Скромное обаяние Рублевки

 

Сливки ритейла

 

Некоторые торговые объекты Рублевского направления
Объект	Местоположение	Общая площадь, тыс. кв. м
«Мельница»	Жуковка	5
«Универмаг НАШ»	Горки-2	5
Dream House	Барвиха	13
Барвиха Luxury Village	Барвиха	98
«Горка»	Горки-10	11,5
«Европарк»	Рублевское шоссе	83,1
«Западный»	Рублевское шоссе	25,3

На западе Подмосковья сосредоточено большое количество коттеджных поселков. Девелоперы выбирают эти места неслучайно: они не только живописны, но и отличаются благоприятной розой ветров. Именно на Рублевке расположены самые престижные жилые объекты, где проживает платежеспособная публика. Наличие большого числа толстосумов создает предпосылки для развития торговой недвижимости высокого класса. Вот почему VIP-инфраструктура здесь развита лучше, чем на других направлениях. По словам Елены Мишиной, директора по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», Рублево-Успенское шоссе представляет собой сформировавшийся торговый район, в то время как, например, Новая Рига — только развивающийся.

 

На Рублевке расположены такие ТЦ, как Barviha Luxury Village, Dream House, «Новый», «Базар», «Живой дом», «Огород», «Наш», совокупная площадь которых превышает 130 тыс. кв. м. Также на этом направлении присутствует множество объектов стрит-ритейла и даже небольшие рынки. «Наиболее часто встречаемые арендаторы — супермаркеты, рестораны, кафе, автосалоны, магазины дизайнерской одежды и эксклюзивной мебели», — считает Зарина Цаллагова, директор по развитию компании EliteCenter. По словам эксперта, только на долю кафе, ресторанов и магазинов одежды приходится около 40% всех торговых площадей.

 

Однако из-за особого статуса Рублевки, а также из-за относительно небольшой пропускной способности трассы здесь нет масштабных ТРЦ с продуктовыми гипермаркетами и форматами DIY, замечает Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании Jones Lang LaSalle.

 

Торговые объекты сконцентрированы вдоль Рублево-Успенского шоссе, а также на западе Москвы, в зоне у МКАД (ТЦ «Европарк», ZAR, «Западный»). Если брать в расчет инфраструктуру района, прилегающего к Кольцевой дороге, то общая площадь шопинг-объектов составляет порядка 300 тыс. кв. м, подсчитала Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar. Из них непосредственно вдоль Рублево-Успенского шоссе расположено около 60% площадей.

 

Премиальные цены

 

По обеспеченности торговой инфраструктурой Рублевка заметно опережает Новую Ригу, занимающую второе место среди статусных районов Подмосковья. На Новой Риге функционирует всего три современных ТЦ: «Павлово Подворье», «Княжий Двор» и «Юнимолл». «Общий объем предложения в данных проектах составляет около 75 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже, чем на Рублево-Успенском шоссе», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

 

Кстати, ставки аренды в проектах на Новой Риге ниже на 30–50%, чем на Рублево-Успенском шоссе, отмечает Е. Мишина. Анна Данченок говорит, что цены на Рублево-Успенском направлении в среднем начинаются от 500 долл./кв. м/год. Однако, по мнению эксперта, сравнивать данное направление с другими не совсем корректно, учитывая, что Рублевка, по сути, единственное загородное шоссе без выраженной многоэтажной застройки и крупных населенных пунктов.

 

По информации А. Коротаева, средние ставки на помещения площадью до 100 кв. м от начала Рублево-Успенского шоссе до деревни Жуковка составляют 3–4 тыс. долл./кв. м/год. Зарина Цаллагова приводит примеры: «В ТЦ Dream House цены находятся в диапазоне от 0,8 до 1,2 тыс. долл./кв. м/год, в Barvikha Luxury Village — 2 тыс. долл./кв. м/год. Для сравнения: ставки аренды на Каширском шоссе — 200–300 долл., на Ильинском — 500–600 долл., на Калужском — 300–400 долл.».

 

Без дублера никуда

 

Наличие свободных земельных участков под застройку и транспортная доступность играют важную роль при принятии инвестиционных решений. Однако статусное Рублево-Успенское направление имеет всего две полосы движения, а наиболее интересные территории давно застроены. С одной стороны, инвестиционные перспективы развития направления практически безграничны, отмечает З. Цаллагова. С другой — в связи с недостаточно развитой транспортной доступностью реализация широкомасштабных проектов пока затруднительна. Впрочем, после открытия улицы-дублера появление новых торговых объектов вполне возможно.

 

Антон Коротаев отмечает: интерес девелоперов к Рублевке не является ярко выраженным с учетом многих факторов. Главные из них — хорошая обеспеченность торговыми площадями, а также невозможность строительства более крупных форматов из-за дефицита земли и потенциальной потребительской невостребованности. Анна Данченок обращает внимание на то, что спрос конечных арендаторов на Рублево-Успенском направлении сильно сегментирован и, соответственно, ограничен. Лимитирует перспективы строительства и растущая конкуренция со стороны масштабных объектов, прилегающих к МКАД. Как на самом деле будет развиваться ситуация на данном направлении — покажет время.