«Остров» везения: эта палатка напротив

Павильоны и киоски, расположенные в моллах, неизменно привлекают к себе внимание торговых операторов, род деятельности которых не предполагает больших площадей. Даже в кризис многие компании готовы выплачивать за «острова» высокие ставки аренды, поскольку такие площадки располагаются в эпицентре покупательских потоков, а значит, предполагают хорошую отдачу.

Бойкое место

«Острова» хорошо знакомы всем посетителям торговых центров (ТЦ): во время походов по магазинам все мы останавливаемся у прилавков, чтобы купить мороженое, присмотреть себе шарфик, перчатки или украшение, приобрести пачку чая или кофе. В наиболее многолюдных местах можно увидеть отдельно стоящие павильоны, киоски, секции и стойки, привлекающие внимание недорогими товарами.

Такая локация делает их особенно интересными для арендаторов, даже несмотря на отсутствие складских помещений и ограниченные возможности для демонстрации товара. Стоит отметить, что этот формат и раньше был востребован (собственники ТЦ даже составляли «листы ожидания»), однако в нынешней экономической ситуации для некоторых операторов он оказался наиболее заманчивым. Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве, объясняет это маленьким метражом и гибкими арендными ставками.

Охотнее всего островные площади снимают продавцы украшений, часов и техники, а также небольшие кофейни. Стойку могут занять мобильные операторы, предпочитающие находиться рядом с главным входом, чтобы привлекать не только посетителей ТЦ, но и прохожих. Эти же места традиционно берут в аренду торговцы сезонным товаром (шарфами, перчатками, солнечными очками). Самые небольшие «острова» арендуют, как правило, продавцы сладостей, а наиболее объемные площади в проходных зонах занимают салоны красоты.

Олег Захаров, директор по развитию бизнеса Sperry Van Ness Eastward Property Management, выделяет два типа островного размещения — торговля и услуги. Все эти сегменты продолжают развиваться даже во времена кризиса. Владельцы малого бизнеса ищут варианты максимального увеличения потока клиентов — именно эту возможность предоставляет «остров».

Правда, аренда стойки или киоска подходит далеко не всем. Количество направлений торговли серьезно ограничивается площадью «островов», составляющей от 2 до 10 кв. м. Это отсекает магазины с большим ассортиментом, требующие площади для хранения товара, демонстрации и примерки. Играет роль и специфическое отношение покупателей к продукции, выставленной в проходе. Как правило, это спонтанные покупки, решения о которых принимаются за несколько минут. К более «основательным» товарам — одежде, обуви, дорогим аксессуарам и драгоценностям — у посетителей может возникнуть недоверие. «В России массовый потребитель привык, что все дорогое и качественное продается в больших красивых салонах, а не выставляется на витрине среди холла», — поясняет Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium. Это чувство усиливается в случаях, когда «острова» находятся не в самом презентабельном комплексе, где может и вовсе отсутствовать концепция расположения арендаторов.

Как стать Робинзоном

При сдаче в аренду «островов» владельцы ТЦ руководствуются общей логикой организации продаж. Прежде всего операторы размещаются таким образом, чтобы входы в соседние с ними магазины не перекрывались. «С обеих сторон от «острова» необходимо оставлять зону шириной как минимум 3 м, чтобы в соседний магазин были удобные проходы и не загораживались витрины», — уточняет Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty.

Небольших торговых точек не должно быть слишком много, иначе создается ощущение вещевого рынка, что сразу подрывает доверие к товарам. Еще одно условие — не рекомендуется располагать на «островах» арендаторов, торгующих теми же видами товаров, что и в основных магазинах. Такое соседство может серьезно снизить прибыль магазина, а то и вовсе «убить» бизнес, в результате чего собственнику достанется пустующее помещение. «Понятно, что в качественных и больших ТЦ покупателей хватит на всех, а вот в малых комплексах к составу арендаторов следует подходить очень осторожно», — говорит А. Белых.

Бывает и так, что ритейлер изначально настаивает на пункте в договоре, по которому собственник не должен сдавать места напротив магазина под «остров». За нарушение такого условия он вправе потребовать выплатить ему штраф или же вовсе отказаться от аренды.

В ряде случаев «острова» позволяют собственнику торгового комплекса скорректировать основной покупательский поток — этот эффект, например, дают стойки для упаковки подарков. «Размещение «острова» соответствующего профиля в дальней галерее помогает направить туда часть посетителей, одновременно привлекая их к другим операторам данной зоны», — рассказал Олег Рыжов, генеральный директор Ross Group.

Решение вопроса, кого именно посадить на «острова», часто принимается собственником, исходя из состава арендаторов. Эти места обычно заполняются в последний момент, когда ТЦ уже поделен на тематические зоны и все основные площади заняты. При этом может обнаружиться, что какого-то сегмента все же не хватает. Например, кофейня расположена так, что не «покрывает» все покупательские потоки. В этом случае собственник может принять решение об организации дополнительного кофе-пойнта. Но, конечно, подход бывает и не столь продуманным. «В устаревших ТЦ, долгое время живущих без реконцепции, «острова», как правило, возникают стихийно из-за желания собственника получить большую прибыль со своей площади», — считает С. Камлюк.

В свою очередь самим арендаторам также приходится придерживаться определенных правил торговли в связи со спецификой формата занимаемой ими площади. Наиболее важным моментом является не просто доступность, а максимальная визуальная привлекательность товара. Для этого особенно важно верное использование света. «В данном случае приветствуется максимально яркое, даже обильное освещение, привлекающее внимание посетителей», — сообщил Александр Болотов, генеральный директор «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Для того чтобы привлечь внимание посетителей, можно использовать LCD-панель или мультимедийный проектор — динамичное изображение всегда привлекает взгляд, заставляя остановиться рядом с прилавком. Не менее важна вывеска, которая должна быть видна издалека и хорошо читаема.

Определенные требования есть и к арендаторам. «Продавцы «островов» зачастую формируют представление обо всем ТЦ, поэтому очень важно, чтобы они доброжелательно взаимодействовали с потенциальными покупателями, а не «просиживали» за прилавком рабочее время», — поясняет А. Болотов.

Непростые условия

Несмотря на то что «острова» — один из самых популярных форматов торговой недвижимости и количество желающих занять их не уменьшается, они вряд ли станут приоритетными площадями для большинства компаний. Такая точка может быть хорошим подспорьем и дополнением к уже существующему магазину, а не полной его заменой. Именно это и не позволяет говорить об аренде «острова» как о серьезном антикризисном инструменте.

Ставки аренды чаще всего превышают цены на магазинные площади. Стоимость «островов» колеблется, но в среднем за место площадью 5 кв. м кофейные операторы в формате coffee-to-go отдают 70–100 тыс. руб., стоимость 1 кв. м/год — порядка 240 тыс. руб. (Praedium). В DNA Realty называют ставки от 50–100 тыс. руб./мес. за «остров» на втором-третьем этаже или же в глубине комплекса до 200–250 тыс. руб./мес. за точку, расположенную при входе в ТЦ, а также в прикассовых зонах супер- и гипермаркетов. Цены могут отличаться для внутренних арендаторов и операторов со стороны: в первом случае площадь обойдется гораздо дешевле.

Обычно при сдаче места под «остров» внаем владелец молла берет на себя только установку коммуникаций (света и воды), а все остальное оборудование завозит и устанавливает сам оператор, поскольку тип стоек определяется особенностями товара. При этом собственники следят, чтобы оформление павильонов соответствовало общей концепции. «Перед размещением «острова» арендатор подает владельцу на рассмотрение дизайн-проект помещения, тот его согласовывает или вносит коррективы», — пояснил А. Белых.

Лишь в некоторых случаях место предоставляется оператору сразу с оборудованием, которое было изготовлено в соответствии с общим визуальным решением торгового комплекса. «Исключение арендодатели могут сделать для крупных брендов с единой концепцией оформления киосков, для которых формат островного размещения является основным», — отмечает О. Захаров.

Расходы на содержание «острова» довольно значительны, однако и прибыль впечатляет. Именно этот баланс делает данный формат таким популярным, что в конечном итоге играет на руку и арендаторам, и владельцам ТЦ.