По фасаду встречают

11 Июня в 20:44 79 Дарья Соболь
По фасаду встречают

ММДЦ «Москва-Сити»

Фото: MIRATO
 

По фасаду встречают

БЦ «Серебряный город»

Фото: MIRATO
 

По фасаду встречают

БЦ «Левиум»

Фото: MIRATO
 
БЛИЦИНТЕРВЬЮ
 
По фасаду встречаютКирилл Завражин, руководитель группы управления проектированием компании KR Properties
 
— Как бы вы охарактеризовали современное офисное строительство?
— Преобладают бетон, стекло, металл, что продиктовано необходимостью возводить здания быстро, а также объемом инвестиций. Это удобно: если через лет 20–30 потребуются инновации, каркас здания останется, а стены можно легко заменить.
— В чем заключается роль архитектора при работе над историческим объектом?
— Сохраняя здание и улучшая его, он создает образ, атмосферу. Старый фонд — благодатный материал, обладающий духом, харизмой.
— Приведите примеры архитектурных штампов.
— Типовых решений достаточно. В разных объектах повторяются элементы козырьков, лобби, фасадов, пролеты между колоннами... Это обусловлено стандартами планирования офисных пространств, требованиями деловой архитектуры.
— Может ли деловой комплекс быть оригинальным?
— А как же! Девелопер не копирует и не покупает типовой проект — он хочет проявить себя и создать конкурентоспособный продукт.
 

По фасаду встречают

БЦ LIGHTHOUSE

Фото: MIRATO
 

По фасаду встречают

БЦ «Олимпия Парк»

Фото: MIRATO
 
МНЕНИЕ
 
По фасаду встречаютЕлена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»:
 
«Архитектурный стиль не оказывает прямого влияния на классность здания и не входит в перечень параметров классификации. Исключения составляют ситуации, когда затронуты конструктивные элементы. Например, не соблюдены глубина этажа, расстояние между перекрытиями, уровень инсоляции. В данных случаях категория объекта может быть понижена».
 

По фасаду встречают

БЦ «Дукат Плейс III»
 

По фасаду встречают

Центр дизайна Artplay

Фото: MIRATO
Эллипс или концептуальный треугольник — чем не фасад для делового комплекса? Увы, архитектура российских бизнес-центров пока развивается по консервативному пути. За нестандарт надо платить, а к этому не готовы ни девелоперы, ни арендаторы.
 
 
Ничего лишнего
 
Строители современных офисов ориентируются на минимализм. Наилучшим образом эти принципы реализованы в стиле хай-тек, к которому тяготеют многие объекты. Помимо лаконичных форм для таких зданий характерны прямые линии, акцент на высоких технологиях, обилие элементов из стекла и металла (ММДЦ «Москва-Сити», «Белая площадь», «Серебряный город», «Левиум» и др.).
 
Еще одна набирающая обороты тенденция — обращение к экоархитектуре. «В приоритете — энергоэффективные решения, — говорит Дарья Сибирякова, руководитель проектирования департамента управления специальными проектами компании Capital Group. — В строительстве используют высокотехнологичные материалы, которые требуют вложений на начальном этапе, но впоследствии подразумевают возврат денег». Пример — «Дукат Плейс III» (Москва). Это первый российский бизнес-центр, сертифицированный по международным стандартам как зеленое здание.
 
Существенное место на московском рынке также занимают комплексы, появившиеся в результате реконструкции промышленных объектов. В таких проектах, как «Даниловская мануфактура», центр дизайна Artplay, Flacon, исторический антураж получил современную огранку.
 
То же относится к модернизированным особнякам — типичным представителям классицизма. Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome, приводит в пример БЦ Quattro Corti в центре Санкт-Петербурга, за старинным фасадом которого скрывается пространство с техническими новинками.
 
«Один из трендов офисного строительства — сохранение исторического облика здания, — комментирует Елена Мишина, директор по развитию «­МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Причем это даже не связано с запретом на разрушение памятников архитектуры, а обусловлено пресыщением коробками из стекла и металла».
 
СПРАВКА
Башня «Россия» — небоскреб на территории участков 17 и 18 ММДЦ «Москва-Сити», который по проекту должен был стать самым высоким зданием в Москве и Европе (612 м). Автор проекта Норманн Фостер взял за основу форму трехгранной пирамиды с отдельными входами. Строительство началось в 2007 г. Сумма инвестиций могла составить 1,5 млрд долл. Однако из-за проблем с финансированием возведение здания заморозили. В начале прошлого года реализацию проекта возобновили, но он уже не оригинальный, фостеровский, а совершенно новый.
 
Сядьте на место!
 
Основной дефект, инкриминируемый многим офисным объектам обеих российских столиц, — несогласованность между архитектурным замыслом и окружающей застройкой. «В развитых странах заботятся о сохранности архитектурного наследия, поэтому строительство ведут в строгом соответствии с обликом городов, — говорит Денис Трущенко, управляющий партнер Bluestone Group. — Москва же стала скоплением зданий-монстров. В погоне за максимальным количеством квадратов девелоперы забывают о вкусе, не говоря уже о мнении местных жителей. Надеюсь, что хотя бы в будущем появится общая стилистика развития города и строить станут не только ради извлечения прибыли и распила бюджетов».
 
Наталье Леготиной, генеральному директору архитектурного бюро, носящего ее имя, с этой точки зрения неудачными кажутся проекты «Меркурий Сити», «Башня Федерация» и другие небоскребы ММДЦ «Москва-Сити». По ее мнению, участок под застройку больше напоминает переполненную карандашницу. Он явно диссонирует с архитектурой района, где доминирует стиль сталинский ампир. «Впечатление могло бы быть другим, если бы деловой комплекс располагался обособленно, например за городом», — рассуждает эксперт.
 
Действительно, в пределах МКАД есть примеры гармонирующих с окружающей средой проектов. Скажем, деловой комплекс «Кантри Парк» прекрасно вписался в природный ландшафт Бутаковского залива (Химки). А малоэтажные корпуса БЦ «Олимпия Парк» не диссонируют с застройкой северо-запада столицы.
 
 
Хадид не пройдет
 
Амбициозным планам многих звезд мировой архитектуры так и не суждено было сбыться в России то ли по причине требования ими высоких гонораров, то ли из-за «трудностей перевода». «Не получилось у Захи Хадид, ей удалось построить лишь частный дом в Подмосковье, — рассказывает Н. Леготина. — Не вышло у Эрика ван Эгераата, проектировавшего «Город Столиц» в ММДЦ «Москва-Сити». Потерпел неудачу знаменитый Норманн Фостер — он разработал проекты башни «Россия» в «Москва-Сити», нового здания ЦДХ («Апельсин»), план реконструкции Музея изобразительных искусств им. Пушкина и др.».
 
Между тем приглашение к сотрудничеству даже менее именитых иностранцев придавало объектам шик, что заметно на примере того же ММДЦ «Москва-Сити». Так, американо-британское бюро Swanke Hayden Connell Architects участвовало в проектировании башни «Евразия». Итальянский архитектор Джованни Коррадетти работал над Imperia Tower. Американское бюро NBBJ пришло на смену Эгераату в проект «Город столиц». Для разработки концепции комплекса «ОКО» приглашали американскую компанию Skidmore, Owings and Merrill (SOM).
 
В создании некотрых офисных проектов участвовали известные российские архитекторы. Михаил Посохин в соавторстве с Фрэнком Вильямсом работал над башней «Меркурий-Сити». Бюро «АБД» (архитектор Борис Левиант) трудилось над БЦ «Левиум» на Нахимовском проспекте в Москве...
 
«В переводе на практический язык привлечение знаменитого архитектора означает то, что девелопер получит качественный современный продукт, — рассуждает Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота». — Однако, даже если проект разработал специалист с мировым именем, а сам по себе он ужасен, арендаторы в него все равно не пойдут».
 
Влияет ли слава архитектора на ликвидность объекта — вопрос спорный. Так, И. Харченко считает, что с маркетинговой точки зрения это обстоятельство добавляет к стоимости проекта около 10%. «Известный архитектор является некой маркой, — развивает тему Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank. — Поэтому мы всегда отмечаем в маркетинговых материалах, кто трудился над объектом». Впрочем, это не всегда работает. «За мою многолетнюю практику именем создателя проекта интересовались всего два раза», — утверждает Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
 
 
Жертвы архитектуры
 
Существует версия, что роль архитектуры в успехе делового комплекса второстепенна. Куда важнее месторасположение, цена квадрата, удобство подъездных путей, наличие парковки, особенности инженерных решений. «При удачном совмещении этих факторов архитектура как таковая отходит на второй план, — уверен Д. Трущенко. — На вкус и цвет товарища нет, в конечном итоге на каждый проект будет свой спрос». К тому же изыски на фасаде хоть и подчеркивают необычный статус бизнес-центра, но и так или иначе отражаются на стоимости аренды.
 
Стремление архитектора к оригинальности иной раз даже понижает качественные характеристики объекта. Эффектные здания меркнут при больших потерях площадей, низких потолках, нагромождении колонн. Скажем, вряд ли можно считать рациональной сложную конфигурацию этажа, при которой площадь получается менее 1 тыс. кв. м.
 
«Бывают и другие недостатки: узкие проходы, негибкие пространства, где много несущих стен и маленьких окон, — рассказывает К. Завражин. — Такой офисный объект может потерять в ликвидности и в итоге попасть в блэк-лист».
 
Примером неудачного архитектурного решения Д. Голев считает БЦ «Северная Башня» в ММДЦ «Москва-Сити», где за счет объемных атриумов значительно сокращена полезная площадь. Кроме того, здесь сложно перемещаться между корпусами с разной этажностью, необходимо пользоваться несколькими лифтами.
 
Возможно, неликвидность некоторых проектов обусловлена посткризисным периодом, ведь сейчас на рынок в основном выходят проекты, реализация которых затянулась на годы. По мнению экспертов, сначала должна ожить экономика, а только потом появятся новые архитектурные тренды.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных