Покупателей цепляют «якорями»

 

Игра по правилам

 

Приглашая крупных игроков в ТЦ, главное — не переборщить с количеством. Какие арендаторы предпочтительны для торговой галереи, зависит от конкретного объекта. Впрочем, есть ряд правил, которые помогают сориентироваться. Многое зависит от местоположения. «Например, если ТРЦ находится далеко от МКАД или в конкурентном окружении, то ему нужны несколько «якорей», — отмечает Эдуард Тишко, коммерческий директор компании «Макси Девелопмент». — Иначе доходы девелопера значительно сократятся, срок окупаемости увеличится». Торговая галерея за МКАД сама по себе не способна обеспечить крупному ТЦ необходимый поток покупателей, поэтому соотношение в этом случае вполне может достигать 60–70% в пользу «якорей», добавляет Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости ГК RRG. А вот если объект расположен вблизи станции метро, то доля «якорей» значительно снижается, говорит Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка CBRE. Иногда и вовсе можно обойтись без них — посещаемость и так высока.

 

Впрочем, признаются эксперты, в большинстве ТЦ «якоря» все же есть, особенно если проект реализуется в несколько очередей. По словам Ильи Фокина, директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве, таким операторам отдается порядка 10–30% площадей. Остальные квадраты занимают мелкие арендаторы. Также не стоит забывать, что обычно в ТЦ предусмотрена зона фуд-корта, которая не только притягивает посетителей, но и платежеспособна.

 

На особом счету

 

С одной стороны, наличие в ТЦ большого количества крупных операторов формирует позитивный имидж и обеспечивает покупательский поток, что автоматически приводит к возможности роста ставки и, следовательно, доходов собственника. С другой, большое количество «якорей» бьет по карману владельца помещений, ведь зачастую ему приходится идти на определенные финансовые уступки. Как рассказали эксперты, якорные компании ориентированы на более низкие арендные ставки. Кроме того, им требуются специальные технические условия (высота потолков, нагрузка на пол). Могут быть увеличены и размер арендных каникул, длительность договоров. По словам Ю. Тараненко, иногда в качестве уступки собственник полностью делает ремонт. Встречаются на рынке ситуации, когда «якоря» предлагают собственникам процент с выручки, за счет чего понижают арендную плату. Однако в основном это любят делать западные компании, отмечает И. Фокин.

 

Именитый сосед

 

Сегодня роль «якорей» по-прежнему часто играют продуктовые гипер- и супермаркеты, к которым добавляются универмаги, крупные фешен-магазины (H&M, ZARA), операторы развлекательного сегмента (кинотеатры, детские центры). Юлия Дальнова, директор по коммерческой недвижимости MD Group, отметила, что формат «магазины с магазинами» давно не работает, поэтому приходится миксовать арендаторов, но делать это надо разумно. Решение о пуле операторов принимает собственник, однако «якорь» тоже косвенно влияет на ситуацию. Например, если это магазин, торгующий строительными и отделочными материалами, то логично, что остальные арендаторы будут иметь отношение к данному направлению. Ведь «якорь» формирует основной поток покупателей, и люди, приехавшие за ванной или обоями, обычно не идут смотреть одежду. Исключением могут стать лишь огромные ТРЦ, например «Мега», где присутствуют сразу четыре-пять крупных ритейлеров.

 

Иногда «якорем» становится не один конкретный арендатор, а несколько операторов, работающих в одном сегменте, что дает уникальное преимущество ТЦ. Например, объясняет Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга CBRE, это могут быть операторы товаров для детей и для будущих мам или спортивный ритейл — сочетание мультибрендовых мини-якорей и сильных монобрендовых операторов.

 

Интересно, что классический продуктовый «якорь» в перспективе может заменить формат универмага. Как отмечает А. Коротаев, эта тенденция только появилась на российском рынке и постепенно набирает обороты. А пока наиболее привычной является ситуация замены продуктового «якоря» на развлекательный. По словам Ю. Тараненко, этот вариант возможен, если рядом с ТЦ уже работают несколько объектов с продуктовыми якорями и есть сетевые гипермаркеты.

 

При выборе развлекательного «якоря» собственники отдают предпочтение мультиплексам. А вот нестандартные решения довольно редко встречаются на рынке и не всегда удачны. Виталий Кожин, генеральный директор УК «Питерлэнд», рассказал, что в качестве якорного арендатора в одноименном ТРЦ в Санкт-Петербурге выбран аквапарк. Решение весьма оригинально, однако сначала открылся аквапарк, а затем — торговая галерея, поэтому жители Северной столицы воспринимают ТРЦ как зону отдыха и развлечений, порой даже не зная, что там есть ритейл. В итоге собственнику приходится тратить средства на изменение общественного мнения.

 

Малыши с деньгами

 

Если для крупных игроков и популярных брендов двери ТЦ всегда открыты, то маленьким компаниям и небольшому бизнесу за места в торговой галерее приходится платить больше. Впрочем, как раз поэтому они встречаются даже в крупных и успешных проектах. В итоге доля неизвестных магазинов может составлять до 30% от всех операторов торговой галереи.

 

Большее значение для входа неизвестной компании в ТЦ имеет ее профиль и финансовое состояние, говорят эксперты. «Как правило, рядом с продуктовым «якорем» размещаются операторы, предлагающие сопутствующие товары и услуги: аптеки, салоны связи, химчистки, магазины посуды и подарков, — комментирует М. Палт. — Одежные «якори» зачастую соседствуют со своими дочерними брендами». На особом счету прикассовые зоны. Распространена ситуация, когда якорный арендатор предлагает купить все для ремонта, но вот эксклюзивный паркет представлен по соседству.