Специалисты о рынке коммерческой недвижимости

Влияние переезда «Газпрома» на офисный рынок

В течение 2011–2015 гг. холдингом «Газпром» и его структурами было куплено и арендовано около 250 тыс. кв. м офисных площадей в Санкт-Петербурге (включая сделку с бизнес-центром «Фландрия Плаза»). Иногда сделки совершались в отношении всего здания («Тринити Плейс», «Электро», «Аэропортсити», Eightedges), иногда — путем аренды части здания и дальнейшего постепенного расширения площадей («Арена Холл», Pulkovo Sky). Предполагается, что в дальнейшем часть структур холдинга переместится в строящийся «Лахта центр», где расположится штаб-квартира «Газпром нефть», а также подразделения самого ОАО «Газпром».

Решение о переезде подразделений холдинга в Санкт-Петербург остается основной причиной превалирования добывающего сектора в структуре сделок на офисном рынке города. Начиная с 2008 г. его доля растет, однако существенной она стала только после 2012 г., когда превысила 25% от общего объема арендных транзакций. Наибольшего значения доля компаний добывающего сектора в общем объеме сделок достигла в 2014 г., когда на фоне спада активности арендаторов в целом они совершили около 40% сделок по аренде офисной недвижимости в Петербурге.

Курортная недвижимость: море как драйвер спроса

В Сочи на апартаментные комплексы приходится около 30% от всего количества проектов, причем все они относятся к высокому ценовому сегменту. Примерно в равных долях апартаменты представлены в Хостинском, Центральном и Адлерском районах города.

Заметное оживление на рынке недвижимости Сочи связано в большей степени с экономической нестабильностью в стране: ожидаемого всплеска активности в IV квартале 2013 г. и I квартале 2014 г. в связи с Олимпиадой не произошло. Однако с IV квартала 2014 г. мы наблюдали рост числа сделок от 20 до 50%. В декабре 2014 г. ажиотаж наблюдался не только на рынке Московского региона, где застройщики переписывали ценники по несколько раз в день, но и в Сочи.

С точки зрения ликвидности я рекомендую рассматривать приобретение апартаментов в Сочи либо для себя, либо в качестве долгосрочной инвестиции. Энтузиазм застройщиков, который был связан с Олимпиадой и возможным ростом спроса, породил на рынке города избыток предложения, поэтому сейчас проекты находятся в жесткой, в том числе и ценовой, конкуренции. С другой стороны, мораторий на строительство, который был введен в прошлом году, сузил выбор покупателей до объектов, уже введенных в эксплуатацию, поскольку новых комплексов на стадии котлована в продажу еще не поступало. Это может говорить о перспективе дефицита предложения.

Формат апартаментов продолжит свое развитие в высоком ценовом сегменте. Сейчас на рынке идет поглощение тех объемов, которые были возведены к Олимпиаде, но, учитывая рост интереса к Сочи, в перспективе двух-трех лет спрос будет расти.

Переход на процент с оборота — примета кризиса

В действующих торговых центрах до половины арендаторов перешли на форму оплаты «процент от оборота», наблюдается также тенденция к переходу на рублевые ставки. При этом новые правила игры собственник, как правило, рассматривает в качестве временной меры — договоры рассчитаны на полгода или год с возможностью по окончании данного периода пересмотреть условия в случае изменения экономической ситуации.

Переход на процент с оборота — это рабочий способ продемонстрировать свою лояльность и готовность к диалогу с арендатором и, соответственно, удержать его, обеспечив приемлемый уровень заполняемости объекта. Особенно это актуально для вновь открывающихся торговых центров, вынужденных сегодня работать с минимальной заполняемостью. Успешные объекты могут себе позволить не переходить на процент с оборота, сохраняя при этом постоянную готовность к диалогу.