От крытых рынков к концептуальным объектам

 

Вглубь, в Саратов!

 

Появление новых ТЦ — верный знак того, что экономика региона находится в хорошей форме. Ведь девелоперы в первую очередь идут в города с приемлемым уровнем жизни, приростом населения, миграционным притоком и относительно высоким уровнем заработной платы. В конечном итоге эти факторы и обуславливают покупательскую способность.

 

«На сегодняшний день проекты реализуются в регионах, в которых присутствуют крупные промышленные предприятия, — рассказывает Игорь Чаплинский, генеральный директор City Retail Group. — Например, в Уральском, где развита горнодобывающая промышленность, либо в Тюмени, Западной Сибири и пр.». Кроме того, определенный интерес представляют области с дефицитом объектов социальной инфраструктуры. В этих условиях нишу досуговых учреждений вполне могут занять торгово-развлекательные центры (ТРЦ).

 

Платформой для развития шопинга могут стать и знаковые для страны события: политические, спортивные, образовательные. «В Казани — это универсиада, в Краснодарском крае — Олимпийские игры, на Дальнем Востоке — саммит АТЭС», — перечисляет Сергей Камлюк, директор торгового департамента компании Praedium.

 

«В Иркутске в ближайшие один-два года откроются несколько концептуальных объектов, — рассказывает Олег Рыжов, генеральный директор ROSS Group. — Активно реализуются проекты в Улан-Удэ, Ангарске, Барнауле, Владивостоке. Ожидается начало строительства в Хабаровске».

 

Появление в регионах нестандартных объектов объясняется двумя тенденциями. С одной стороны, ритейл ищет новые пути развития в результате насыщения традиционных рынков. С другой — идет рост доходов населения, улучшается логистика, активизируются инвесторы, готовые вкладывать в торговые площади.

 

Интересно, что сегодня отчетливо наблюдается тренд смещения интересов девелоперов к городам второго эшелона. «В них уже вводится столько же ТЦ, сколько в миллионниках», — утверждает Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar.

 

Покажи пример

 

Торговые объекты в городах России развивают как местные, так и столичные девелоперы. И тем не менее между московскими и региональными проектами пока сохраняется дистанция. Они отличаются не только архитектурой или дизайнерскими решениями, но и насыщенностью международными брендами, уровнем развлекательной составляющей. «Рынок торговой недвижимости Москвы начал развиваться гораздо раньше, — объясняет И. Чаплинский. — Соответственно, конкуренция в столице выше, что приводит к «гонке вооружений», появлению новых форматов (аутлеты, ритейл-парки и др.). А вот в провинции девелоперу не нужно строить «дворец» — все равно трафик будет хороший, поскольку пойти больше некуда».

 

Все дело в количестве профессиональных центров, их доле в общем объеме рынка. Например, говорит А. Данченок: «В большинстве регионов 80% торговой недвижимости представлено объектами новой постройки. Однако они не имеют ясной концепции и похожи на крытые рынки. Высокий уровень конкуренции позволяет Москве продвигать специализированные комплексы разного формата, в то время как в городах России данная ниша пока развита слабо. Профильные магазины чаще представлены в стрит-ритейле или в составе ТЦ».

 

Господин Камлюк крупные торговые проекты в регионах делит на три группы. Первая — современные объекты с продуманной концепцией и стратегией наполнения. Вторые, самые многочисленные, — ТЦ среднего качества, как новые, так и появившиеся в результате редевелопмента. Как правило, они заполнены сетевыми арендаторами и небольшими магазинами. Третья группа — некачественные комплексы, доставшиеся в наследие от советского времени или построенные недавно, но не имеющие ни концепции, ни дизайна. В них работают индивидуальные предприниматели и мелкие магазины.

 

По мнению экспертов, некоторые столичные арендаторы вполне могут позволить себе выйти на региональные рынки. Разумеется, здесь сложно представить ритейлеров из ГУМа или ЦУМа. Однако арендаторы моллов «МЕГА» или «ИКЕА» доступны большинству миллионников. «Такие объекты притягивают к себе поток посетителей даже из соседних областей, — отмечает С. Камлюк. — Как правило, они располагаются за городом, в местах с хорошей транспортной доступностью. Развитие ТРЦ такого формата сейчас идет очень активно».

 

В преддверии праздников

 

«Безусловным лидером среди региональных городов является Екатеринбург, где при показателе обеспеченности торговыми комплексами порядка 500 кв. м на 1 тыс. жителей средняя заработная плата составляет 33,5 тыс. руб./мес., — считает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Среди населенных пунктов, насыщенных ТЦ, наиболее близких к Москве, выделяются Самара, Казань, Нижний Новгород и Ростов-на-Дону».

 

На ближайшее время в Екатеринбурге запланирован выход на рынок двух качественных торговых объектов: Gagarin Mall (300 тыс. кв. м) и «Пассаж» (60 тыс. кв. м). Ввод многих крупных проектов планировался в IV квартале 2013 г., и эти мероприятия были приурочены к предновогоднему шопингу горожан. Среди них, например, ТРК «Небо» в Нижнем Новгороде, ТЦ «Июнь» в Омске, ТРЦ «Всплеск» в Ростове-на-Дону, ТРЦ «Жемчужина Сибири» в Тобольске, М7 Mall и «Аркада» в Уфе. А в ноябре 2013 г. в Брянске открылась первая очередь ТРЦ «АэроПарк», в составе которого представлен ряд популярных российских и международных брендов.

 

«Перспективным объектом можно назвать ТРЦ в составе МФК «Всплеск» в Ростове-на-Дону (195,1 тыс. кв. м), — считает А. Данченок. — Около половины арендуемых площадей в проекте займет развлекательная часть. Здесь будут представлены не только стандартные опции (кинотеатр, центр семейного отдыха, каток, фитнес-центр, тематические фуд-корты), но и аквапарк, лыжный центр. Проект находится в стадии строительства, полное завершение работ состоится к 2016 г.».

 

«В региональных городах уже появляются комплексы, которые по качеству не уступают столичным и при этом имеют свои ноу-хау, — рассказывает И. Чаплинский. — Например, в открывшемся недавно ТРЦ «Жемчужина Сибири» в Тобольске (второй город по величине в Тюменской области) предусмотрена эксплуатируемая кровля, где обустроена беговая дорожка».

 

Местные девелоперы используют московский опыт для своих проектов. «С каждым годом в региональных комплексах сокращается число несетевых магазинов, растет количество брендированных, в том числе открытых по франчайзинговой схеме, — добавляет Е. Мишина. — В ближайшие годы количество несетевых операторов снизится до минимума из-за невостребованности покупателями».

 

Если говорить о развлекательной составляющей, то по-прежнему в регионах развиваются преимущественно кинотеатры и зоны для детей. Впрочем, даже в этом секторе есть подвижки. «По мере усиления конкуренции оригинальная развлекательная инфраструктура придет и в российские города», — прогнозирует С. Камлюк.

 

По данным Praedium, в крупных населенных пунктах Центральной России и Поволжья ставки аренды находятся в диапазоне от 1 до 1,5 тыс. долл./кв. м/год (качественные объекты), 550–900 долл./кв. м/год (менее качественные), 300–400 долл. (некачественные).

 

«Срок окупаемости ТРЦ зависит не от региона, а от местоположения объекта, потока посетителей, качества концепции, — подчеркивает О. Рыжов. — При условии удачной локации и доли GLA в общей площади свыше 60% отдача от проекта не должна превышать семь-восемь лет».