Рейтинг самых загруженных офисами станций метро

Сегодня в столице насчитывается около 13 млн кв. м качественных офисных площадей. при этом, большая их часть сосредоточена в пределах в 5-километровой зоне от центра. Как рассказал журналистам Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield, в центре наблюдается самая высокая плотность застройки — почти 300 000 кв. м на гектар в радиусе 2-3 км от центра и 200 000 кв. м на один гектар в радиусе 5 км от сердца Москвы. Однако далеко не все работники офисных зданий класса А передвигаются на машинах, как это принято считать. По оценке Дениса Соколова, таковых лишь 20-25%. Остальные пользуются общественным транспортом и, прежде всего, метро.

 

Однако если посмотреть на плотность офисной застройки недалеко от станций метро, то можно увидеть, что даже в центре рынок офисной недвижимости довольно неоднородный. Так, самая загруженная станция метро, по оценкам аналитиков компании Cushman & Wakefield, стала ст. м «Павелецкая», где формирование офисного кластера началось еще в лихие 90-е. Эта станция лидирует со значительным отрывом и вряд ли какая-либо из станции метро сможет догнать ее по загруженности. Сегодня, около этой станции метро сосредоточено более 899 000 кв. м офисных площадей. Эксперт также отметил, что окрестности «Павелецкой» обладают большим потенциалом для дальнейшего развития там офисной недвижимости за счет существующих промзон. Второе место в рейтинге самых загруженных офисами станций метро было отдано «Белорусской», где расположено более 352 000 кв. м офисов. Далее следуют станции метро «Юго-Западная» (более 350 000 кв. м), «Тульская» (309 949 кв. м), «Речной вокзал» (306 609 кв. м), «Бауманская» (281 444 кв. м), «Выставочная» (269 470 кв. м), «Курская» (240 255 кв. м), «Калужская» (235 844 кв. м).

 

Как показало исследование, на столичном рынке недвижимости доминируют офисы класса В+ и В- (11 млн кв. м). Второе место было отдано некачественным зданиям класса С (около 500 объектов) общей площадью 7 млн кв. м. Здания класса А оказались в хвосте рейтинга, на них пришлось всего 2,7 млн кв. м или 127 площадок такого уровня. Кстати, государственные органы в Москве занимают порядка 2 — 2,5 млн кв. м офисной недвижимости и в основном это старые здания, которые классифицированы как класс С.

 

Как правило, в офисах, расположенных в 5-7 км от центра столицы, часто располагаются компании, для которых важен престиж и близость к центру города. Однако не только эти факторы влияют на выбор офиса в центре. Внутри Садового Кольца находится большое количество станций метро, которые расположены недалеко друг от друга, а значит и офисы находятся в пешей доступности от метро. Учитывая это, самые дорогие офисы расположены внутри Садового Кольца и рядом со станциями метро. Наибольшие арендные ставки были зафиксированы в районе ст. м «Театральная» (1 100 долл.), «Боровицкая» (1 050 долл.), «Площадь Революции» (1 000 долл.). Район Сити и ст.м. «Выставочная» занимают 4 место по размеру офисной ставки (900 долл.). Стоит отметить, что такой фактор, как расстояние от метро до офиса, играет важную роль только в том случае, если здание расположено в пределах Садового Кольца. По данным компании Cushman & Wakefield, которые ранее провели исследование на данную тему, каждая дополнительная минута ходьбы от метро снижает ставку на 10 долл. Аналогичная коррекция арендной ставки происходит при сравнении ставок аренды и удаления от центра. Чем дальше мы двигаемся от исторического центра к ТТР, тем быстрее происходит снижение арендной ставки и разница может доходить до 50%. Зато за пределами ТТР темпы снижения арендной ставки замедляются, так как здесь фактор удаленности от метро и центра сходит на нет из-за слаборазвитой транспортной инфраструктуры, а на первый план выступают другие точки притяжения, например, наличие в офисном здании столовой, поликлиники или еженедельные праздники для сотрудников.

 

В целом, резюмировал Денис Соколов, столичный рынок офисной недвижимости остается моноцентричным и децентрализация офисов пока лишь миф. Реальным это станет лишь тогда, когда вся Москва, а не только районы внутри Садового Кольца, получит развитую инфраструктуру — новые станции метро, транспортно-пересадочные узлы, хороший наземный транспорт.