Офисы на окраине. Дальше — лучше?

 

Против потока

 

Объекты, введенные в 2013 г. в зоне ТТК-МКАД
Название	Девелопер	Класс
Neo Geo, I очередь	Stone Hedge	B+
«Ньютон Плаза»	«ИТЭЛМА»	В+
«Марьина Роща»	«Квартстрой»	В+
«Лотте»	Lotte	В+
«Синица Плаза»	«Плакон»	В+
«Левиум Центр» (iCube)	«Левиум»	А
Streamline Plaza	«Плакон»	В+
Nagatino I-Land	«Московский бизнес-инкубатор»	В+
W Plaza II	«Плакон»	В+
«9 Акров», фаза 2	«Гармет»	В+
«Дежнев Плаза»	«ТехноСтрой»	В+
«Солюшнз»	«Монарх»	В+
SkyLight	«Галс-Девелопмент»	А
«Маршал»	«НДВ-Недвижимость»	В
«Ленинский, 119»	Raiffeisen evolution	А
Imagine Plaza	Imagine Estate	В+
Smart Park	Sminex	B+
«Новоданиловский»	MR Group	В+
«Хамелеон»	Sminex	B+

Объекты с нецентральной локацией, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014 г.
Название	Класс	Общая площадь, тыс. кв. м
«К-Парк»	В+	80
«Лотос»	В+	96,4
«Верейская Плаза III»	В+	100
«Аэродом»	А	36
«Водный»	В+	52,3
«Орбита-2»	В+	110
Neo Geo, II очередь	В-	45
«Аркус III»	А	29
Nagatino i-land, II очередь	В+	82,5
«Кунцево Плаза»	В+	14,3
Sky House (БЦ в составе ЖК)	В+	17,5

Несмотря на то что фактор location по-прежнему актуален на рынке коммерческой недвижимости, окраинные объекты привлекают к себе внимание по нескольким причинам. «Практически все новые проекты в районе МКАД отличаются хорошим качеством и продуманной концепцией, — говорит Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, журналу «Недвижимость & цены». — В них обеспечен максимальный комфорт как для ведения бизнеса, так и для отдыха. Удаленное местоположение компенсируется шаттл-басами и большим паркингом на территории».

 

По словам Елены Семенихиной, директора по развитию компании «ГЕМА Инвест», за МКАД можно найти бизнес-центры с коэффициентом парковочных мест 10 и даже 20 на 100 кв. м, тогда как в центре хорошим показателем для такой площади считается одно машино-место. Важным фактором является и то, что дорога до офиса идет в противоток основному трафику. Несмотря на ежедневные пробки, она все равно несколько легче, чем в центр.

 

Впрочем, главный козырь удаленных проектов — мощная инфраструктура. В частности, в БЦ RigaLand сотрудники компаний могут воспользоваться услугами делового отеля с тренажерным залом, бассейном, сауной, ледовым комплексом. В БЦ «Кантри-Парк» имеется собственный пляж с рестораном, яхт-клубом, летней сценой и т.п.

 

Кроме того, арендаторов заманивают сравнительно невысокими ценами. «Ставки в БЦ класса А за МКАД примерно в три раза ниже, чем в центре, а внутри кольцевой автодороги — вдвое меньше, — подтверждает Е. Семенихина. — При этом девелоперы стремятся выделиться. Комплексы зачастую отличаются более качественными характеристиками, чем центральные объекты».

 

Как отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», наибольшая экономия на ставках возможна в проектах, принадлежащих к сегменту редевелопмента или после капитального ремонта. Согласно данным компании, в общем объеме введенной в прошлом году офисной недвижимости доля класса А составила 6%, В+ — 29%, а на В— пришлись подавляющие 65%.

