Офисная недвижимость. Аренда или покупка?

Заняв позицию владельца бизнеса, давайте рассмотрим, в каком случае предпочтительнее тот или иной вариант. По сути, нужно определить, что выгоднее: вывод из актива суммы стоимости объекта недвижимости или ее сохранение в оборотных средствах для развития бизнеса.

 

Сфокусируем внимание на объектах класса А центрального делового района Москвы, который отличается самой высокой концентрацией инвестиций и офисных зданий. Исходя из сложившейся ситуации на рынке, мы можем выкупить офис площадью 1 тыс. кв. м по цене 15 тыс. долл./кв. м или арендовать его по ставке 1,3 тыс. долл./кв. м/год. Таким образом, затраты на покупку составят 15 млн долл., а годовой найм обойдется в 1,3 млн долл. При учете ежегодной индексации арендной ставки на уровне не ниже инфляции, которая в 2012 г. составила 6,6%, срок окупаемости корректируется на понижение, и компания за счет арендных платежей выплатит полную стоимость актива за шесть — восемь лет.

 

Теперь давайте соотнесем рентабельность бизнеса с доходностью объекта недвижимости. Последний показатель для офисов класса А в Москве колеблется в диапазоне 8,5–9,5%. Если прибыль компании превышает доходность объекта недвижимости и мы в течение трех — пяти лет получим более высокий приток средств, направив их на развитие профильного бизнеса, нам выгоднее заключить семи-десятилетний долгосрочный договор найма и зафиксировать в нем уровень индексации на весь срок. Таким образом, издержки арендной платы будут скомпенсированы доходом от развития бизнеса.

 

К СВЕДЕНИЮ

Найм также будет более подходящим вариантом — в случае если деятельность компании зависит от изменчивости конъюнктуры рынка, если структура находится на начальной стадии развития бизнеса или не готова тратить усилия на решение вопросов по управлению объектом недвижимости, нести связанные с этим дополнительные издержки. Кроме того, аренда актуальна для крупных игроков, которые обычно получают дисконт на объем снимаемых площадей. По сравнению с мелкими арендаторами разница в ставках может доходить до 15%.

 

Преимущество аренды — возможность маневра, если возникнет диалог с собственником здания о корректировке коммерческих условий, об изменении объема арендуемых площадей. Однако есть и минусы. В первую очередь — зависимость от стратегии управленца, который зачастую не готов к заключению долгосрочных договоров по привлекательным ставкам. К тому же не всегда можно выйти гибко из договора, у арендатора нет возможности тотального контроля операционных платежей, есть ограничение в выборе окружения. Безусловно, последние два пункта можно нивелировать, выбрав объект класса А, в котором принцип открытой книги учета эксплуатационных расходов обеспечивает прозрачность затрат собственника, компенсируемых арендатором. Объекты этой категории предполагают достойное соседство — качество пула арендаторов является значимым фактором капитализации.

 

Если мы понимаем, что ставка рентабельности компании ниже показателей доходности недвижимости, то приобретение офиса может быть выгодно с точки зрения экономии на аренде. Например, это актуально для крупных компаний производственного сектора. Безусловно, при расчете следует учитывать целый ряд параметров, которые будут определять стоимость объекта: площадь, местоположение, качество, затраты на реконструкцию, стоимость привлекаемых для покупки кредитных средств и др.

 

Итак, с одной стороны, приобретение офисного объекта страхует нас от вероятности изменения стратегии арендодателя, что в ряде случаев влечет за собой увеличение затрат и даже необходимость смены местоположения. С другой — собственность предполагает существенные инвестиции и добавление самостоятельной сферы деятельности к основному бизнесу, что, безусловно, является поводом для серьезного размышления.