Парк с индустриальным размахом

Производственный бизнес в России сегодня сталкивается с рядом проблем. Среди них — отсутствие прямого законодательного регулирования деятельности индустриальных парков (ИП), дефицит подготовленных земельных участков, трудности с инженерной и транспортной инфраструктурой, сложности с получением согласований и подключений, нехватка финансовых средств для модернизации, отсутствие квалифицированных кадров и пр.

 

Согласно определению Ассоциации индустриальных парков промышленный парк — управляемый единым оператором комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного участка с производственными, складскими и другими сооружениями, который обеспечен энергоносителями, инженерной и транспортной инфраструктурой, а также административно-правовыми условиями для размещения производств. Данное определение стоит дополнить: ИП может представлять собой как комплекс зданий, сооружений и земельного участка, так и территорию промышленного назначения без строений, но обязательно обеспеченную всей необходимой инфраструктурой.

 

Концептуально ИП представляет собой высокотехнологичную площадку, призванную обеспечить новое строительство промышленной недвижимости. В проекте могут комбинироваться различные типы производств, складов, высокотехнологических предприятий. Размещение должно быть выгодно собственнику и удобно резидентам. Первый и один из основных параметров, который должен учитываться, — хорошая транспортная доступность. Производство, склад или иное предприятие обычно тяготеет к рынку сбыта и к трудовым ресурсам. Проезд техники и сотрудников до места работы должен быть продуман. Другой важной составляющей является инженерная подготовка и обеспеченность инфраструктурой и коммуникациями, которые включают в себя системы газоснабжения, гарантированного электроснабжения, теплоснабжения, очистные сооружения, системы канализации, информационного обеспечения, водоснабжения.

 

Поддержка администрации обеспечивает быстрые согласования и получение исходной разрешительной документации на строительство, а также снижение сроков локализации производства порой с двух-трех лет до одного года. Доступная ценовая политика также является одним из первостепенных вопросов, в частности в Московской области, где собственниками часто заявляются неоправданно высокие цены. Производителю требуется обеспеченный инженерией конечный продукт по адекватной стоимости. Тогда как цены, которые предлагают девелоперы, редко соответствуют возможностям бизнеса. Бюджет земли порой зашкаливает за 50%, а то и за 70% от стоимости всего проекта.

 

По типу собственности индустриальные парки делят на государственные и частные. Резидентами первых являются преимущественно представители крупного отечественного или иностранного бизнеса из области машиностроения, металлургической, нефтехимической или другой промышленности (возможно, с участием государства). Частные парки больше ориентированы на средний и малый бизнес.

 

По данным Корпорации развития Московской области, на сегодняшний день заявлено более 60 проектов ИП. В основном они частные и находятся на стадии планирования. Фактически из них существует лишь 16, а работает не более 8. Порядка 40–50 % резидентов составляют зарубежные компании, но доля отечественного бизнеса постепенно растет. Отраслевой спрос сосредоточен в сфере производства продуктов питания, стройматериалов, машиностроения. Также востребованы сервисные станции для обслуживания производств, техники. Спрос на исследовательские и высокотехнологичные проекты носит единичный характер.

 

Среди покупателей земель промышленного назначения популярностью сегодня пользуются участки от 1 до 3 га и от 3 до 10 га, расположенные на юго-западном, северо-западном и северо-восточном направлении, где проходят основные логистические потоки товарооборота. Объем потенциальных инвестиций со стороны прямых покупателей в земельные участки промышленного назначения площадью до 30 га на территории Московской области (обеспеченные коммуникациями, с хорошей транспортной доступностью) только за I квартал 2014 г. оценивался в сумму порядка 350 млн долл.

 

Для развития промышленного сектора коммерческой недвижимости на всех уровнях власти необходимо создать продуманную систему мер поддержки и предложить интересные условия для прихода инвесторов.