Офисы: с отделкой или без?
30 Августа в 13:36 904 Екатерина Камазинская
Какой тип помещений более предпочтителен для арендаторов — с отделкой или без (shell&core)? Эксперты не дают однозначного ответа. Итоговая сумма расходов может существенно отличаться даже для однотипных объектов. Тем не менее среднее арифметическое вывести можно.
Всегда готов
Деловой центр «Кантри Парк»
Сегодня на столичном рынке офисной недвижимости можно арендовать готовое к въезду помещение класса А по базовым ставкам 0,7–1,2 тыс. долл./кв. м/год без учета НДС и операционных расходов. В категории В цены колеблются в диапазоне 450–750 долл. Операционные расходы в среднем составляют 100–150 и 80–110 долл. за квадрат в год соответственно. «Как правило, они начисляются по принципу open book — то есть по окончании каждого отчетного периода (календарного года), — объясняет Наталья Жарова, старший консультант по офисной недвижимости, отдел корпоративных услуг, CBRE. — Пересчет ведется исходя из фактической и установленной в договоре ставки. Выявленная разница доплачивается либо возвращается арендатору».
Некоторые владельцы офисных центров предлагают компаниям ряд дополнительных услуг: клининг, прием звонков, встречу клиентов, переговорные комнаты на короткий срок, видеоконференции и т.п. «Несмотря на то что помещения сдают с отделкой, собственники также готовы предоставлять арендные каникулы, — добавляет Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar в Москве. — У каждой компании свои требования к отделке, поэтому ремонт может быть необходим. При этом для готовых помещений каникулы обычно короче по сравнению с офисами без отделки». По данным эксперта, стоимость дополнительных услуг колеблется от 20 до 100 долл./кв. м/год, включая НДС.
Офисы shell&core
Фото: RD GROUP
Помещения shell&core в классах А и B существенных различий не имеют, за исключением характеристик инженерных систем и отделки зон общего пользования. «На качественных объектах применяется четырехтрубная система кондиционирования, единая автоматизация управления зданием, центральное отопление I категории (ММДЦ «Москва-Сити»)», — приводит пример Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».
В зависимости от класса также может отличаться степень готовности помещений. Так, премиальные объекты практически сразу позволяют приступить к финишной отделке, а в помещениях класса B, скорее всего, потребуется дополнительное выравнивание стен и пола.
По отделочным работам встречаются несколько вариантов сотрудничества:
• ремонт оплачивает арендатор, собственник компенсирует часть суммы либо предоставляет арендные каникулы;
• владелец делает ремонт под арендатора, предоставляя ему готовое к въезду помещение. Стоимость отделки пропорционально распределяется на срок аренды, базовая ставка увеличивается;
• самый оптимальный вариант, учитывающий интересы обеих сторон, — осуществление собственником отделки помещения по периметру. Арендатор оплачивает возведение внутренних перегородок и разводку электричества.
«Ставки на помещения в состоянии shell&core обычно на 100–200 долл. ниже по сравнению с аналогичными предложениями с отделкой. «Ценовая политика очень дифференцирована, — комментирует Николай Обайдин, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. — Иногда дельта в однотипных объектах доходит до 15–20% только за счет того, что одно здание находится на более ранней стадии строительства или в нем больше свободных площадей».
Стоимость 1 кв. м/год на помещения данного типа (не включая НДС и эксплуатационные расходы) колеблется от 250 до 1000 долл. в зависимости от класса здания. Вот несколько примеров в категории А: ММДЦ «Москва-Сити» — 850 долл./кв. м/год, Silver City — от 575, «Белые Сады» — около 1 тыс., «Нордстар» — 900, «Скай Лайт» — 700–950. Разброс цен в классе В выглядит так: Solutions — от 250 долл./кв. м, «Московский Шелк» — от 700, «Лотте» — 500–600, «Нагатино I—Land» — 450–500.
Арендатору офиса shell&core очень редко удается избежать двойной платы, напоминает Е. Мишина. Он вносит средства за старый офис и одновременно вкладывается в ремонт нового.
По оценке аналитиков, стандартная отделка с использованием качественных материалов в здании класса А для типовой планировки open space обойдется примерно в 0,7–1,3 тыс. долл./кв. м, не включая НДС. В классе В цены колеблются в пределах 400–800 за квадрат. Более дорогие и редкие материалы, а также сложные инженерные системы в разы увеличат эту сумму.
Спрос диктует предложение
Бизнес-центр Skylight
По данным компании NAI Becar, сегодня рынок столицы предлагает офисы с отделкой и без в следующем соотношении: в классе А — 75 и 25% соответственно, в классе В — 90 и 10% соответственно. На объектах более низкой категории вариант shell&core отсутствует, поскольку они относятся к старому фонду.
«Новые высококачественные бизнес-центры, как правило, сдают в состоянии shell&core, поскольку арендаторы стремятся делать ремонт в соответствии со своими требованиями, которые зависят от числа сотрудников, корпоративного стиля и прочих факторов», — объясняет Н. Обайдин. Например, в ММДЦ «Москва-Сити» практически все помещения, за исключением субарендных, предлагаются без отделки.
По словам экспертов, если в 2009–2010 гг. наибольшим спросом у компаний пользовались готовые помещения, то сейчас почти восстановилась докризисная практика аренды офисов shell&core.
Если в 2009–2010 гг. наибольшим спросом пользовались готовые помещения, то сегодня почти восстановилась докризисная практика аренды офисов shell&core.
«Выбор офиса с отделкой или без зависит от стратегии, — говорит Н. Обайдин. — Зачастую арендаторы помещений класса А предпочитают выполнить отделочные работы в соответствии со своими требованиями даже при наличии качественного ремонта. Компании, снимающие менее дорогие офисы, напротив, ориентированы на площади с минимальной отделкой».
Тем не менее, по словам Анны Ковальчук, консультанта отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield, не каждый арендатор сегодня готов к единовременным инвестициям в помещение. Например, если крупная организация снимет 9 тыс. кв. м, ей придется потратить на ремонт 9 млн евро, что сопоставимо с годовой арендной платой.
Специалисты компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate выделяют две категории арендаторов, которым выгоден вариант shell&core:
СПРАВКА
Офис в состоянии shell&core — помещение без отделки и перегородок, но с подведенными коммуникациями: электрической разводкой, вентиляцией, кондиционированием. В нем установлены стеклопакеты, есть стяжка пола, отопительная система.
• крупные иностранные компании и российские корпорации, запланировавшие переезд за полгода или год и выделившие под него бюджет;
• фирмы, которым нужен индивидуальный дизайн, специфическая планировка или технические изыски (архитектурные бюро, дизайнерские студии, IT-компании и т.д.).
И все-таки арендаторам в большинстве своем более удобны уже готовые офисные комплексы с законченными ремонтными работами, делают вывод эксперты. Что неудивительно: только что введенный в эксплуатацию бизнес-центр предполагает повсеместный ремонт, который наверняка будут вести на протяжении ближайших лет.
- Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
-
В Москве доля первичного жилья с отделкой увеличилась в два раза
В старых границах Москвы доля квартир и апартаментов с отделкой на первичном рынке за три года возросла в два раза.
-
В офисы класса В и С приходят посреднические и торговые компании
Поговорили с экспертом в области офисной недвижимости Денисом Смирновым и узнали о последних тенденциях этого рынка.
- Квартиры с отделкой вытесняют «бетонные коробки»
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
