Офис в наследство. Спасти и сохранить

Не секрет, что большая часть объектов культурного наследия столицы сосредоточена в центральной части города, где запрещена точечная застройка. В условиях дефицита коммерческих площадей такие помещения многим кажутся привлекательными. Однако стоит учесть, что эти постройки имеют «двойное дно» в виде обременений, которые накладывает охранный статус здания.

Все по закону

Эксплуатация объектов культурного наследия в нашей стране осуществляется в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса РФ. При этом арендные отношения регулируются Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

«Это был первый нормативный акт, направленный на защиту и охрану памятников культурного наследия, но в нем учтены далеко не все нюансы аренды такой недвижимости», — пояснила «Н&Ц» Елена Мишина, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet.

Согласно закону, любой объект культурного наследия относится к области федерального или субъектного подчинения. Например, в Москве такие арендные отношения регулирует Департамент культурного наследия. Каждый объект культурного наследия имеет охранные обременения. Перечень зависит от особенностей строения и может включать в себя как фрагменты, так и полный интерьерный, экстерьерный облик здания.

Чаще всего нельзя трогать фасад. В этом случае ничто не мешает арендатору проводить ремонтные работы внутри. Правда, их обязательно нужно согласовывать. Если под охрану попадают детали интерьера (например, аутентичный паркет или камин), с ними нужно обращаться бережно.

Охранное обязательство оформляется территориальным органом Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия' или местной администрацией муниципального образования. «Подписывая договор аренды или въезжая в качестве собственника на такой объект, необходимо внимательно изучить документы о предмете охраны», — напоминает Мария Онучина, директор департамента управления объектами «NAI Becar Москва».

Одновременно с арендой съемщику передается право на участок, где находится здание. Стоимость, предусмотренная договором, обычно включает в себя и плату за пользование землей.

Если соглашение заключается на срок более одного года, то в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» оно подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Посчитали

В столице насчитывается 5,4 тыс. объектов культурного наследия. Порядка 1,6 тыс. зданий, которые можно использовать под коммерческую деятельность, находятся в федеральном ведении, чуть менее 1,3 тыс. — в региональном (данные Департамента культурного наследия Москвы).

Процедура выявления памятников и включения их в реестр продолжается. Большой вклад в восстановление такой недвижимости вносят частные инвесторы. Так, в 2012 г. они направили на реставрацию около 1,1 млрд руб., что составляет примерно 20% в общем объеме (Москва). В 2013 г. сумма частных инвестиций увеличилась в шесть раз — до 6,2 млрд руб.

«Пока в аренду сдано немного таких объектов, — сообщил «Н&Ц» Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL. — Во-первых, это обусловлено сложностью в оценке затрат на научную реставрацию — такое бремя готов нести далеко не каждый арендатор. Во-вторых, ввиду ограничений, наложенных на эксплуатацию, бывает затруднительно приспособить здание под определенный функцио-нал, поэтому подобные строения часто используют как дома приемов при посольствах либо в качестве мини-отелей. Владельцы исторических объектов признаются: для них это эмоцио-нальный, отчасти благотворительный бизнес, на большую доходность они не рассчитывают».

Очередным шагом к сохранению объектов культурного наследия стало принятие в 2012 г. решения о предоставлении льготных арендных условий для компаний, которые восстанавливают здания. Согласно этой программе проект выставляется на аукцион, победитель которого получает здание в аренду на 49 лет. За пять лет инвестор должен провести согласованную с властями реконструкцию. Во время ремонта арендатор платит установленную аукционом цену, а по его окончании ставка снижается до 1 руб./кв. м/год.

Туда нельзя

Контроль за соблюдением договора аренды недвижимости, имеющей охранный статус, в столице осуществляют Департамент культурного наследия и Департамент имущества города Москвы. Как правило, официальная проверка производится один раз в три года. Однако куратор достаточно часто посещает объект неформально. Многое зависит от состояния здания, действий собственника, арендатора или управляющего. За несоблюдение охранного обязательства предусмотрена административная (штраф) и уголовная ответственность (лишение свободы сроком до пяти лет вплоть до изъятия объекта).

В 2013 г. в силу вступил Федеральный закон № 96-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» в части усиления ответственности за нарушения законодательства в отношении объектов культурного наследия. Согласно ему:

• если раньше за уничтожение или повреждение памятника штрафовали на 10 тыс. руб., то теперь сумма увеличилась до 20 млн руб., а в случаях утраты особо ценного объекта — до 60 млн руб.;
• при нарушении требований сохранения, использования и государственной охраны памятников штраф вырос с 20 тыс. до 5 млн руб.;
• неисполнение обязанности по приостановлению работ обойдутся арендатору не в 10 тыс., а в 5 млн руб.;
• за организацию или проведение земляных, строительных или иных работ без разрешения — штраф в размере 1 млн руб. вместо прежних 20 тыс.;
• невыполнение в установленный срок законного предписания грозит штрафом в размере 500 тыс. руб., а не 10 тыс.