Шик, блеск, особняк. Для банкиров и ценителей

Особняки — особый «жанр» коммерческой недвижимости, который привлекателен для всех участников рынка. Заполучив дом начала XIX в., девелопер может реализовать проект с изюминкой, а у конечного потребителя появляется шанс приобрести, скажем, особняк, не сравнимый с новоделом.

Охотники за древностями

Самые подходящие объекты для реконструкции — бывшие доходные дома в центре Москвы, представляющие собой архитектурную ценность, но не являющиеся историческими памятниками. Оптимально, если особняк когда-то был выкуплен одной организацией и сдавался под офисы. В этом случае не нужно заниматься расселением частных лиц, которое требует много времени и сил, а главное — чревато сюрпризами в виде отказа кого-то из собственников от переезда.

«В условиях дефицита площадок в центре Москвы реконструкция особняков является отличным решением для девелоперов, — комментирует Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. — Конечно, такая работа сопряжена с определенными ограничениями, которые в первую очередь касаются сохранения фасадов. Однако все компенсирует ликвидность этого эксклюзивного товара. Например, апартаменты в «Доме Гельриха» мы продали без рекламы по собственной базе всего за два месяца. Сейчас попасть в этот дом нереально».

Для девелопера стоимость особняка в ветхом состоянии может составить 5–6 тыс. долл./кв. м. К этому нужно еще прибавить затраты на реставрацию и приспособление — около 3 тыс. долл./кв. м. Окупаемость — вопрос очень тонкий и неоднозначный, но при удачном стечении обстоятельств возврат средств произойдет через пять — семь лет.

Самые активные игроки на этом рынке сегодня — компании «Галс-Девелопмент», Vesper, KR Prоperties. Также можно отметить Vesna Development, RED Development, группу NBM. Например, инвестиционная компания Vesper в 2014 г. вложила 20 млн долл. в реновацию памятника культуры и истории «Шереметьевское подворье» на Никольской улице. Ее результатом стал проект комплекса апартаментов St. Nickolas (41 апартамент площадью от 70 до 290 кв. м), который планируют полностью завершить к сентябрю 2015 г. Общий объем инвестиций — 40 млн долл. «Мы пытаемся предугадывать тренды и видим в исторической недвижимости большой потенциал», — рассказал «Н&Ц» Борис Азаренко, генеральный директор компании Vesper. — Думаю, у Москвы есть все шансы повторить успех Лондона, Берлина, Мюнхена«.

Банкиры на балу

Как рассказали эксперты на конференции по исторической недвижимости, прошедшей в пресс-центре РБК, офис в особняке хочет иметь каждая вторая крупная российская компания. «Особняк — все равно что раритетный автомобиль: его нужно постоянно ремонтировать, но при этом, если выехать на нем в погожий денек, — все внимание будет ваше», — заметил Марк Шрайбер, первый заместитель председателя правления Росэнергобанка. Эксперт знает, о чем говорит: его компания владеет усадьбой Прохоровых-Хлудовых в центре Москвы. Входящие в ее состав особняки банк использует в представительских целях.

«Мы приняли решение провести комплексную реставрацию усадьбы, — рассказал г-н Шрайбер. — У нас есть что показать и на что посмотреть: сохранились лестницы с чугунным литьем, фрески на стенах, роспись потолков... Особенно интересен бальный зал, который мы уже восстановили. Когда люди сюда приходят, они в первую очередь обращают внимание на фотографию свадьбы, проходившей здесь в 1903 г., замечая, что интерьер остался практически неизменным. Всех приглашаю на экскурсию!»

Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов компании KR Properties, отметил, что в последнее время его компания почувствовала специфический спрос со стороны успешных рестораторов. Такие клиенты обычно хотят расположить на первом этаже особняка обеденные залы, а наверху — апартаменты для собственного проживания. Впрочем, удовлетворить данную потребность не всегда возможно. «К сожалению, в Москве осталось очень мало особняков со своей территорией, — сетует эксперт. — Все ликвидные объекты переданы ­МИДом под посольства или выставляются по баснословным ценам. А для ресторана и объекта премиум-проживания все-таки необходима элементарная парковка».

Всего в историческом центре Москвы в открытой продаже сегодня находится 70 особняков общей стоимостью 1,3 млрд долл. (83,5 млрд руб.), что составляет годовой оборот всего рынка премиальных новостроек Москвы, сообщил «Н&Ц» Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills. Средний бюджет таких объектов находится в диапазоне 10–20 млн долл. В исследование вошли лоты, которые предлагают к продаже целиком для одного собственника. С учетом закрытого предложения их количество может быть увеличено до 100.

В IntermarkSavills считают, что вопреки кризисным явлениям особняки всегда найдут своих ценителей. «Ежемесячно к нам поступает один-два новых запроса, — сообщил А. Довгань. — Многие клиенты и в кризис расценивают покупку исторического объекта как удачное вложение. При этом точно спрогнозировать, сколько, к примеру, будет стоить через несколько лет особняк, приобретенный за 30 млн долл., не возьмется ни один аналитик. Очевидно, что в долгосрочной перспективе недвижимость прибавляет в стоимости, но как повернется ситуация с конкретно взятым объектом — одному собственнику будет известно».