Реконструкция истории. Детали и цены

20 Июня в 16:06 29

Спрос на офисы в исторических центрах обеих российских столиц непрерывно растет. Покупателей и арендаторов интересуют объекты в престижном месте с хорошей транспортной доступностью. За такие помещения многие готовы платить гораздо больше, чем за аналогичные на окраинах.

 
Старое по-новому
 
Реконструкция истории. Детали и ценыАнтон Богданов, директор по маркетингу компании PROPLEX
Возможностей для возведения объектов в обжитых районах остается все меньше. Введенный в 2010 г. запрет на строительство в центре Москвы вынудил девелоперов отказаться от многих перспективных проектов. Да и в Санкт-Петербурге дефицит участков и ужесточающийся контроль над сохранением историко-архитектурного наследия побуждают застройщиков искать альтернативные решения. Поэтому они все чаще обращают свой взор на старый фонд.
 
Что же представляют собой исторические объекты? Это построенные в XIX — начале XX в. усадьбы, казенные и доходные дома, дворянские и купеческие особняки, а также бывшие цеха промышленных предприятий. Из-за износа и конструктивных особенностей подавляющая часть этих объектов не приспособлена к эксплуатации в качестве офисов. В них крайне сложно соблюсти санитарно-гигиенические нормы (особенно по микроклимату, вентиляции). Вследствие высоких теплопотерь содержание и отопление помещений разорительно для собственников.
 
Планировка также не соответствует современным требованиям. Доля мест общего пользования нередко превышает 30%, что крайне невыгодно для владельцев, ориентированных на сдачу площадей. Наилучший выход, апробированный во многих странах, — модернизация с сохранением фасада, но с полной или частичной заменой внутренних конструкций, инженерных систем.
 
 
Можно и нельзя
 
Если здание находится под охраной государства как памятник истории и культуры, любые работы по реконструкции связаны с трудностями и ограничениями. Прежде всего девелопер должен получить согласие от надзорных органов. В Санкт-Петербурге это Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. В Москве — Департамент культурного наследия. Предметом охраны могут также быть отдельные элементы: ограждения лестниц, окна, витражи, лепной декор, перегородки и т.д.
 
Ограничения нередко противоречат современным требованиям по энергосбережению и нормам по микроклимату. Например, в силу охранного статуса объекта обустройство энергоэффективных окон иной раз разрешается только со стороны двора, а не лицевого фасада.
 
Если прямого указания о сохранении материалов и технологий нет, в список первоочередных мер включается замена старых окон на современные. Например, в ходе капремонта исторического здания Московского государственного университета путей сообщения на улице Обухова были установлены энерго­сберегающие окна на основе системы PROPLEX-Optima.
 
Для имитации исторических конструкций используются накладные шпросы или фальшимпосты — профили, визуально разделяющие цельный стеклопакет. Чтобы белый пластик не диссонировал с фасадом, применяется ПВХ-профиль с ламинацией под натуральное дерево.
 
Во многих случаях историческую ценность представляет лишь фасад, сохранив который, застройщик получает свободу действий. Примеры такого подхода — бизнес-центры «Ориенталь»' и Quattro Corti в Санкт-Петербурге. В Москве подобных проектов не меньше. Например, особняк на Цветном бульваре после реконструкции превратился в клубный деловой центр «Цветной 26». Здание снабжено современными системами центрального кондиционирования и вентиляции, внутреннее пространство выполнено в планировке open space. Тот же принцип использован и деловом квартале «Красная роза 1875» в Хамовниках. В числе бизнес-объектов — два архитектурных памятника: усадьба Всеволжских и галерея Жиро.
 
 
Коротко о финансах
 
Затраты на реновацию исторического здания примерно на 15–20% выше по сравнению с новым строительством. В зависимости от сложности и объема работ капитальный ремонт и реконструкция требуют 1–2 тыс. долл./кв. м. Многое зависит от того, содержит ли дом находящиеся под охраной элементы. Реконструкция памятника истории и культуры в разы дороже, чем объекта старого фонда, не имеющего этот статус.
 
Однако в любом случае девелоперы не остаются в накладе. После реконструкции стоимость исторического здания увеличивается по меньшей мере вдвое. Что касается рентабельности, то в удачных проектах она составляет 25–30% в год. Средний срок окупаемости — от четырех до шести лет.
 
Реконструкция — оптимальный способ сохранения исторического облика города и объектов культурного наследия. При условии точного соблюдения требований надзорных органов выигрывают все: власти решают проблему ветхих и аварийных строений в центре мегаполиса, девелопер получает ожидаемую прибыль, арендаторы — современные офисы в центре.
 
0 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных