Складываем «на зеленое». Цвет имеет значение?

 

Кому это надо?

 

Экостандарт BREEAM родом из Великобритании, где является одним из самых известных и распространенных методов оценки экологической эффективности зданий. Он определяет нормы проектирования и строительства, дает возможность сравнивать различные проекты по уровню их воздействия на окружающую среду. По данным Глеба Белавина, коммерческого директора ПЛК «Северное Домодедово», в России данную сертификацию прошли пять из девяти объектов, и только один из них — складской.

 

Как отмечает Ксения Агапова, менеджер по экологическим инновациям компании Jones Lang LaSalle, концепция «зеленого» склада предполагает дополнительные удобства для арендаторов, а также сниженные коммунальные платежи (за воду, электричество). Понятно, что объекты green development сегодня, что называется, в тренде. К примеру, на офисном рынке Москвы по международным экостандартам уже сертифицировано 253 тыс. кв. м площадей. К концу 2015 г. аттестацию должны пройти еще десять офисных зданий суммарной площадью более 300 тыс. кв. м (Jones Lang LaSalle). Господин Белавин считает, что в бизнес-сообществе формируется прослойка компаний, руководство которых понимает необходимость развития в этом направлении, и в складском сегменте «зеленая» тенденция тоже будет набирать обороты. Для многих компаний (и особенно западных) аренда такой недвижимости — показатель престижа, высокой культуры. Кроме того, отмечает Ланс Пилант, директор отдела складских и промышленных помещений CBRE, как и в случае с офисами, экологический вопрос волнует не только арендаторов, но и страховщиков.

 

Экоарифметика

 

Умозаключения насчет раздутых бюджетов «зеленых» проектов сильно преувеличены. Конечно, некоторое удорожание строительства происходит, но, по словам Вячеслава Холопова, директора департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank Russia & CIS, оно незначительно в пересчете на 1 кв. м. «Все зависит от того, о какой базовой стоимости строительства идет речь, и от степени «зелености», которой мы пытаемся добиться, — подчеркивает К. Агапова. — Для качественного склада класса А дополнительные затраты составят сотые доли процента при сертификации на минимальный уровень». В качестве примера эксперт приводит первую очередь строительства индустриального парка «Южные Врата», где удалось получить сертификат BREEAM Pass на уже построенное здание без существенных дополнительных затрат. Дело в том, что качественный продукт не обязательно должен стоить намного дороже — все зависит от организации строительства.

 

«По данным исследований, в США бюджет зданий, претендующих на Platinum стандарта LEED, на 5–7% превышает стоимость обычных проектов, — продолжает госпожа Агапова. — У нас сложно определить такой процент, поскольку базовое качество строительства и, следовательно, стоимость у всех разная». О трудностях точных расчетов говорит и Г. Белавин: «Не так давно мы пришли к мысли, что нам также необходимо проработать вопрос о сертификации по LEED ПЛК «Северное Домодедово». Однако точных цифр по инвестициям на данный момент нет».

 

Василий Григорьев, аналитик отдела исследований рынка компании CBRE, отмечает любопытную деталь: «Действительно, сокращение расходов на эксплуатацию и поддержание здания в надлежащем состоянии на сегодняшний день актуально. Тем не менее для достижения данной цели совсем не обязательно применять исключительно экотехнологии. Во многих складских комплексах, находящихся сегодня на стадии строительства, применяется различное оборудование, позволяющее существенно сократить издержки на эксплуатацию здания в долгосрочной перспективе. При этом данные объекты не соответствуют стандартам экологической эффективности».

 

Столь же преувеличена и взаимосвязь между «цветом» строительства и уровнем ставок. По словам Г. Белавина, международная практика показывает: стоимость аренды «зеленых» складов и правда на 2–3% выше, однако в России экофактор на тарифы практически не влияет. Зато, как подчеркивает В. Холопов, в ряде случаев внедрение энергоэффективных технологий является хорошим инструментом для ускорения сдачи склада в аренду. Особенно если речь идет об иностранцах, для которых проверка экологического соответствия — один из ключевых моментов для принятия решения о сделке.

 

Госпожа Агапова называет «зеленое» складское строительство выгодным для всех участников рынка: «Девелопер получает конкурентное преимущество и возможность ускорить заселение здания, инвестор — снижение рисков и повышение доходности актива, арендатор — комфортную среду, которая будет позитивно влиять на здоровье, благополучие сотрудников».

 

В процессе эксплуатации «зеленого» склада арендатор неоднократно экономит: на счетах за электроэнергию, воду, на техобслуживании и капитальном ремонте систем. Интересно, что на Западе выгоду принято делить поровну между девелоперами и компаниями, снимающими помещения. В России такая практика пока не применяется, в том числе по причине отсутствия базы нормативов и стандартов в этой области.

 

«Зеленые» надежды

 

Использование технологий, повышающих эффективность зданий, становится необходимостью в современном девелопменте. И, конечно, часть из них обязательно пропишется в индустриальной недвижимости. Между тем прохладца в оценке экспертов все же присутствует.

 

«Маловероятно, что наличие сертификатов экологических стандартов станет широко распространенным явлением в складском сегменте, пока потребители не начали требовать их у девелоперов на постоянной основе», — говорит В. Холопов. С коллегой согласен Г. Белавин: «Международные компании заинтересованы в экоскладах, однако на моей памяти общения с потенциальными и текущими арендаторами нет ни одного, кто мог бы задавать вопросы на эту тему». Тем не менее, как сообщает Jones Lang LaSalle, в настоящее время на территории Московского региона сертификацию по стандартам BREEAM или LEED готовятся пройти еще несколько объектов индустриальной недвижимости совокупной площадью свыше 607 тыс. кв. м. Поэтому распространение экоопыта в складском сегменте — тема, имеющая право на существование.