Офисы на окраине. Дальше — лучше?

4 Апреля в 18:20 81 Надежда Двоскина

В прошлом году подавляющая часть офисной недвижимости введена в эксплуатацию за пределами ТТК. Довольно много комплексов появится на отдалении от центра и в новом сезоне. В противовес не самому удобному расположению арендаторам и покупателям предлагаются комфортные рабочие места, инновации и качество. Тем не менее значительного спроса на эти площади не наблюдается. В чем же причина?

 
Против потока
 
Офисы на окраине. Дальше — лучше?

МФК «Водный»

Фото: MR Group
 
В районе МКАД в прошлом году было введено в эксплуатацию несколько крупных бизнес-центров: вторая фаза «Рига Лэнд» (блок А), Quadrum, «Кантри Парк III», Premium West.
 

Офисы на окраине. Дальше — лучше?

БЦ «Олимпия парк»
 

Офисы на окраине. Дальше — лучше?

Деловой центр «Кантри Парк»
 
Объекты, введенные в 2013 г. в зоне ТТК-МКАД
Название
Девелопер
Класс
Neo Geo, I очередь
Stone Hedge
B+
«Ньютон Плаза»
«ИТЭЛМА»
В+
«Марьина Роща»
«Квартстрой»
В+
«Лотте»
Lotte
В+
«Синица Плаза»
«Плакон»
В+
«Левиум Центр» (iCube)
«Левиум»
А
Streamline Plaza
«Плакон»
В+
Nagatino I-Land
«Московский бизнес-инкубатор»
В+
W Plaza II
«Плакон»
В+
«9 Акров», фаза 2
«Гармет»
В+
«Дежнев Плаза»
«ТехноСтрой»
В+
«Солюшнз»
«Монарх»
В+
SkyLight
«Галс-Девелопмент»
А
«Маршал»
«НДВ-Недвижимость»
В
«Ленинский, 119»
Raiffeisen evolution
А
Imagine Plaza
Imagine Estate
В+
Smart Park
Sminex
B+
«Новоданиловский»
MR Group
В+
«Хамелеон»
Sminex
B+
Источник: PRAEDIUM
 
Объекты с нецентральной локацией, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014 г.
Название
Класс
Общая площадь, тыс. кв. м
«К-Парк»
В+
80
«Лотос»
В+
96,4
«Верейская Плаза III»
В+
100
«Аэродом»
А
36
«Водный»
В+
52,3
«Орбита-2»
В+
110
Neo Geo, II очередь
В-
45
«Аркус III»
А
29
Nagatino i-land, II очередь
В+
82,5
«Кунцево Плаза»
В+
14,3
Sky House (БЦ в составе ЖК)
В+
17,5
Источник: «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»
Несмотря на то что фактор location по-прежнему актуален на рынке коммерческой недвижимости, окраинные объекты привлекают к себе внимание по нескольким причинам. «Практически все новые проекты в районе МКАД отличаются хорошим качеством и продуманной концепцией, — говорит Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, журналу «Недвижимость & цены». — В них обеспечен максимальный комфорт как для ведения бизнеса, так и для отдыха. Удаленное местоположение компенсируется шаттл-басами и большим паркингом на территории».
 
По словам Елены Семенихиной, директора по развитию компании «ГЕМА Инвест», за МКАД можно найти бизнес-центры с коэффициентом парковочных мест 10 и даже 20 на 100 кв. м, тогда как в центре хорошим показателем для такой площади считается одно машино-место. Важным фактором является и то, что дорога до офиса идет в противоток основному трафику. Несмотря на ежедневные пробки, она все равно несколько легче, чем в центр.
 
Впрочем, главный козырь удаленных проектов — мощная инфраструктура. В частности, в БЦ RigaLand сотрудники компаний могут воспользоваться услугами делового отеля с тренажерным залом, бассейном, сауной, ледовым комплексом. В БЦ «Кантри-Парк» имеется собственный пляж с рестораном, яхт-клубом, летней сценой и т.п.
 
Кроме того, арендаторов заманивают сравнительно невысокими ценами. «Ставки в БЦ класса А за МКАД примерно в три раза ниже, чем в центре, а внутри кольцевой автодороги — вдвое меньше, — подтверждает Е. Семенихина. — При этом девелоперы стремятся выделиться. Комплексы зачастую отличаются более качественными характеристиками, чем центральные объекты».
 
