Реконструкция истории. Детали и цены

 

Старое по-новому

 

Возможностей для возведения объектов в обжитых районах остается все меньше. Введенный в 2010 г. запрет на строительство в центре Москвы вынудил девелоперов отказаться от многих перспективных проектов. Да и в Санкт-Петербурге дефицит участков и ужесточающийся контроль над сохранением историко-архитектурного наследия побуждают застройщиков искать альтернативные решения. Поэтому они все чаще обращают свой взор на старый фонд.

 

Что же представляют собой исторические объекты? Это построенные в XIX — начале XX в. усадьбы, казенные и доходные дома, дворянские и купеческие особняки, а также бывшие цеха промышленных предприятий. Из-за износа и конструктивных особенностей подавляющая часть этих объектов не приспособлена к эксплуатации в качестве офисов. В них крайне сложно соблюсти санитарно-гигиенические нормы (особенно по микроклимату, вентиляции). Вследствие высоких теплопотерь содержание и отопление помещений разорительно для собственников.

 

Планировка также не соответствует современным требованиям. Доля мест общего пользования нередко превышает 30%, что крайне невыгодно для владельцев, ориентированных на сдачу площадей. Наилучший выход, апробированный во многих странах, — модернизация с сохранением фасада, но с полной или частичной заменой внутренних конструкций, инженерных систем.

 

 

Можно и нельзя

 

Если здание находится под охраной государства как памятник истории и культуры, любые работы по реконструкции связаны с трудностями и ограничениями. Прежде всего девелопер должен получить согласие от надзорных органов. В Санкт-Петербурге это Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. В Москве — Департамент культурного наследия. Предметом охраны могут также быть отдельные элементы: ограждения лестниц, окна, витражи, лепной декор, перегородки и т.д.

 

Ограничения нередко противоречат современным требованиям по энергосбережению и нормам по микроклимату. Например, в силу охранного статуса объекта обустройство энергоэффективных окон иной раз разрешается только со стороны двора, а не лицевого фасада.

 

Если прямого указания о сохранении материалов и технологий нет, в список первоочередных мер включается замена старых окон на современные. Например, в ходе капремонта исторического здания Московского государственного университета путей сообщения на улице Обухова были установлены энерго­сберегающие окна на основе системы PROPLEX-Optima.

 

Для имитации исторических конструкций используются накладные шпросы или фальшимпосты — профили, визуально разделяющие цельный стеклопакет. Чтобы белый пластик не диссонировал с фасадом, применяется ПВХ-профиль с ламинацией под натуральное дерево.

 

Во многих случаях историческую ценность представляет лишь фасад, сохранив который, застройщик получает свободу действий. Примеры такого подхода — бизнес-центры «Ориенталь»' и Quattro Corti в Санкт-Петербурге. В Москве подобных проектов не меньше. Например, особняк на Цветном бульваре после реконструкции превратился в клубный деловой центр «Цветной 26». Здание снабжено современными системами центрального кондиционирования и вентиляции, внутреннее пространство выполнено в планировке open space. Тот же принцип использован и деловом квартале «Красная роза 1875» в Хамовниках. В числе бизнес-объектов — два архитектурных памятника: усадьба Всеволжских и галерея Жиро.

 

 

Коротко о финансах

 

Затраты на реновацию исторического здания примерно на 15–20% выше по сравнению с новым строительством. В зависимости от сложности и объема работ капитальный ремонт и реконструкция требуют 1–2 тыс. долл./кв. м. Многое зависит от того, содержит ли дом находящиеся под охраной элементы. Реконструкция памятника истории и культуры в разы дороже, чем объекта старого фонда, не имеющего этот статус.

 

Однако в любом случае девелоперы не остаются в накладе. После реконструкции стоимость исторического здания увеличивается по меньшей мере вдвое. Что касается рентабельности, то в удачных проектах она составляет 25–30% в год. Средний срок окупаемости — от четырех до шести лет.

 

Реконструкция — оптимальный способ сохранения исторического облика города и объектов культурного наследия. При условии точного соблюдения требований надзорных органов выигрывают все: власти решают проблему ветхих и аварийных строений в центре мегаполиса, девелопер получает ожидаемую прибыль, арендаторы — современные офисы в центре.