Субаренда. Бизнес с подселением

 

День вчерашний

 

До кризиса попытки сделать бизнес на суб­аренде предпринимали не раз. Собственники объектов сдавали крупные блоки, компании дробили их на части и приглашали подселенцев. В частности, данное направление деятельности развивала Regus. Существовал и такой тренд: помещения снимали с прицелом на дальнейший рост компании. Как отмечает Павел Яншевский, директор департамента оценки, партнер S. A. Ricci, при заключении практически каждой сделки консультанты рекомендовали арендовать площади с запасом 20–30%.

 

В кризис схема получила еще большее распространение. Однако тогда предприниматели оптимизировали расходы и сокращали рабочие места. В результате, по оценке Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, на конец 2008-го — начало 2009 г. объем рынка субаренды оказался на уровне 300 тыс. кв. м.

 

С 2008 г. во вторичный наем предлагали объекты всех классов. По версии Клавдии Чистовой, руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, особенная активность проявлялась в премиальном сегменте в центральном деловом районе Москвы. Это мнение разделяет П. Яншевский: «Более 40% сделок субаренды приходилось на площади класса A. Работал принцип: чем удобнее расположен бизнес-центр и выше его класс, тем больше собственник тяготеет к подписанию длительных контрактов. Из-за этого у участников рынка было меньше возможностей заключить сделку, поэтому оперативные задачи решали с помощью субаренды».

 

Вторичный наем также был интересен компаниям, вынужденным съезжать с насиженного места. Чтобы не платить компенсацию за расторжение договоров, они пересдавали площади. Еще одна побудительная причина этого — желание арендатора сдать офис партнерам или дочерним фирмам. Причем, как отмечает Людмила Мамедова, старший консультант офисной группы компании Cushman & Wakefield, организации, которым удалось заключить сделки на хороших условиях, имели возможность быть на рынке и покрыть свои расходы на аренду. А некоторым фирмам пришлось сдавать площади по ставкам ниже базовых, чтобы хоть как-то компенсировать затраты. Кстати, приемлемые цены — одна из причин, по которой субарендаторы с удовольствием имели дело с посредниками.

 

На снятые площади часто подселяли компании, которые, используя влияние крупного арендатора, облегчали себе общение с собственником. Наконец, и сегодня такие помещения нужны фирмам, которые хотят снять офис до 1 тыс. кв. м. Например, как отмечает Л. Мамедова, новички обычно ищут для себя площади 150–250 кв. м. А иногда вообще уходят в коворкинг-формат, который в общем-то тоже может являться сегментом субарендного рынка, только арендовать здесь предлагают рабочие места. Остальных игроков вторичный наем, который, к слову, оформляют в основном на срок от одного года до трех лет, особенно не привлекает.

 

 

День сегодняшний

 

Если говорить о сложившейся на сегодня ситуации, субарендодатели, конечно, не ушли окончательно с рынка, но свою деятельность заметно свернули. По информации CBRE, в 2011–2012 гг. их доля в общем объеме заключенных сделок составляла 1–1,5%. В настоящий момент, учитывая баланс спроса и предложения, компании, как правило, не снимают помещения площадью больше, чем им необходимо. «Можно сказать, что спекулятивной субаренды практически нет. На рынке появляются только те помещения, которые освобождаются вследствие сокращения численности персонала, либо площади, резервируемые посредством субаренды для будущего роста компании», — комментирует К. Чистова. По наблюдениям Л. Мамедовой, сейчас организации предпочитают не платить за лишние квадраты, а договариваются с собственником о возможности расширения площади через два-три года.

 

Прибыль от субарендного бизнеса весьма сомнительна. В договорах с подселенцами ставки могут быть на 15–20% выше средних показателей в своем классе. Как объясняет К. Ковалев, это достигается за счет небольшой площади офисов и высокой стадии готовности объекта. Причем многие компании, сдающие помещения, ничего не зарабатывают. «Срок экспозиции офиса непредсказуем, а маржа съедается вложениями в косметический ремонт, комиссией брокерам, — объясняет П. Яншевский. — Колоссального роста стоимости на рынке аренды сейчас нет, а в таких условиях спекуляция невозможна. Она имеет место при ежегодной динамике цен 40–50%, как это было в 2007–2008 гг., или при уверенности арендаторов в том, что через какое-то время после получения площади в аренду ее стоимость возрастет, скажем, на 40%. На рынке с ежегодным ростом цен на 5–10% ни о какой марже речь не идет». Исключения из этого правила крайне редки.

 

 

Техника съема

 

Тем, кто все же намерен заняться редким видом найма, необходимо знать несколько деталей. Арендатор имеет право с согласия собственника сдавать площади. При этом владелец помещения и новый съемщик никак не связаны. По закону договор субаренды заключают на период, не превышающий срок основного найма. На практике все зависит от целей и задач участников сделки.

 

При ответе на вопрос, сколько субарендаторов может подсесть в офис, нужно руководствоваться здравым смыслом. Как подчеркивает П. Яншевский, никакого тренда в зонировании нет, в каждом случае требуется индивидуальный подход. «Многое зависит от технических возможностей здания, — поясняет эксперт. — Если помещение делят на десять блоков и на них прогнозируется спрос, есть смысл поступить именно так». «Если субарендаторы будут мешать друг другу, помещение, распланированное подобным образом, окажется невостребованным», — подводит итог Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome.