Спальные районы — драйверы ритейла

30 Мая в 17:54 308 Екатерина Камазинская

В течение последних пяти лет торговые операторы активно осваивают спальные районы Москвы в связи с нехваткой помещений формата стрит-ритейла и высоким уровнем конкуренции в центре. Однако и здесь брокеры сталкиваются с большими проблемами при подборе площадок. Рынку по-прежнему не хватает качественных площадей.

 
Цифры и факты
 
Спальные районы — драйверы ритейла
«Оценить объем рынка помещений стрит-ритейла Москвы не представляется возможным, поскольку большинство объектов (особенно в спальных районах) считаются условно пригодными для торговли из-за ротации арендаторов и неопределенного профиля использования», — рассказал журналу «Недвижимость & цены» Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City & Malls PFM. Поэтому цифры, которые называют эксперты, касаются только так называемых качественных торговых объектов. К ним относятся помещения с большими витринами, высокими потолками, зальной планировкой, отдельными входами, возможностью повесить рекламную вывеску и организовать зону выгрузки товара. По данным компании City & Malls PFM, доля таких площадей в общем объеме составляет всего 5–10%, или около 800 тыс. кв. м. Основная часть объектов находится в границах ТТК.
 
Спрос на помещения стрит-ритейла в спальных районах традиционно высок, что неудивительно: жителей необходимо регулярно обеспечивать продуктами и товарами повседневного спроса. Кроме того, наличие предприятий сферы услуг и социального назначения (детские центры, курсы иностранных языков и пр.) повышает стоимость жилья в районе.
 
По информации Colliers International, уровень вакантных помещений в спальных районах составляет 5–7%. Как сообщила Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle, у метро и мест особой активности свободных площадей немного даже в период нестабильности рынка.
 
Форматов громадье
 
Спальные районы — драйверы ритейла

Фото: LANA1501/ФОТОБАНК ЛОРИ
По данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в спальных районах Москвы сформировались следующие форматы стрит-ритейла: крупные универмаги или универ­самы, оставшиеся с советских времен; помещения от 100 до 2000 кв. м в торговых стилобатах; площади от 40 до 100 кв. м комнатной планировки, выведенные ранее из жилого фонда; объекты в жилых домах и административных зданиях, расположенные вдоль сложившихся торговых коридоров или в формируемых зонах новостроек; площадки в быстровозводимых конструкциях.
 
В компании Jones Lang LaSalle «Н&Ц» рассказали, что в крупных «спальниках», возле выхода из метро, встречаются классические торговые помещения, а также бывшие квартиры, переведенные в нежилой фонд и переоборудованные под ритейл. Кроме того, здесь представлены отдельно стоящие здания площадью до 3 тыс. кв. м и небольшие ТЦ на пять-шесть арендаторов. Они обладают всеми необходимыми характеристиками (отдельные входы, панорамное остекление и т.п.), поэтому специалисты относят их к формату стрит-ритейла. В спальных районах функционируют и так называемые объекты шаговой доступности — небольшие, обычно двухэтажные «коробки», оставшиеся с советских времен. В подобных зданиях на первых этажах обычно размещались продуктовые магазины, второй уровень отдавался, например, под парикмахерскую. Сейчас такими объектами интересуются преимущественно рестораны и кафе.
 
«В настоящее время рынок помещений формата стрит-ритейла прирастает за счет нового строительства — как жилых домов, так и коммерческих площадей в рамках комплексного освоения территорий (КОТ), — рассказывает С. Ярова. — В спальных районах также начинается процесс приведения в порядок бывших НИИ. Первые этажи этих объектов зачастую сдаются под торговлю».
 
По оценкам специалистов Knight Frank, в последнее время наблюдается прирост магазинов площадью 60–80 кв. м, что связано с увеличением количества квартир, переведенных в нежилой фонд.
 
Портрет арендатора
 
Спальные районы — драйверы ритейла
В целом эксперты сошлись во мнении, что к типичным арендаторам уличных помещений в спальном районе относятся владельцы малого и среднего бизнеса, а также молодые индивидуальные предприниматели. Впрочем, нельзя забывать и о крупных игроках — сетевых операторах, у которых, как правило, бизнес сосредоточен в спальных районах.
 
«Доли индивидуальных и сетевых арендаторов примерно равны, — отмечает С. Ярова. — Чем ближе район к метро или к узловым пунктам, формирующим трафик, тем больше крупных игроков. В отдаленных зонах лучше адаптируются и выживают несетевые точки».
 
Сектор торговли в «спальниках» представляют сетевые супермаркеты, частные мини-маркеты шаговой доступности, точки продаж детских товаров, зоо- и хозяйственные магазины, монопродуктовые сети «мясо, колбасы, пиво», аптеки и отделы одежды. Сферу услуг формируют салоны красоты, стоматологические и медицинские клиники, детские центры, отделения банков, химчистки, ателье, кафе, рестораны и пр. Тенденцией последнего времени стало значительное увеличение доли сегмента общественного питания, в особенности фастфуда. «Становится популярным размещение спортклубов, фитнес-центров и точек досуга как для детей, так и для взрослых», — добавляет Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве.
 
