Офис на грани фантастики

Кажется, сегодня термином «умный дом» никого не удивить. А ведь бывает еще и «умный офис» — полное собрание чудес автоматики. Только, как показывает практика, чудеса эти не очень-то нужны нашим арендаторам: платить за них они не хотят, потому и девелоперы не стремятся начинять свои здания дорогостоящими достижениями науки и техники.

 

 

Шибко умный

 

Технологии «умного офиса» — комплексная автоматизация процессов управления зданием. Это система, которая распознает определенные ситуации, возникающие в здании, и соответствующим образом на них реагирует. Например, системы климат-контроля и освещения работают так: с помощью датчиков отслеживается число людей в офисе, регулируются температура и влажность, объем подаваемого воздуха и, соответственно, включается или выключается свет. К началу рабочего дня жалюзи могут сами подниматься, двери — открываться и разблокироваться, а с уходом людей свет автоматически выключается. В зданиях, спроектированных по последним технологиям, атриумы закрыты поляризационным стеклом, которое может менять уровень пропускания солнечного света и ультрафиолета, чтобы избежать излишнего повышения температуры в помещении в жаркую и солнечную погоду.

 

«Комплексная автоматизация осуществляется через различные датчики и сенсоры, которые установлены по всему офису и передают информацию на центральный пункт, а операционная система собирает, анализирует сведения и на их основе управляет системами», — объясняет Ольга Ладоренко, директор по маркетингу Nagatino i-Land.

 

Современные системы в высотных зданиях способны определять поток людей, отслеживать направление их движения (этаж, на котором работают) и оптимизировать работу лифтов для быстрого доступа. Например, проходит работник через лобби, а система уже знает, на какой этаж ему нужно. Также в автоматическом режиме отслеживается движение людей на всех этажах и оптимально регулируется работа лифтов для минимального ожидания и поездки.

 

Система безопасности может сама оповещать сотрудников и соответствующие службы о внештатных или аварийных ситуациях (звонок или SMS).

 

В «умных зданиях» в пиковые моменты энергопотребления нагрузка на электрическую сеть перераспределяется автоматически. Вообще, конечной целью создания интеллектуальных офисов является именно энергосбережение.

 

Как сообщает Александр Ошурко, заместитель генерального директора Praedium, зачастую в зданиях, приспособленных под одну организацию, можно встретить автоматизированную систему управления переговорными комнатами, конференц-залом и дополнительными услугами. Один из примеров строящегося «интеллектуального» бизнес-центра — офис Mail.ru, где, в частности, предусмотрены мобильные переговорные, которые могут перемещаться по этажу. В банках, финансовых структурах, госорганах (организации с большим объемом переписки) иногда устанавливают автоматическую систему проверки и распределения корреспонденции.

 

«В объектах коммерческой недвижимости возможности системы зонированы в зависимости от потребностей арендаторов: в некоторых бизнес-центрах вся система функционирует с помощью нажатия одной кнопки, в других автоматизировано управление лишь системами освещения и кондиционирования», — добавляет Александр Скробко, директор департамента по работе с клиентами компании MD Facility Management. Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также указывает на возможность индивидуальных настроек: «Пользователь может задавать свои климатические условия, уровень освещения, режим энергосбережения, управлять инженерными сетями (водо- и газопровод, канализация, связь и др.) и системой безопасности. Подобные настройки оптимизируют работу, снижают общее энергопотребление объекта недвижимости».

 

 

Узок их круг

 

Как отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», официального определения «умного офиса» не существует. Более того, реализация программы сертификации бизнес-центров на предмет соответствия или подтверждения заявленного статуса находится на начальном этапе. «Пока статус объекту зачастую присваивает сам девелопер (в большинстве случаев он завышается). Поэтому позиционирование здания не всегда соответствует официальной классификации. Кроме того, существуют переходные классы, такие как А+ (премиум), B— и B+, набор необходимых параметров для которых является неочевидным», — говорит эксперт.

 

Даже при беглом взгляде на офисный рынок видно, что предложений в «умных зданиях» крайне мало, около 5–7% от всех деловых площадей столицы, и все они относятся к классу А. Их девелоперами выступают как иностранные, так и российские компании. Среди существующих объектов с «интеллектуальной» начинкой можно указать БЦ «Александр-Хаус», «Альфа Арбат Центр», «Белая Площадь», «Дукат Плейс III», «Кантри Парк», «Аврора Бизнес Парк», здание Газпрома, «Лукойла», Hi-Tec House, «Царев сад», штаб-квартира ТНК-BP в БЦ Nordstar Tower.

 

Основными потребителями «умных офисов» выступают банки, которым необходимы сложные системы безопасности и слежения, и IТ-компании, традиционно много времени и сил уделяющие удобству и комфорту сотрудников.

 

Все эксперты отмечают ограниченность «умного» предложения. «На наш взгляд, мода на внедрение высоких технологий в офисных зданиях только начинается в отличие от сегмента жилья», — говорит А. Рябичев. И вовсе пессимистична Е. Мишина: «Количество качественных офисных предложений, особенно в центре, достаточно ограничено, поэтому наличием «умных» систем арендаторы интересуются редко. Таким образом, предпосылки для активного развития «интеллектуальных» офисов отсутствуют». Такие объекты на рынке нужны далеко не всем, констатирует О. Ладоренко. «Причина — в высокой стоимости решений, сложной системе наладки и эксплуатации. Не думаю, что количество подобных помещений увеличится в ближайшее время, — прогнозирует она. — В зданиях класса А есть система автоматизации управления зданием, как правило, ее достаточно. Возможно, спрос будет генерироваться компаниями, работающими в области высоких технологий».

 

Но есть и еще один аспект проблемы. «Если же исходить из целей, а не официальных стандартов, то в основе понятия «умный офис» лежит экономическая эффективность здания, то есть соответствие всех систем принципам энергоэффективности и экономии ресурсов», — обращает внимание Е. Мишина. Но наши чиновники никак не поймут важность энергосбережения и считают, что коль в России есть свои нефть и газ, то вопросы экономии на повестке дня не стоят. Поэтому данная тема слабо продвигается на государственном уровне, что уж говорить о девелоперах, которые не обязаны быть энтузиастами. «На Западе широкое использование «умных» технологий связано с отсутствием того энергетического потенциала, который имеется в России, в связи с чем вопрос по энергосбережению стоит более остро, — подтверждает А. Скробко. — Однако в последнее время ситуация в нашей стране меняется. Появляются новые разработки, по цене и надежности ориентированные на использование именно в России».

 

 

Затраты и отдача

 

По мнению О. Ладоренко, «умные» технологии увеличивают объемы инвестиций в проект от 10 до 40%. «Высокая стоимость оборудования и работ по его установке является тормозом для развития данного направления. Наличие всевозможных фишек в здании удорожает сам проект в среднем в полтора-два раза, — оценивает А. Рябичев. — Сегодня не каждый собственник объекта готов на такие расходы ради перспективной, негарантированной экономии». Солидарен с коллегами и А. Ошурко: «Установка «умных» технологий существенно увеличивает стоимость строительства самого здания и создание его инфраструктуры, а вот на арендные ставки это не особенно влияет, поэтому такие проекты не популярны у девелоперов. Системы для управления сервисом зачастую ставят себе сами арендаторы помещений».