Рынок планирует вниз: консенсус-прогноз RRG в II квартале 2015 г.

В II квартале 2015 г. динамика ключевых индикаторов рынка коммерческой недвижимости Москвы стала псевдопозитивной: за счет укрепления рубля рост продемонстрировали все долларовые показатели — правда, несоразмерный снижению курса американской валюты. Одновременно черное золото существенно скорректировало прогнозы, сделанные ведущими экспертами рынка два года назад.

Факт

«Динамика ключевых показателей рынка коммерческой недвижимости Москвы в II квартале определялась преимущественно снижением курсов иностранных валют, — рассказал «Н&Ц» Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. — Доллар за квартал потерял 17%, евро — 18%. На этом фоне стоимость продажи и ставки аренды, выраженные в американской валюте, возросли. При этом соразмерный падению валют рост зафиксирован лишь по двум показателям — средняя ставка аренды офисов класса А увеличилась на 17%, класса B — на 18%. Остальные рыночные индикаторы не смогли «перекрыть» ослабление зарубежных валют. В рублях уровень цен и ставок в целом по рынку существенно снизился».

В долларовом выражении средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве в II квартале 2015 г. увеличилась на 4% и составила 4 тыс. долл./кв. м. С учетом того что курс доллара за этот период снизился на 17%, цена в рублевом эквиваленте уменьшилась на 13% — до 212,5 тыс. руб./кв. м.

Наихудшую динамику продемонстрировал сегмент торговой недвижимости: несмотря на снижение курса доллара, средневзвешенная цена 1 кв. м прибавила лишь доли процента, составив 4,3 тыс. долл./кв. м. Наибольший рост, если говорить о рынке продажи, показал сегмент помещений стрит-ритейла в пределах Садового кольца: средневзвешенная цена помещений увеличилась на 10% — до 14,8 тыс. долл./кв. м. Остальные показатели — средняя цена офисной недвижимости и стоимость той же недвижимости внутри Садового кольца — возросли за квартал на 2 и 5% соответственно, составив порядка 4,2 и 7,7 тыс. долл./кв. м.

На рынке аренды наибольший рост, как уже говорилось выше, показали сегменты офисов класса А и B, где средневзвешенные ставки увеличились до 716 и 340 долл./кв. м/год соответственно. В целом арендный рынок тоже заметно отстал от укрепившегося за квартал рубля: средняя ставка на объекты коммерческой недвижимости выросла лишь на 5% — до 439 долл./кв. м/год. Худший показатель — опять же у сегмента торговой недвижимости: средняя ставка аренды здесь выросла лишь на 4% — до 639 долл./кв. м/год. Средняя ставка аренды стрит-ритейл в пределах Садового кольца за квартал возросла на 7% — до 1,3 тыс. долл./кв. м/год.

Из интересных тенденций квартала можно выделить замедление темпов роста уровня вакантных площадей в офисном сегменте: за три месяца вакансия в классе А возросла лишь на 1% (составив, впрочем, рекордный для Москвы уровень в 31%), в классе В — на 4% (14%).

Прогноз

Напомним, свои предположения относительно ряда общеэкономических индикаторов, стоимости квадратного метра жилья и динамики ключевых показателей рынка коммерческой недвижимости до I квартала 2016 г. специалисты компаний RRG, JLL, «Ведис Групп», «Ритейл Консалтинг Групп» и других высказали в анкетах в июле 2014 г., после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги консенсус-прогноза подводятся ежеквартально.

По итогам II квартала 2015 г. стало окончательно ясно, что жизнеспособность изначально перспективного аналитического проекта оказалась под большим вопросом из-за внезапного и масштабного удешевления нефти и геополитического кризиса. «Нельзя сказать, что эксперты беспрецедентно ошиблись, так как спрогнозировать резкое ухудшение отношений России с Европой и США, как и столь резкое падение стоимости нефти и курса рубля, не мог, пожалуй, никто, — комментирует Д. Колокольников. — И надо отметить, что прогнозные значения в отечественной валюте гораздо ближе к фактическим, чем долларовые, хотя и их точность, конечно, не стопроцентна. Но кризис на то и есть кризис, что предсказать его наступление можно, а вот определить глубину — почти нереально из-за влияния множества внешних факторов».

Антирекорд по точности прогноза в II квартале 2015 г. установлен в стрит-ритейле, где в долларах отличие между прогнозом и фактическим значением по показателю средней ставки аренды в пределах Садового кольца составило 69%.

В рублях самым фантастическим стал прогноз по средней ставке аренды коммерческой недвижимости — расхождение между ожидаемым значением и фактом достигло 39%.

«Показательно, что второе по величине расхождение, если говорить о долларовых показателях, наблюдалось по цене барреля нефти Brent: здесь аналитики ошиблись на 68%, — отмечает Д. Колокольников. — Ожидали 107 долл. за баррель, а получили 64 долл. Таким образом, можно сказать, что ключевое условие задачи, которую предстояло решить экспертам, оказалось неправильным. Что уж говорить о точности полученных ответов...»

Самый корректный прогноз в II квартале был сделан аналитиками по индексу ММВБ: отклонение — 10% (1496 — прогноз и 1666 — факт). Расхождение фактического курса доллара от прогноза составило 32% (36,0 — прогноз и 52,8 — факт), а курса евро — 15% (49,3 — прогноз и 58,3 — факт).

Соотношение прогнозных и фактических значений, II квартал 2015 г.
Показатель	Прогноз	Факт	Отклонение прогноза, %
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб./кв. м	172 412	212 520	–19
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб./кв. м	238 558	230 578	3
Средневзвешенная цена на объекты стрит-ритейла в пределах Садового кольца, руб./кв. м	716 404	783 499	–9
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб./кв. м	172 642	226 829	–24
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового кольца, руб./кв. м	306 633	406 718	–25
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб./кв. м/год	22 003	35 957	–39
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб./кв. м/год	37 254	35 957	4
Средняя ставка аренды на объекты стрит-ритейла в пределах Садового кольца, руб./кв. м/год	81 754	73 128	12
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб./кв. м/год	19 019	21 912	–13
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового кольца, руб./кв. м/год	29 184	31 205	–6