«Офисам продаж отделений банков и агентств недвижимости, салонам красоты, ресторанам и кафе нужен активный людской трафик, — комментирует Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Данные типы арендаторов ориентируются на помещения вблизи станций метро, остановок общественного транспорта на основных магистралях района. Для операторов социально-бытовых услуг местоположение в проходимом месте не является основополагающим — у них и так есть целевые покупатели. Они выбирают менее дорогостоящие помещения на второй линии или в глубине района».
 
Основной интерес потенциальные арендаторы проявляют к районам у станций метро «Алексеевская», «Октябрьское Поле», «Митино», «Юго-Западная». Традиционно пользуются популярностью Профсоюзная улица, Ленинский и Ленинградский проспекты.
 
Надежные инвестиции
 
Профиль арендаторов первых этажей



жилых домов в спальных районах

Спальные районы — драйверы ритейла

Источник: Knight Frank
Стрит-ритейл — самый популярный формат для частного инвестирования. При относительно невысоком пороге входа он дает доходность, вдвое превышающую прибыль от сдачи в аренду жилья. При этом стабильно высокий спрос со стороны торговых операторов и частных предпринимателей делает вложения весьма надежными. Вероятно, поэтому, говорят эксперты, большинство собственников помещений — физические лица, проживающие в этом же районе. Многим владельцам недвижимость досталась в процессе приватизации. Также среди собственников можно встретить региональных инвесторов, топ-менеджеров компаний и специалистов, работающих с жилым фондом.
 
Финансовые возможности частных инвесторов позволяют рассматривать предложения от 1,5 до 3 млн долл. Им интересны небольшие помещения (50–200 кв. м), сдача в аренду которых позволяет вернуть вложения в течение восьми — десяти лет (Knight Frank Research). Реже встречаются инвесторы, готовые к сделкам стоимостью 4–5 млн долл. В основном это профессиональные собственники, формирующие или диверсифицирующие свои портфели. В большинстве случаев решение о вложении средств в коммерческую недвижимость принимается на основе данных о прибыли. Доходность в среднем составляет 10–12% годовых.
 
Более рискованными считаются объекты, переведенные из жилого фонда. Такие помещения в большинстве случаев обладают ограниченной функциональной нагрузкой. Некачественные витрины, частая сетка колонн, низкая высота потолков, неудобная входная группа не позволяют привлечь в качестве арендаторов стабильные сетевые компании.
 
Данная проблема присутствует не только на вторичном, но и на первичном рынке. При типовой застройке особенности нежилых помещений продиктованы нормами, установленными правительством Москвы. Однако зачастую они не соответствуют реальным потребностям арендаторов, которые сталкиваются с неправильной конфигурацией помещений, малым шагом колонн, недостатком технических мощностей и пр.
 
«Для того чтобы повысить доход, некоторые собственники улучшают визуальные характеристики объекта, например выкладывают фасад гранитом, — отмечает Екатерина Подлесных, руководитель отдела стрит-ритейла Colliers International. — Другие делят помещение на несколько небольших блоков, что увеличивает поток».
 
Одним из определяющих факторов при принятии решения о покупке объекта является ликвидность. При выборе помещения частные инвесторы должны адекватно оценивать следующие характеристики: площадь, стоимость, местоположение, размер витрин, электрическую мощность, наличие пешеходного потока.
 
«Помещение интересно инвестору, если оно продается по адекватной цене, приносит доход, а также имеет окупаемость не более восьми лет, в то время как собственник стремится продать объект с возвратом владений не менее десяти лет», — резюмирует Ирина Данилкина, старший консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield.
 
На что ставим?
 
К СВЕДЕНИЮ
Стрит-ритейл в спальных районах Москвы имеет одну, но очень существенную проблему, которая значительно усложняет подбор помещений для сетевых операторов, развивающихся строго в рамках разработанных концепций. В большинстве своем объекты находятся на первых этажах домов, где ранее были жилые помещения. По сути, это те же квартиры, только с нежилым назначением.
«Размер базовой арендной ставки зависит от технического состояния помещения, престижности района, плотности жилой застройки, — объясняет Елена Ключарова, аналитик отдела исследований рынка CBRE. — Также на нее влияет интенсивность пешеходного и транспортного трафика, удаленность от метро или остановки».
 
По словам О. Байкина, уровень ставок напрямую зависит от покупательской способности. Так, базовые цены в районе Крылатские Холмы намного выше, чем в Чертаново. Нельзя забывать и о внутренней локации. В случае расположения на главной магистрали ставка составит 800 долл./кв. м/год, а в аналогичном помещении на параллельной улице, где проходимость ниже, уже 400 долл. На стоимость существенно влияют технические характеристики — объект с витринами будет стоить на 15–20% больше, чем без них. Высота потолков тоже имеет значение — помещение с высотой 5 м сдается дороже, чем комнаты со стандартной высотой 3 м. Нельзя забывать и про назначение объекта, этаж, возможность организации наружной рекламы.
 
Наиболее дорогие помещения расположены у метро либо в центре спального рай­она, на пересечении основных транспортных и пешеходных потоков. По различным оценкам, арендные ставки на эти объекты доходят до 1,5–2,5 тыс. долл./кв. м/год. К бюджетным предложениям относятся площади, находящиеся на второй-третьей линии домов или имеющие вход со двора. Аренда таких площадей начинается от 300–400 долл./кв. м/год.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных