Ритейл в кирпичных стенах

В Москве формируется новый формат ритейла — loft retail. По оценкам экспертов NAI Becar Apartments, в ближайшие годы его доля вырастет до 5% от общего объема рынка торговых площадей столицы.

Лофты, появившиеся в первой половине XX в. в Нью-Йорке, достаточно быстро завоевали популярность — из заброшенных промышленных зданий они быстренько превратились в популярный формат недвижимости. Первыми бывшие промышленные помещения облюбовали представители творческих профессий. Потом лофты завоевали внимание девелоперов, которые оценили удачную локацию, а также возможность без лишних временных и финансовых затрат построить комплексные мультиформатные проекты.

В начале 2000-х гг. стиль лофт начал покорять и московский рынок. Конечно, первыми его открыли девелоперы офисных проектов, но постепенно тренд подхватили и компании, реализующие апарт-проекты, а также ритейлеры. Интересно, что сегодня объемы ритейла в лофтах столицы растут настолько активно, что это позволяет аналитикам выделять loft retail в отдельную группу на рынке торговой недвижимости Москвы.

Почему лофты?

Пионерами loft retail на московском рынке, также как и во всем мире, стали магазины, реализующие дизайнерские товары, это багетные и мебельные лавочки, hand-made мастерские и пр. Они, что называется, были «в тему» — ведь офисную часть лофт-проектов заняла потенциальная клиентская аудитория: архитектурные бюро, театральные студии, художественные мастерские. Творческий кластер и в настоящее время представляет значимую долю арендаторов лофт-проектов, однако за последние годы границы этого пула значительно расширились. Сегодня такие помещения востребованы у широкого спектра компаний, среди которых IT-сектор, банки, учебные и конгрессные центры, инвестиционные и девелоперские корпорации.

Расширение круга потенциальных клиентов породило вторую волну популярности loft retail — началась активизация развития сектора сопутствующих товаров и услуг. Несмотря на это, агентам ритейла еще предстоит осмыслить все возможности, которые открывают перед ними лофты, считают в NAI Becar Apartments.

В первую очередь речь идет о расположении проектов. Бывшие промышленные зоны, как правило, обладают удачной локацией — рядом со станциями метро или другими транспортными узлами в центре городских районов. Это означает и удобство логистики, и наличие широкой клиентской аудитории (не только арендаторов офисов и жителей лофт-проектов).

Конструктивные и стилистические особенности лофт-проектов позволяют почти в два раза снизить затраты на отделку по сравнению с классическими форматами торговой недвижимости. По данным NAI Becar Apartments, в среднем стоимость отделочных работ в формате loft retail составляет 10 тыс. руб./кв. м (для сравнения: 20 тыс. руб. в торгово-развлекательном центре (ТРЦ). Кроме того, в лофте высота потолков составляет не меньше 4 м, а иногда достигает и 10 м, что позволяет сделать антресоли. Пространство магазинов легко можно трансформировать, например, в демонстрационный зал, площадку для презентации, модного показа или клиентского вечера. Мансарды и большие окна обычно используют и как витрины, и как дополнительный источник света, экономя на электроэнергии. При этом кирпичную кладку стен и коммуникации не нужно зашивать в отделку, ведь они являются главными элементами стиля.

В довершение всего сами лофты — фишка для привлечения посетителей. Такое пространство может выступить элементом бренда, стать важной составляющей в маркетинговой стратегии ритейлера.

Правила игры

В дополнение ко всему сказанному необходимо заметить, что общая экономическая ситуация стимулирует «переселение» ритейла в лофт-проекты. Валютные скачки заставили игроков рынка обратить пристальное внимание на стабильные активы, в частности на недвижимость. Если площади в ТРЦ, как правило, сдают в аренду, то в лофте помещения можно приобрести в собственность, то есть, по сути, внести сумму покупки не в графу «Расходы», а в графу «Инвестиции». Если в дальнейшем с собственным бизнесом возникнут сложности, помещение можно сдать в аренду или продать. Вход в лофт-проект составляет в среднем по Москве 200 тыс. руб./кв. м, и сумма ниже, чем в классическом стрит-ритейле, на 70–300 тыс. руб. При этом владелец получает площади в «понятном» проекте, находящемся под управлением профессиональной управляющей компании. Статистика показывает, что стоимость лофт-объектов возрастает на 15% ежегодно, а сдача в аренду приносит до 15% годовых.

Аренда в лофтах еще и выгоднее, чем в классических торговых проектах. Ставка в loft retail за 1 кв. м/год составляет 15 тыс. руб. против 25–100 тыс. руб. для арендаторов галереи торговых центров Москвы. Поскольку происходит падение товарооборота в целом по рынку на 10–25%, оптимизация затрат для ритейлеров выходит на первый план. Кроме того, оператор получает свободу графика, что позволяет, в частности, сократить рабочий день на традиционные «часы затишья», например, с 10 до 11 утра.