

 

Тематические ТЦ. Специально для вас

ТРК «Барвиха Luxury Village»

Фото: АНАСТАСИЯ ЛУКЬЯНОВА/ФОТОБАНК ЛОРИ
 
Структура рынка специализированных торговых объектов Москвы по формату

Тематические ТЦ. Специально для вас

Источник: Knight Frank Research
В посткризисный период предпочтения покупателей скорректировались, массовым спросом стали пользоваться объекты, рассчитанные на узкую аудиторию. Таким образом, на сегодняшний день формат специализированных торговых центров (ТЦ) надежно занял свою нишу.
 
На особом счету
 
Профессиональные игроки рынка относят тематические проекты к особой группе. Такие моллы обычно ориентированы на определенную товарную категорию и своих покупателей. В компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» рассказали, что во времена госторговли предшественниками специализированных центров были дома мебели, обуви, фарфора, быта и пр. Такие объекты предоставляли покупателям широкий ассортимент товаров определенной отрасли. «Никаких выдающихся архитектурных особенностей они не предполагали, при реализации собственник делал упор на максимальной экономии», — обращает внимание Марина Малахатько, директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL.
 
Современные тематические объекты, как правило, являются результатом реконструкции административных зданий, бывших рынков и ярмарок. Например, один из старейших в Москве специа­лизированных комплексов в сфере товаров для ремонта ТВК «ЭКСПОСТРОЙ на Нахимовском» появился как следующий этап развития существовавшей с советских времен выставки «Росстройэкспо». ТК «Митинский радиорынок» расположился на месте популярной точки торговли.
 
Часть представленных на рынке объектов была перепозиционирована в процессе реализации, поскольку девелоперы вовремя осознали необходимость корректировок. Реже встречаются проекты целенаправленного строительства («Твой дом»).
 
«Интерес девелоперов к специализированным объектам появился сравнительно недавно в результате насыщения мультиформатными ТЦ с одинаковым составом арендаторов, ориентированных на схожие целевые группы», — подчеркивает Елена Ключарова, аналитик отдела исследований рынка CBRE.
 
Однако на текущий момент этот рынок достигает насыщения. Сергей Шиферсон, коммерческий директор City&Malls PFM, считает: специализированные ТЦ в столице будут появляться реже. «Скорее всего, нас ожидает развитие формата в регионах», — прогнозирует он.
 
Первыми в России стали открываться профильные мебельные центры и комплексы товаров для ремонта, строительства, интерьеров. Например, московский дом мебели «Три Кита» является крупнейшим салоном мебели не только в масштабах Москвы, но и Европы. Среди других проектов — «Гранд», «Катуар», Roomer, «Мандарин», «Монарх», «Твой дом», «Мебель-Сити».
 
Тематические объекты, реализующие товары повседневного спроса, появились как ответ на запрос покупателей при недостаточном предложении. Пример такого проекта — «Обувной центр на Автозаводской».
 
Также есть узкая, но от того не менее интересная группа ТЦ, которые ориентированы на покупателей определенного ценового сегмента. Яркий представитель этого формата — ТЦ «Барвиха Luxury Village» (98 тыс. кв. м), который представляет собой улицу из бутиков люксовых брендов.
 
Менее значимый сегмент занимают комплексы по продаже товаров для дома и хобби-центры (Dreamhouse, «Город хобби»), а также проекты, специализирующиеся на реализации бытовой техники и электроники («Электронный рай», «Горбушкин двор»).
 
Формат комплексов, ориентированных на продукцию для детей, представляют «Аэробус», «Персей», «Совенок». Однако уже в следующем году откроется Baby store (более 13 тыс. кв. м) и завершится модернизация Центрального детского мира.
 
Игроки рынка к специализированным ТЦ также причисляют аутлеты. В течение 2013 г. в дополнение к «Outlet Villadge Белая Дача» открылись Fashion House и Vnukovo Outlet.
 
Впервые на российском рынке формат специализированных ТЦ опробовали крупные мебельные центры и комплексы товаров для ремонта и строительства.
 
Факторы успеха
 
«При организации специализированных проектов девелоперы руководствуются рядом критериев, — говорит М. Малахатько. — Во-первых, учитываются особенности участка, который может иметь неудачную форму либо не лучшее месторасположение. Во-вторых, оценивается уровень конкуренции. Если площадка находится рядом с крупным объектом вроде «Меги», нет смысла строить другой аналогичного формата. В-третьих, важную роль играют исторические предпосылки — как, например, в случае с ТЦ «Горбушкин двор». Ранее на этом месте находился открытый радиорынок, который затем преобразовался в крытый комплекс товаров бытовой техники и электроники».
 
На стадии заполнения объекта девелоперу следует избегать прямой конкуренции между брендами, добавляет Е. Ключарова. В подавляющем большинстве участниками таких проектов (например, строительных и отделочных материалов, мебели и товаров для дома), являются частные предприниматели. Их ассортимент порой не просто пересекается, а дублирует соседей по павильону. Данный факт может отпугнуть потенциальных арендаторов. Впрочем, специалисты уверяют: наличие в ТЦ множества производителей и торговцев схожего направления только усиливает интерес потребителей. «Такие объекты, как «Горбушкин двор», «Электронный рай», «Митинский радиорынок», актуальны не меньше, чем десять лет назад», — уверяет С. Шиферсон.
 
Перспективы развития проекта возрастают, если есть возможность разместить крупный «якорь». Удачный пример — гипермаркет «Эльдорадо» в «Горбушкином дворе» и Hoff в ТЦ Roomer.
 
Источником дополнительного потока посетителей зачастую становится развитая инфраструктура торгового комплекса. Наличие банкоматов, кафе, детского центра и дома быта сыграет на руку в привлечении покупателей.
 
«В специализированном проекте зона фуд-корта реализуется в уменьшенном размере, — добавляет Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Такой подход позволяет увеличивать арендуемую площадь».
 
Арендные ставки в специализированных ТЦ зависят от тех же факторов, что и в стандартных моллах: площади комплекса, конкурентной среды, размера и расположения помещения. Важную роль играет местоположение торгового центра.
 
Считаем объекты
 
По различным оценкам, сегодня в Москве функционирует от 28 до 45 специа­лизированных ТЦ общей площадью от 700 тыс. до 1 млн кв. м. Такие объекты встречаются практически во всех районах города.
 
«Как правило, они располагаются в зонах массовой жилой застройки, за МКАД, а также на территориях с наименьшей конкурентной средой», — уточняет Е. Ключарова. По словам С. Шиферсона, обеспеченность на востоке столицы ниже, чем на западе и северо-западе. Возможно, причина кроется в том, что эта часть города традиционно пользовалась меньшим спросом со стороны инвесторов.
 
По данным Colliers International, в ЦАО работают десять специализированных комплексов. В основном это ТЦ, ориентированные на товары премиального сегмента. Еще 15 расположены за пределами МКАД — в основном мебельные моллы и аутлеты. В остальных округах функционирует от одного до трех специализированных ТЦ. В основном это комплексы, предлагающие широкий выбор мебели и товаров для ремонта.
 
Садитесь, пожалуйста
 
«Определяющим в распределении арендаторов в проекте является принцип зонирования», — отмечает Е. Ключарова. Показательным примером является открывшийся в конце 2013 г. ТЦ Roomer, где на цокольном этаже располагаются отделочные материалы и сантехника, на первом — мягкая мебель, товары для спальни, на втором — кухни и пр.
 
Арендная плата в специализированных ТЦ включает в себя базовую и переменную ставку (коммунальные платежи, уборка, охрана). В большинстве подобных центров возможны индивидуальные дополнительные условия, подразумевающие возможность производить перепланировку или отделку помещения в счет будущей аренды. Например, специалистам Knight Frank известно, что в одном московском мебельном ТЦ, открывшемся в 2013 г., за небольшие помещения (около 50 кв. м) собственник запрашивает порядка 1,3 тыс. долл./кв. м/год. При этом арендатору предлагается скидка в 50% от арендной платы на первые восемь месяцев работы.
 
По данным CBRE, средние ставки аренды в специализированных ТЦ сегодня варьируются в диапазоне 1–2 тыс. долл./кв. м/год. При этом, по оценкам специалистов JLL, цены могут доходить до 3–4 тыс. долл./кв. м/год.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных