Первые этажи не обживать!

22 Апреля в 19:49 76 Алена Дымова

Традиционно первые этажи в столичных жилых комплексах отводят под объекты коммерческой недвижимости. С точки зрения девелопмента доходы от них несопоставимы с выручкой от продажи квартир, поэтому для застройщиков этот бизнес вторичен. В результате «первоэтажная» инфраструктура оказывается совсем не первоклассной.

Оптимальный формат
 
Организация коммерческих помещений в жилых домах — не только выбор застройщика, но и в первую очередь требование столичных властей (закреплено Постановлением правительства Москвы «О размещении на первых этажах строящихся жилых домов объектов социального и общественного назначения»). В инвестиционном контракте прописывают условия города по размещению социальных объектов с учетом потребностей района в той или иной инфраструктуре.
 
Нежилые площади появляются в проекте комплекса при создании его концепции, поскольку без них невозможно спланировать первый уровень здания и входные группы. Долгое время они могут оставаться на бумаге просто коммерческими, без детальной разбивки на категории, профили, типы операторов. «А вот в проектной документации уже нужны их конкретные параметры и характеристики, инженерную концепцию разрабатывают в зависимости от того, где будет расположен магазин, кафе, ресторан и т.п., — говорит Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга CBRE. — Понятно, что открыть фитнес-клуб с бассейном можно только при условии запроектированной водоизоляции перекрытий, а заведениям общественного питания необходима вентиляционная вытяжка».
 
Коммерческая недвижимость в составе жилого комплекса — дополнительный финансовый инструмент для застройщика. Эффективность инвестиций обеспечивает грамотно продуманная концепция. «Оптимальным считается помещение с отдельным входом, электромощностями из расчета 0,2 кВт/кв. м и высотой потолков от 3 м, — поясняет Гасан Архулаев, генеральный директор компании SEZAR STROY. — Входы к инфраструктурной и жилой частям дома должны быть разведены. Обычно подъезды располагают со стороны двора, а вход в помещения — по фасаду здания. Для посетителей коммерческих объектов необходимо предусмотреть парковки, не мешающие жильцам».
 
Участники рынка выделяют три вида инфраструктурных помещений: офисы, торговые площади (включая кафе и рестораны) и предприятия сервиса (салоны красоты, химчистка, служба ремонта одежды, медицинские центры и т.п.). Как правило, их площадь в одном проекте составляет около 10% от всей территории комплекса.
 
«На первичном рынке коммерческие объекты продают без отделки и внутренних перегородок, — рассказывает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». — Главное отличие — метраж. При проектировании выделяют как совсем небольшие площади до 30 кв. м, где можно разместить, например, салон цветов, ателье по ремонту одежды или точку связи, так и помещения до 150–200 кв. м, которые чаще всего используют под магазины».
 
Распределение площадей в комплексе зависит от его размера и конструктивных особенностей, уровня развития инфраструктуры в районе, спроса на конкретные товары и услуги, пешеходного и автомобильного трафика, удаленности от станции метро. Нежилые помещения, расположенные вдоль оживленных трасс или рядом с объектами генерации пассажиропотоков, интересны в первую очередь сетевым ретейлерам. Во дворах обычно формируется инфраструктура сферы услуг — парикмахерские, салоны красоты и др.
 
«Неплоха идея организации на первых этажах детских садов, — считает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга „Метриум Групп“. — Проект „Билдинг-садов“ (устройство частных учреждений дошкольного образования на первых этажах новостроек) уже обсуждали на правительственном уровне. В Щелково, Люберцах, Балашихе, Долгопрудном и других городах Подмосковья власти планируют развивать это направление в ближайшем будущем».
 
В зависимости от времени существования новостройки может происходить смена пула арендаторов коммерческих помещений. Сначала там работают организации, которые занимаются отделкой, ремонтом, поставкой материалов, потом открываются предприятия сферы обслуживания.
 
«Наличие коммерческих площадей с продуманной концепцией повышает привлекательность и, как следствие, стоимость жилья в комплексе, — замечает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. — Вопрос о том, есть ли в комплексе продуктовые магазины, отделения банков, салоны связи, детские сады, центры развития, — покупатели задают одним из первых при контакте с представителем офиса продаж. Чем функциональнее коммерческая инфраструктура, тем полноценнее объект».
 
 
Семь раз отмерь...
 
К СВЕДЕНИЮ
Неверный учет потребностей жителей района в инфраструктуре новостройки — одна из распространенных ошибок девелоперов. Дом не может существовать без внешней среды. Недоучет влечет массу проблем как для жильцов, так и для девелоперов.
Однако по факту оказывается не все так гладко. По данным компании RRG, в подмосковных жилых комплексах эксплуатируется 30–50% нежилых площадей на первых этажах, а в московских — около 60%. В результате жители лишены полноценного комфорта. Происходит это по разным причинам.
 
Одна из них — планирование коммерческих помещений по остаточному принципу. В итоге их технические характеристики не соответствуют требованиям арендаторов. «В идеале девелопер еще на стадии разработки концепции проекта жилого комплекса должен понимать, какие операторы нужны будущим жильцам, — говорит Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. — На практике ситуация складывается по-другому. Помещения по планировке, площади, выделенной мощности, вентиляции, логистике и иным характеристикам не подходят сетевым операторам, например, продуктов, электроники, бытовой техники, предприятий общественного питания. В результате вопреки желанию жильцов их отдают индивидуальным предпринимателям, работающим в формате мелкорозничной торговли».
 
«Мне попадалось помещение, которое девелопер хотел продать под кафе-ресторан, но даже не удосужился сделать в нем вытяжку, — развивает тему Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty. — Еще я видел площади, позиционировавшиеся под торговлю, где прямо при входе обозначался санузел, а в зал вел длинный узкий коридор, что для магазина абсурд. Не менее странно, если вход в торговое помещение расположен рядом с забором или помойкой. Кроме того, часто застройщики забывают сделать второй выход, что является препятствием для многих владельцев лицензируемого бизнеса (алкоголь, банки). Бывает также, что коммерческая инфраструктура задумана на второй и третьей линии или вообще во дворах. В итоге площади никто не хочет покупать».
 
Коммерческие помещения в зданиях массовых серий имеют, как правило, низкие потолки (2,7 м), в них нет витрин, из-за наличия несущих стен арендаторы не могут изменить планировку, не всегда есть отдельный вход с оживленной улицы. Эти факторы ограничивают спрос, сетуют брокеры. «Еще одна ошибка — неграмотный подход к нарезке площадей, — добавляет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — Девелоперы страдают гигантоманией, хотя самыми дефицитными, как правило, оказываются помещения от 30 до 100 кв. м. Также может быть неправильно рассчитана общая площадь, в результате чего возникает переизбыток помещений. Это происходит из-за отсутствия мастер-плана застройки, который обычно разрабатывают с учетом окружающей и конкурентной среды».
 
«Пример переизбытка нежилых квадратных метров — высотка, возведенная недавно в Сокольниках, где половина помещений на третьем этаже пустует, — рассказывает Максим Каталов, генеральный директор офиса на Шаболовке агентства недвижимости „ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА“. — Вероятно, изначально покупательская способность объекта была не просчитана».
 
 
Функциональный перекос
 
Однако главная проблема кроется в другом. Чаще всего коммерческие помещения проектируют в универсальном формате, без конкретного функционального назначения, и впоследствии новый собственник или арендатор решает, как их использовать, разрабатывает проект под себя, согласовывая со всеми инстанциями.
 
Кроме того, 90% девелоперов коммерческие помещения в жилых комплексах продают, а не сдают в аренду. «Это наиболее выгодно, — объясняет А. Соколова. — Объекты инфраструктуры занимают небольшую территорию от общей площади строящегося дома. В таких малых масштабах брать на баланс управляющую компанию и заниматься арендой просто неинтересно».
 
А это значит, что девелопер никак не может повлиять на дальнейшее использование площадей. Вот и получается, что при возведении одного жилого комплекса в микрорайоне можно встретить десять продуктовых магазинов, пять салонов красоты, четыре аптеки и три стоматологических клиники. При этом нет ни одного объекта детской инфраструктуры, фитнеса, химчистки, отделения банка или службы быта. Причем сдаваемые помещения обычно выглядят не слишком привлекательно, ведь главная задача застройщика — как можно быстрее уйти с площадки, реализовав все, что возведено.
 
Покупают эти площади в основном мелкие частники, которых прельщает невысокая цена. Как правило, инвесторы выбирают наиболее простые и распространенные объекты инфраструктуры. Для жильцов это может обернуться проблемой, поскольку возникает перекос в сторону тех или иных вариантов.
 
«Я знаю случаи, когда человек приходил к девелоперу и говорил, что приобретает площадь под медицинский центр, а сам открывал магазин продуктов», — приводит пример А. Белых. «Назначение у каждого помещения по проекту, безусловно, существует, но не всегда его придерживаются на практике, — обращает внимание Мария Копылова, руководитель Департамента коммерческой недвижимости компании „Новое Качество“. — Нашим законодательством не предусмотрены санкции по отношению девелопера в случае несовпадения назначения по проекту с его фактическим использованием. Тогда как на Западе это просто невозможно, любая инфраструктура в новом жилом доме не подлежит изменению».
 
В первую очередь покупатели говорят о необходимости тех объектов инфраструктуры, услугами которых они пользуются ежедневно. К ним относятся продуктовые магазины и точки сопутствующих товаров, аптеки, салоны связи, отделение банка, мастерские бытового обслуживания. Эти опции нужны жителям любого комплекса, будь то скромная панельная новостройка или элитный дом.
 
Запросы жильцов увеличиваются прямо пропорционально повышению класса объекта. В сегменте жилья премиум-класса речь идет не просто о факте наличия фитнес-центра, ресторана или салона красоты, клиенту уже желательно знать название бренда.
 
 
Продать нельзя арендовать
 
Безусловно, с финансовой точки зрения продажа коммерческих помещений девелоперам более выгодна, поскольку приносит быстрые деньги. Однако с позиции статуса жилого комплекса и обеспечения потребностей жителей правильнее сдавать площади в аренду и реализовывать их потом пулом стратегическому инвестору.
 
Например, ГК ПИК в числе немногих девелоперов централизованно сдает нежилые квадраты. «Таким образом можно избежать ошибок и грамотно построить коммерческую инфраструктуру в микрорайоне, — рассказывает Антон Мельников, начальник управления коммерческой недвижимости ГК ПИК. — Сложности возникают тогда, когда в застройке участвует несколько девелоперов и одну часть помещений сдают, а другую продают».
 
«Мы также отказались от тактики продаж коммерческих площадей, — сообщил Дмитрий Барченков, председатель совета директоров холдинга „Щелковский“. — Более того, ставки за аренду в нашем случае символические. Для нас главное — повышение привлекательности дома, создание комфортных условий». Компания «Квартал», как выяснилось, тоже тщательно выбирает операторов. Впрочем, таких примеров все-таки мало.
 
Так или иначе, но чаще всего коммерческие помещения на первичном рынке продают. Маленькая площадь, низкая цена — именно поэтому они популярны у предпринимателей. Зато при выходе на вторичный рынок спрос на объекты, расположенные на первом этаже, невысок. Конечно, некоторые застройщики пытаются регулировать эти процессы, но до цивилизованного рынка коммерческих площадей еще далеко, считают эксперты. Тем не менее в связи с возросшими требованиями покупателей есть надежда, что в перспективе сегмент будет развиваться. Хотелось бы, чтобы улучшения коснулись как пула арендаторов, так и качества предоставляемых услуг.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных