Секрет их молодости. Фильм, фильм, фильм!

Кинотеатры — долгоиграющий «жанр» коммерческой недвижимости. Сегодня без мультиплекса не обходится ни один современный молл, а устаревшие городские объекты обретают второе рождение за счет вложений инвесторов. В чем секрет молодости кинотеатров и почему они интересны девелоперам?

Центры притяжения

Передача кинотеатров в частные руки — последовательная политика московских властей. Так, в июле 2014 г. были выставлены на торги старейшие столичные кинотеатры — «Горизонт» на Комсомольском проспекте, «Стрела» на Смоленской-Сенной площади и «Орленок» на Русаковской улице. В августе того же года компания «Монолит» приобрела кинотеатр «Баррикады» за 236,2 млн руб. А в сентябре Департамент конкурентной политики города Москвы выставил на аукцион 39 кинотеатров по стартовой цене 9,5 млрд руб. Цель продажи — создать новую для столицы концепцию — районные центры притяжения.

«Пакетом» кинотеатры предлагали инвесторам не единожды. В 2013 г. планировалось продать десять кинозалов общей стоимостью 5 млрд руб., однако аукцион не состоялся, поскольку была подана всего одна заявка.

Практически тогда же руководитель Департамента городского имущества Москвы Владимир Ефимов заявил: в будущем в собственности города останется чуть более 20 кинотеатров. Рассказал он и об условии, с учетом которого продаются объекты: от 30 до 50% площади нужно отдать под культурно-просветительские или рекреационные функции. Земля под зданием оформляется в долгосрочную аренду, а сама постройка должна быть реконструирована.

Как стало известно «Н&Ц», на балансе города останется такой знаковый для Москвы кинотеатр, как «Художественный» (архитектор — Федор Шехтель). Площади не столь знаменитых объектов зачастую арендованы, но залы закрыты, функционируют только фойе с закусочными и кафе. Это, разумеется, снижает прибыль. К тому же из-за присутствия компаний, бизнесу которых нельзя мешать, собственники иной раз даже не могут отремонтировать пустующие помещения.

«Город заключал контракты с такими арендаторами по ставкам, которые сегодня устарели, поэтому оценка стоимости проекта идет не по рыночным показателям, — объясняет Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию, Sminex. — В результате кинотеатры выглядят как будто привлекательно, однако на самом деле речь шла не о покупке здания, а о приобретении некоего арендного бизнеса, причем с обременением».

Условия успеха

Городские кинотеатры в большинстве случаев представляют собой здания постройки 1970-х гг., реализованные по типовым проектам. Площадь колеблется от 3 до 6 тыс. кв. м. Расположены они преимущественно внутри сложившихся жилых микрорайонов.

«Менять целевое предназначение объекта смысла нет, ведь горожане к нему уже привыкли, — считает соучредитель UNK project Юлия Тряскина. — Эффективнее отформатировать его в соответствии с современными требованиями».

Один из наиболее удачных в коммерческом смысле старых кинотеатров Москвы — «Октябрь». «На успешность этого проекта влияет много факторов, начиная от местоположения и заканчивая оператором», — говорит Наталья Чепрукова, генеральный директор Delta estate. Однако по большому счету это исключение. Самыми прибыльными считаются кинотеатры, работающие как мультиплексы«.

Условия роста

«Девелоперы всех средних и крупных ТРЦ закладывают в проект кинотеатр, поскольку это очень мощный «якорь», — рассказал «Н&Ц» Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty. — Без такого объекта моллу тяжело привлекать как арендаторов, так и посетителей».

Не имеет смысла делать кинотеатр в проектах площадью меньше 25 тыс. кв. м, поскольку окупаемость инвестиций будет очень долгой, считает Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects. — Минимальное количество залов — четыре (сеансы каждые 30 мин.). Хотя, конечно, лучше, чтобы их было бы восемь (сеансы каждые 15 мин. и чаще).

«Федеральные сети открывают восьми- и десятизальные кинотеатры, — уточняет Олег Рыжов, генеральный директор Ross Group. — В регионах минимальное количество залов, позволяющее обеспечить необходимый уровень доходности, не менее четырех-пяти».

Ставки аренды для кинотеатров в ТРЦ — от 150 до 350 долл./кв. м/год. «Платить больше сети не могут, так как рентабельность у этого бизнеса не слишком высокая», — пояснил А. Белых.