Офисы для туркомпаний. Выживают сильнейшие

Тяжелые времена на рынке туристических услуг, сопровождавшиеся банкротством даже крупных и, казалось бы, вполне проверенных временем компаний, не могли не повлечь за собой закрытие офисов, которые арендовали турфирмы. Несмотря на то что чаще всего занимаемая ими площадь совершенно невелика, многим компаниям пришлось отказываться даже от этого.

Сесть, чтобы не упасть

«Кризис привел к сокращению количества мелких турфирм: закрылось около 12% от их общего числа», — рассказал «Н&Ц» Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге. Впрочем, по его же словам, рынок аренды это не особенно почувствовал именно в силу того, что освобождаемые площади были невелики.

Отношение владельцев коммерческих площадей к туристическим компаниям по понятным причинам сразу же стало более настороженным. При прочих равных условиях они с гораздо большим энтузиазмом сдают помещения в бизнес-центрах (БЦ) компаниям, занимающимся, к примеру, IT-технологиями. Туристический рынок воспринимается в настоящее время как нестабильный и подверженный большим рискам.

А что же обычно присматривают себе сами туркомпании? «Традиционно они размещают офисы в торговых и бизнес-центрах либо в стрит-ритейле», — отмечает Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty. Как правило, помещения подбирают размером от 10 до 30 кв. м, которые, кстати, найти в сегменте стрит-ритейла не так легко (а если таковые и обнаруживаются, то арендную ставку нельзя назвать низкой).

В моллах операторы предпочитают прикассовые зоны супермаркетов либо полосы фастфуда и развлечений — там, где им гарантирован высокий покупательский поток. «Сейчас в стрит-ритейле открываются лишь единичные точки по продаже туров, — продолжает А. Белых. — Основная часть таких арендаторов идет в торговые центры, а также в зону лобби БЦ». Исключением могут служить разве что спальные микрорайоны в Подмосковье, где туркомпании занимают первые этажи жилых зданий.

«Каких-то особых технических требований к помещениям нет, наиболее важным фактором является территориальная привязка», — рассказала Оксана Моисеева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Однако важна просматриваемость помещений с улицы и возможность размещения наружной рекламы. В некоторых случаях компании заинтересованы в наличии витрин.

Для крупных туристических фирм лакомым куском остаются помещения в историческом центре Москвы. А вот для небольших компаний расположение может и не играть ключевой роли: в настоящее время бронирование туров все больше происходит в Интернете, поэтому клиент приезжает в офис только для оформления документов.

Вопросы конкуренции

Турфирмы, арендовавшие ранее места в БЦ, в настоящее время сокращают площади или вовсе съезжают. «Кто-то из туристических компаний, конечно, переориентируется на внутренний туризм, но это в основном мелкие игроки, не занимающие площади в качественных бизнес-центрах», — отмечает Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». По его мнению, именно уменьшение потока туристов за рубеж, связанное с резким скачком курса валют, а также западными санкциями, более всего повлияло на состояние туристических компаний.

О том, что турагентствам приходится нелегко в связи с падением платежеспособности населения, упоминает и Марианна Романовская, руководитель департамента консалтинга GVA Sawyer. Однако, по ее мнению, офисные площади пустеют не столько в связи с привязкой к бизнесу (в данном случае — туристический сектор), сколько из-за привязки к объекту размещения и политики собственника здания. Владельцы помещений могут не идти на уступки, даже осознавая, что они теряют арендаторов.

Не последним условием, которое может помочь туристической компании в бизнес- или торговом центре, является эксклюзивность размещения. Нередко это никак не оговаривается с собственником, и в здании могут быть расположены несколько агентств (на разных этажах либо в непосредственном соседстве). Однако в случаях, когда площадь сдается на небольшом объекте, туристическая компания, скорее всего, будет представлена в единственном числе. «Здесь ситуация во многом зависит от желания собственника видеть именно данного арендатора, — считает О. Моисеева. — Если заинтересованность есть, то согласовать возможность эксклюзива не составит труда».

Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium, считает такое условие крайне важным. «В требованиях турагентств к офисам всегда прописывается отсутствие конкурирующих компаний в пешей доступности», — пояснила она. В то же время собственники вполне могут предложить и компромиссное решение. «Иногда арендатору удается согласовать запрет на размещение другого оператора на том же этаже, при этом на других уровнях собственник вправе сдавать площади турагентствам», — говорит А. Белых.

Настоящее и будущее

На фоне банкротств ряда туроператоров («Нева», «Роза ветров Мир», «Экспо-тур», «Лабиринт», «Нордик Стар», «Солвекс-Турне», «Южный крест», «Атлас» и др.) клиенты стали осторожнее. «После кризиса и череды разорений компаний с громкими именами большинство туристов предпочитают сами планировать свой отдых, чтобы минимизировать риски», — поясняет Елена Мишина, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet.

Наблюдаются определенные изменения и в предпочтениях аренды. «Все больше туроператоров идет в торговые центры (ТЦ)», — утверждает М. Романовская. И это вполне объяснимо: аудитория бизнес-центра намного меньше, чем покупательский поток молла. Так, компания «Натали Турс» имеет филиалы в ТЦ «Вегас», торгово-развлекательном центре (ТРЦ) «Июнь» (г. Мытищи) и ТРЦ «РИО», туроператор Coral Travel — в ТК «Город», ТРЦ «РИО», ТЦ «Вегас», ТРЦ «Облака», «Домодедовский», «Северное Сияние».

Изменения на туристическом рынке определяются не только кризисом. В частности, существует мнение и о том, что турфирмы в любом случае ждало бы определенное сокращение численности в связи с развитием технологий и активностью граждан в самостоятельном бронировании с помощью Интернета.

Скорее всего, операторы, которые остались на рынке, постараются удержать прибыльные точки, и переезды будут происходить только тогда, когда владелец не готов идти на компромиссы по ставкам. Новых офисов продаж в настоящее время открывается крайне мало. Однако такая ситуация не будет вечной. «Вероятнее всего, она выровняется в ближайшие год-два, но пока можно констатировать лишь тот факт, что туристический бизнес в этот кризисный период просел очень серьезно», — резюмирует Н. Имаметдинова.