 

Точки роста

 

По словам Александра Артюхова, директора девелоперского направления ГК «Аури», пока в сегменте удаленных офисов наблюдается стагнация ставок. «Возможно, с выходом новых площадей в I и II кварталах 2014 г. на окраинах будет переизбыток объектов, — прогнозирует эксперт. — Вероятно, ставки и вовсе начнут снижаться. Так что удачным решением могут оказаться многофункциональные объекты, включающие в себя не только офисные, но и торговые, гостиничные и даже производственные площади».

 

Разница между ставками аренды в проектах классов А и В+ довольно существенна, в то время как по опциям они зачастую почти не отличаются. «Более выгодно арендовать помещения в бизнес-центрах категории В+, поскольку стоимость полностью соответствует заявленным характеристикам офиса», — считает Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве.

 

Более того, цены продажи на помещения класса А нередко завышены. Возможно, это одна из причин, по которой компании выбирают для себя вариант аренды, а не покупки. По данным Александра Ошурко, заместителя генерального директора компании Praedium, по этому пути идет подавляющее большинство крупных арендаторов в зоне ТТК-МКАД (порядка 90%). «Среди небольших фирм покупка и аренда в этой зоне распределяются в соотношении 50 на 50», — добавляет эксперт.

 

Спросите потребителей

 

Так кто же готов переехать на окраины из центра? «Покупателями и арендаторами помещений являются компании, которые приобретают помещения для собственного бизнеса, — считает Е. Орлова. — Им удобна данная дислокация с точки зрения логистики, близости к ключевым клиентам, транспортным магистралям, складам и т.д.». Кроме того, окраины прекрасно подходят для бэк-офисов крупных структур, колл-центров, а также организаций, занятых в сфере производства или логистики.

 

В то же время определенной сложностью может стать отсутствие личного транспорта у персонала (либо проживание на другом конце Москвы). Однако эта проблема, как правило, решается запуском шаттл-басов от ближайшей станции метро. Есть и другой препон: страх работодателя потерять квалифицированные кадры, ведь далеко не все психологически готовы выехать из центра города.

 

Некоторых арендаторов от переезда на периферию останавливает специ­фика бизнеса. «Высокотехнологичные организации с узкопрофилированными специалистами предпочитают центр, чтобы обеспечить транспортную доступность для максимального числа сотрудников, — рассказывает Е. Семинихина. — Кроме того, данная локация важна для консалтинговых компаний, фронт-офисов банков, юридических фирм — то есть сфер, где необходимо постоянное общение с клиентами». Впрочем, бывают исключения. В прош­лом году компания «Лаборатория Касперского» приобрела в собственность все три строения бизнес-центра «Олимпия Парк», где ранее арендовала два здания.

 

Несколько лет назад считалось: рынок легко поглотит все появляющиеся на окраинах бизнес-центры, однако на деле ситуация не столь радужная. «Многие из офисных зданий в спальных районах пустуют, — рассказывает О. Байкин. — Сохраняется на высоком уровне и объем незаполненных площадей в зоне ТТК-МКАД». Причина — удаленность от метро и деловой жизни центра города.

 

Будущее окраин

 

По данным «Миэль — Коммерческая недвижимость», на 2014 г. за пределами центра Москвы запланирован практически такой же объем офисных площадей, как и в прошлом: всего будет реализовано 12 объектов. Несколько войдут в состав многофункциональных комплексов («Орбита-2», «Водный», «Кунцево Плаза»), один БЦ реализуют при ЖК Sky House. «Примечательно, что три бизнес-центра строятся на Ленинградском направлении (БЦ «Аэродом», МФК «Водный» и «Аркус III»), которое становится престижным офисным кластером», — замечает Е. Мишина.

 

Большая часть новых проектов будет относиться к классам B и B+, однако прибавление ожидается и в категории А. «Рынок знает уже немало примеров размещения качественных БЦ на окраинах Москвы и за МКАД, — говорит Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM, журналу «Н&Ц». — Абсолютное большинство центров такого класса расположено в западной части города. Думаю, тренд сохранится».