Рекорды трех сегментов. Итоги III квартала 2014 г.

Сразу в трех сегментах коммерческой недвижимости объемы ввода достигли или вот-вот достигнут исторического максимума. В то же время общий объем инвестиций снижается. Чем еще удивил III квартал текущего года?

Торговля по инерции

По итогам минувшего квартала в Москве открылось три торговых центра (ТЦ): «Водный» (50 тыс. кв. м), «Алфавит» (14,4 тыс. кв. м), «Изумруд» (7 тыс. кв. м). При этом тенденция по увеличению вакантных площадей набирает обороты. «Разница по количеству магазинов в ТЦ между его техническим и торжественным открытием всегда была, однако новые объекты демонстрируют ее рост», — сообщил «Н&Ц» Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ».

В результате совокупный объем качественных площадей в ТЦ, по данным компании Knight Frank, достиг 8,2 млн кв. м (GLA — 4,3 млн кв. м). До конца текущего года планируется открыть еще четыре объекта. Прирост объема предложения за 2014 г. может составить 1,2 млн кв. м, что является рекордным показателем для рынка за последние десять лет.

В III квартале на московский рынок вышли турецкая марка Penti, саксонская часовая мануфактура A. Lange & SOhne, монобрендовый бутик Versace, американская сеть розничных магазинов Crate & Barrel, Silk & Cashmere, испанский бренд аксессуаров Unode50, французский премиальный FaithConnexion, итальянский ISAIA и др. «Россия стала третьей страной, где заработали магазины сегмента эконом Lefties, — добавляет А. Васюткин. — Группа Inditex выбрала правильное направление для экспансии — в РФ есть все возможности для создания разветвленной сети крупных магазинов, предлагающих недорогую одежду. В текущих экономических условиях подобные концепции составят реальную конкуренцию noname-ритейлу, позиции которого еще очень сильны. Но в отличие от мощных сетевых структур многочисленные частные предприниматели, предлагающие такую продукцию, оказались очень чувствительны к снижению потребительского спроса, о чем говорит резкий рост уровня вакантных площадей в неквалифицированных ТЦ».

Учитывая, что в этом и следующем году объем торговых площадей заметно увеличится, эксперты советуют девелоперам внимательнее подходить к разработке проектов. По мнению Ольги Ясько, директора департамента аналитики, KnightFrankRussia & CIS, рынок торговой недвижимости развивается по инерции. Некоторые операторы уже говорят о снижении товарооборотов. «Пока не очень понятно, ожидают ли Россию новые санкции и насколько долгосрочны уже введенные, — говорит эксперт. — Полагаю, сильнее всего пострадает сегмент «средний плюс», — считает эксперт.

Миллион офисов

В отличие от торговой недвижимости офисный рынок уже достиг исторического максимума. С начала 2014 г. сегмент пополнил 1 млн кв. м — рекордный объем за последние пять лет. В III квартале, по данным компании S. A. Ricci, показатель ввода составил 480 тыс. кв. м. Для сравнения: в I полугодии прирост оценивался в 560 тыс. кв. м.

Результат последних трех месяцев более чем в два раза превзошел показатели аналогичного периода 2013 г. (220 тыс. кв. м). За всю историю офисного рынка самое большое количество площадей введено в 2008 г. — 1,9 млн кв. м. Если все планы сбудутся, то по итогам года предложение офисов может достигнуть отметки в 1,4 млн кв. м.

Однако не все рекорды одинаково полезны. Алексей Богданов, партнер, член совета директоров S. A. Ricci, считает, что ударные темпы строительства уже привели к резкому дисбалансу между спросом и предложением. Вряд ли к концу года что-либо изменится, поскольку девелоперская активность сохранится.

Максимума достигла и доля свободных площадей в проектах класса А — 25,7%. По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу года показатель может превысить 30%. При этом в классе В вакансия составляет 13,7%.

С начала 2014 г. объем поглощения офисных площадей составил около 430 тыс. кв. м, что почти на 45% ниже прошлогоднего результата. Тем не менее активность не сворачивается. Аналитики связывают это с желанием компаний оптимизировать затраты на аренду, пересмотреть существующие коммерческие условия в новых реалиях рынка.

В офисах класса А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды снизилась на 10% и составила 722 долл./кв. м/год. Цены на офисные площади категории В скорректировались до 444 долл./кв. м/год (падение на 8% с начала года).

Инвестиционный интерес

По данным JLL, в III квартале объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости достиг 1,4 млрд долл., что на 10% ниже уровня вложений за аналогичный период 2013 г. Но при этом результат оказался самым высоким с начала года. Как отмечают аналитики, интерес был сосредоточен на офисах и многофункциональных комплексах: данные сегменты привлекли 24,2 и 28,9% от общего объема средств соответственно. Наиболее привлекательными по-прежнему считаются московские объекты, на которые с пришлось 88% от общего объема инвестиций.

Ограничение доступа к международным рынкам капитала и ослабление макроэкономической активности в стране продолжат оказывать негативное влияние на привлекательность активов. Актуальной остается и угроза дальнейшего снижения цен на нефть, которая может усугубить снижение деловой активности и потребительского спроса.

В этих условиях эксперты советуют инвесторам ориентироваться на премиальные активы с длинной структурой арендных договоров либо на проекты, обладающие высоким потенциалом роста стоимости за счет устранения операционных проблем.

Складской опыт

Индустриальный сегмент тоже продемонстрировал рекорд. По данным S. A. Ricci, с начала года на рынок вышло около 1 млн кв. м площадей. В результате в III квартале достигнут исторический максимум за семь лет (325 тыс. кв. м).

В планах девелоперов до конца года ввести 1,2 млн кв. м. Однако аналитики, опираясь на опыт предыдущих лет, говорят о том, что сроки выхода существенной части объектов перенесутся на 2015 г. «Наиболее вероятный размер завершенного строительства в IV квартале составит 400–500 тыс. кв. м, за счет чего годовой прирост нового предложения может на 5–10% превысить докризисный уровень 2007 г. и поставить новый рекорд», — прокомментировал «Н&Ц» Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S. A. Ricci.