Как отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», наибольшая экономия на ставках возможна в проектах, принадлежащих к сегменту редевелопмента или после капитального ремонта. Согласно данным компании, в общем объеме введенной в прошлом году офисной недвижимости доля класса А составила 6%, В+ — 29%, а на В— пришлись подавляющие 65%.
 
Точки роста
 
По словам Александра Артюхова, директора девелоперского направления ГК «Аури», пока в сегменте удаленных офисов наблюдается стагнация ставок. «Возможно, с выходом новых площадей в I и II кварталах 2014 г. на окраинах будет переизбыток объектов, — прогнозирует эксперт. — Вероятно, ставки и вовсе начнут снижаться. Так что удачным решением могут оказаться многофункциональные объекты, включающие в себя не только офисные, но и торговые, гостиничные и даже производственные площади».
 
Разница между ставками аренды в проектах классов А и В+ довольно существенна, в то время как по опциям они зачастую почти не отличаются. «Более выгодно арендовать помещения в бизнес-центрах категории В+, поскольку стоимость полностью соответствует заявленным характеристикам офиса», — считает Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве.
 
Более того, цены продажи на помещения класса А нередко завышены. Возможно, это одна из причин, по которой компании выбирают для себя вариант аренды, а не покупки. По данным Александра Ошурко, заместителя генерального директора компании Praedium, по этому пути идет подавляющее большинство крупных арендаторов в зоне ТТК-МКАД (порядка 90%). «Среди небольших фирм покупка и аренда в этой зоне распределяются в соотношении 50 на 50», — добавляет эксперт.
 
Спросите потребителей
 
Так кто же готов переехать на окраины из центра? «Покупателями и арендаторами помещений являются компании, которые приобретают помещения для собственного бизнеса, — считает Е. Орлова. — Им удобна данная дислокация с точки зрения логистики, близости к ключевым клиентам, транспортным магистралям, складам и т.д.». Кроме того, окраины прекрасно подходят для бэк-офисов крупных структур, колл-центров, а также организаций, занятых в сфере производства или логистики.
 
В то же время определенной сложностью может стать отсутствие личного транспорта у персонала (либо проживание на другом конце Москвы). Однако эта проблема, как правило, решается запуском шаттл-басов от ближайшей станции метро. Есть и другой препон: страх работодателя потерять квалифицированные кадры, ведь далеко не все психологически готовы выехать из центра города.
 
Некоторых арендаторов от переезда на периферию останавливает специ­фика бизнеса. «Высокотехнологичные организации с узкопрофилированными специалистами предпочитают центр, чтобы обеспечить транспортную доступность для максимального числа сотрудников, — рассказывает Е. Семинихина. — Кроме того, данная локация важна для консалтинговых компаний, фронт-офисов банков, юридических фирм — то есть сфер, где необходимо постоянное общение с клиентами». Впрочем, бывают исключения. В прош­лом году компания «Лаборатория Касперского» приобрела в собственность все три строения бизнес-центра «Олимпия Парк», где ранее арендовала два здания.
 
Несколько лет назад считалось: рынок легко поглотит все появляющиеся на окраинах бизнес-центры, однако на деле ситуация не столь радужная. «Многие из офисных зданий в спальных районах пустуют, — рассказывает О. Байкин. — Сохраняется на высоком уровне и объем незаполненных площадей в зоне ТТК-МКАД». Причина — удаленность от метро и деловой жизни центра города.
 
Будущее окраин
 
По данным «Миэль — Коммерческая недвижимость», на 2014 г. за пределами центра Москвы запланирован практически такой же объем офисных площадей, как и в прошлом: всего будет реализовано 12 объектов. Несколько войдут в состав многофункциональных комплексов («Орбита-2», «Водный», «Кунцево Плаза»), один БЦ реализуют при ЖК Sky House. «Примечательно, что три бизнес-центра строятся на Ленинградском направлении (БЦ «Аэродом», МФК «Водный» и «Аркус III»), которое становится престижным офисным кластером», — замечает Е. Мишина.
 
Большая часть новых проектов будет относиться к классам B и B+, однако прибавление ожидается и в категории А. «Рынок знает уже немало примеров размещения качественных БЦ на окраинах Москвы и за МКАД, — говорит Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM, журналу «Н&Ц». — Абсолютное большинство центров такого класса расположено в западной части города. Думаю, тренд сохранится».
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных