Склад — двигатель торговли

Как отметил Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International в России, отечественный рынок складской недвижимости обладает колоссальным потенциалом. На нем представлено около 13 млн кв. м качественных объектов, более миллиона квадратов вводится ежегодно. Но даже при таких объемах мы отстаем по обеспеченности складами от европейских стран. Роберт Добржицки из Panattoni Europe также говорил об огромных возможностях сегмента. При этом эксперт отметил: в России высокие арендные ставки и значительная доходность, но не хватает стабильности и прозрачности. А чтобы удовлетворить спрос, потребуется еще лет 20.

 

Региональные перспективы

 

Среди основных проблем участники дискуссии назвали слабое развитие качественной складской недвижимости в регионах. Как рассказал Денис Шульга, директор по логистике X5 Retail Group, если в городах-миллионниках еще можно найти более или менее подходящие объекты, то в небольших населенных пунктах достойных предложений нет и ритейлеру самому приходится решать проблему — например, реконструируя старые объекты.

 

Рустам Юлдашев, председатель совета директоров STS Logistics (ASIA), заострил внимание еще на одном важном вопросе. По его словам, построить склад — задача решаемая, проблема кроется в отсутствии спроса. В качестве примера эксперт привел один из объектов в Казани, где поиски арендаторов заняли несколько лет. Одним словом, девелоперы готовы инвестировать лишь в те регионы, где есть платежеспособный спрос, готовность ритейлеров и логистов вкладывать в дальнейшее развитие складской инфраструктуры.

 

Крис Ван Рит, управляющий партнер Radius Group, считает: нужна определенная смелость, чтобы идти в провинцию. Дело в том, что московский арендатор может позволить себе площадь в 30 тыс. кв. м, а в регионах нарезка мелкая — в среднем 5 тыс. кв. м. Кстати, инвесторов (особенно международных) часто отпугивает отсутствие коммуникаций и дороговизна счетов за электроэнергию.

 

По мнению Владислава Рябова, партнера, регионального директора департамента складской, индустриальной недвижимости, земли Colliers International — в условиях дефицита готовых складских помещений класса А в Московской области, и в большинстве регионов России федеральные ритейлеры все чаще рассматривают варианты строительства проектов built-to-suit, поскольку те позволяют учитывать специфические запросы арендатора. В 2013 г. общий объем таких сделок вырос в два с половиной раза. Однако некоторые эксперты резонно возражали: как, например, быть, если склад построен под конкретного клиента, а договор закончился и арендатор решил выселиться?

 

Своим путем

 

Безупречного склада, который устроил бы любого клиента на 100%, пожалуй, не существует. Но приблизить его к идеалу вполне возможно. Денис Шульга считает, что проект проще реализовать, когда арендатор уже известен. Иными словами, если нужен холодильный склад, то еще на начальном этапе строительства можно усилить полы, что в дальнейшем сделать уже невозможно. Подобных нюансов — масса.

 

Павел Бреев, вице-президент «М. Видео», отметил, что логистика и организация эффективной цепочки поставок является ключевой частью бизнес-процесса ритейлера, но при этом и самой дорогой. Так что сокращение затрат на доставку и, соответственно, снижение стоимости реализуемого товара — главная задача на сегодняшний день. С ним согласен господин Юлдашев, по выражению которого склад является двигателем для торговли, но тормозом для потребителя, поскольку вложения ритейлеров отражаются на стоимости ассортимента. В частности, большой объем груза идет в Россию из Китая, при этом железная дорога в транспортировке не задействована, используется только автотранспорт. В результате покупатель платит в два-три раза больше. Как полагает эксперт, если бы склады формировались вокруг портов, железных дорог, ситуация бы изменилась. Но решать этот вопрос необходимо всем вместе: и девелоперам, и логистам, и представителям РЖД.

 

Артур Абдрахманов, руководитель департамента по развитию индустриально-логистических проектов PPF Real Estate, рассказал, что первые склады класса А как раз подразумевали наличие железнодорожных путей. Однако такие объекты оказались невостребованными. Это, например, произошло в Северном Домодедово. Дело в том, что в некоторых случаях растаможка фур более бюджетна в сравнении с самолетами. Так, 90% цветов к нам привозят из Южной Америки. Сначала доставка осуществляется воздушным транспортом в Голландию, а потом на фурах цветы везут в Россию. Хотя логичнее было бы использовать самолеты.