Офисы: с отделкой или без?

30 Августа в 13:36 142 Екатерина Камазинская

Какой тип помещений более предпочтителен для арендаторов — с отделкой или без (shell&core)? Эксперты не дают однозначного ответа. Итоговая сумма расходов может существенно отличаться даже для однотипных объектов. Тем не менее среднее арифметическое вывести можно.

 
Всегда готов
 
Офисы: с отделкой или без?

Деловой центр «Кантри Парк»
Сегодня на столичном рынке офисной недвижимости можно арендовать готовое к въезду помещение класса А по базовым ставкам 0,7–1,2 тыс. долл./кв. м/год без учета НДС и операционных расходов. В категории В цены колеблются в диапазоне 450–750 долл. Операционные расходы в среднем составляют 100–150 и 80–110 долл. за квадрат в год соответственно. «Как правило, они начисляются по принципу open book — то есть по окончании каждого отчетного периода (календарного года), — объясняет Наталья Жарова, старший консультант по офисной недвижимости, отдел корпоративных услуг, CBRE. — Пересчет ведется исходя из фактической и установленной в договоре ставки. Выявленная разница доплачивается либо возвращается арендатору».
 
Некоторые владельцы офисных центров предлагают компаниям ряд дополнительных услуг: клининг, прием звонков, встречу клиентов, переговорные комнаты на короткий срок, видеоконференции и т.п. «Несмотря на то что помещения сдают с отделкой, собственники также готовы предоставлять арендные каникулы, — добавляет Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar в Москве. — У каждой компании свои требования к отделке, поэтому ремонт может быть необходим. При этом для готовых помещений каникулы обычно короче по сравнению с офисами без отделки». По данным эксперта, стоимость дополнительных услуг колеблется от 20 до 100 долл./кв. м/год, включая НДС.
 
Офисы shell&core
 
Офисы: с отделкой или без?

Фото: RD GROUP
Помещения shell&core в классах А и B существенных различий не имеют, за исключением характеристик инженерных систем и отделки зон общего пользования. «На качественных объектах применяется четырехтрубная система кондиционирования, единая автоматизация управления зданием, центральное отопление I категории (ММДЦ «Москва-Сити»)», — приводит пример Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».
 
В зависимости от класса также может отличаться степень готовности помещений. Так, премиальные объекты практически сразу позволяют приступить к финишной отделке, а в помещениях класса B, скорее всего, потребуется дополнительное выравнивание стен и пола.
 
По отделочным работам встречаются несколько вариантов сотрудничества:
 
• ремонт оплачивает арендатор, собственник компенсирует часть суммы либо предоставляет арендные каникулы;
• владелец делает ремонт под арендатора, предоставляя ему готовое к въезду помещение. Стоимость отделки пропорционально распределяется на срок аренды, базовая ставка увеличивается;
• самый оптимальный вариант, учитывающий интересы обеих сторон, — осуществление собственником отделки помещения по периметру. Арендатор оплачивает возведение внутренних перегородок и разводку электричества.
 
Офисы: с отделкой или без?
«Ставки на помещения в состоянии shell&core обычно на 100–200 долл. ниже по сравнению с аналогичными предложениями с отделкой. «Ценовая политика очень дифференцирована, — комментирует Николай Обайдин, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. — Иногда дельта в однотипных объектах доходит до 15–20% только за счет того, что одно здание находится на более ранней стадии строительства или в нем больше свободных площадей».
 
Стоимость 1 кв. м/год на помещения данного типа (не включая НДС и эксплуатационные расходы) колеблется от 250 до 1000 долл. в зависимости от класса здания. Вот несколько примеров в категории А: ММДЦ «Москва-Сити» — 850 долл./кв. м/год, Silver City — от 575, «Белые Сады» — около 1 тыс., «Нордстар» — 900, «Скай Лайт» — 700–950. Разброс цен в классе В выглядит так: Solutions — от 250 долл./кв. м, «Московский Шелк» — от 700, «Лотте» — 500–600, «Нагатино I—Land» — 450–500.
 
Арендатору офиса shell&core очень редко удается избежать двойной платы, напоминает Е. Мишина. Он вносит средства за старый офис и одновременно вкладывается в ремонт нового.
 
По оценке аналитиков, стандартная отделка с использованием качественных материалов в здании класса А для типовой планировки open space обойдется примерно в 0,7–1,3 тыс. долл./кв. м, не включая НДС. В классе В цены колеблются в пределах 400–800 за квадрат. Более дорогие и редкие материалы, а также сложные инженерные системы в разы увеличат эту сумму.
 
Спрос диктует предложение
 
Офисы: с отделкой или без?

Бизнес-центр Skylight
По данным компании NAI Becar, сегодня рынок столицы предлагает офисы с отделкой и без в следующем соотношении: в классе А — 75 и 25% соответственно, в классе В — 90 и 10% соответственно. На объектах более низкой категории вариант shell&core отсутствует, поскольку они относятся к старому фонду.
 
«Новые высококачественные бизнес-центры, как правило, сдают в состоянии shell&core, поскольку арендаторы стремятся делать ремонт в соответствии со своими требованиями, которые зависят от числа сотрудников, корпоративного стиля и прочих факторов», — объясняет Н. Обайдин. Например, в ММДЦ «Москва-Сити» практически все помещения, за исключением субарендных, предлагаются без отделки.
 
По словам экспертов, если в 2009–2010 гг. наибольшим спросом у компаний пользовались готовые помещения, то сейчас почти восстановилась докризисная практика аренды офисов shell&core.
 
Если в 2009–2010 гг. наибольшим спросом пользовались готовые помещения, то сегодня почти восстановилась докризисная практика аренды офисов shell&core.
«Выбор офиса с отделкой или без зависит от стратегии, — говорит Н. Обайдин. — Зачастую арендаторы помещений класса А предпочитают выполнить отделочные работы в соответствии со своими требованиями даже при наличии качественного ремонта. Компании, снимающие менее дорогие офисы, напротив, ориентированы на площади с минимальной отделкой».
 
Тем не менее, по словам Анны Ковальчук, консультанта отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield, не каждый арендатор сегодня готов к единовременным инвестициям в помещение. Например, если крупная организация снимет 9 тыс. кв. м, ей придется потратить на ремонт 9 млн евро, что сопоставимо с годовой арендной платой.
 
Специалисты компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate выделяют две категории арендаторов, которым выгоден вариант shell&core:
 
СПРАВКА
Офис в состоянии shell&core — помещение без отделки и перегородок, но с подведенными коммуникациями: электрической разводкой, вентиляцией, кондиционированием. В нем установлены стеклопакеты, есть стяжка пола, отопительная система.
• крупные иностранные компании и российские корпорации, запланировавшие переезд за полгода или год и выделившие под него бюджет;
• фирмы, которым нужен индивидуальный дизайн, специфическая планировка или технические изыски (архитектурные бюро, дизайнерские студии, IT-компании и т.д.).
 
И все-таки арендаторам в большинстве своем более удобны уже готовые офисные комплексы с законченными ремонтными работами, делают вывод эксперты. Что неудивительно: только что введенный в эксплуатацию бизнес-центр предполагает повсеместный ремонт, который наверняка будут вести на протяжении ближайших лет.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных