Офис для чиновника. Особенности государственной аренды

Главным трендом 2015 г. на рынке офисной недвижимости стала оптимизация. Коммерческие структуры, сворачивая бизнес, искали для себя наиболее приемлемые варианты аренды. Многие сумели добиться от собственников по-настоящему выгодных условий, и, тем не менее, бизнес все равно страдал, вакансия даже в успешных деловых центрах взлетела до небес. Но, как говорится, свято место пусто не бывает, и ситуацией воспользовались госкорпорации, для которых экономические сложности послужили поводом сменить адрес.

Кризисоустойчивые

Если верить отчетам аналитиков, госструктуры сегодня — основные драйверы офисного рынка, что во многом обусловлено их стабильным финансированием и развитием. В S. A. Ricci «Н&Ц» сообщили, что по итогам в 2015 г. в Москве на долю государственных компаний пришлось 20% совокупного объема поглощенных офисных площадей. Для сравнения: в 2014 г. госаппарат стал инициатором не более 4% сделок.

Например, правительство Москвы арендовало в минувшем году 30 тыс. кв. м в бизнес-центре (БЦ) «ОКО», правительство Московской области заняло сопоставимый объем площадей в БЦ «Орбита-2». Среди других активных арендаторов на московском офисном рынке — ОАО «Концерн Росэнергоатом» (12,8 тыс. кв. м, БЦ «Порт Плаза»), «Гринатом» (6 тыс. кв. м, БЦ Newton Plaza), АО «Росжелдорпроект» (3,5 тыс. кв. м, БЦ «Красносельский», фаза II).

Схожие тренды наблюдаются и в Северной столице. По данным JLL, за период с 2011 по 2015 г. холдинг «Газпром» и его структуры купили и арендовали около 250 тыс. кв. м офисных площадей в Санкт-Петербурге (включая сделку с «Фландрия Плаза»). Иногда сделки совершались в отношении всего здания («Тринити Плейс», «Электро», «Аэропортсити», Eightedges), иногда — путем аренды части здания и постепенного расширения площадей («Арена Холл», Pulkovo Sky).

Предполагается, что в дальнейшем часть структур Газпрома будет перемещена в строящийся «Лахта центр», где расположится штаб-квартира компании «Газпром нефть», а также подразделения самого ОАО «Газпром». Эксперты JLL считают, что решение о переезде холдинга в Санкт-Петербург — основная причина превалирования добывающего сектора в структуре сделок на офисном рынке города.

Голос свыше

При заключении договора с госкорпорациями брокеры сталкиваются со специфическими запросами. Например, такие клиенты не оплачивают собственнику депозит за аренду офиса, а переводят средства всегда только по факту. Однако рынок идет им навстречу, поскольку эти арендаторы стабильны, заключают договоры на несколько лет, а в случае необходимости срочного переезда, инициатива которого спущена сверху, исправно выплачивают неустойку.

По данным CBRE, стоимость аренды офисов для госструктур на протяжении 2015 г. варьировалась в диапазоне от 20 до 30 тыс. руб./кв. м/год, включая все расходы и НДС. Во многих корпорациях ставка определяется централизованно для всех дочерних структур. «Например, одна из крупнейших госкомпаний в 2015 г. ограничила стоимость аренды для своих подразделений до 19 тыс. руб./кв. м/год, — рассказала «Н&Ц» Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Praedium. — Если офисы класса В и В+ по такой цене найти в Москве реально, то с размещением руководителей в привычном для них А-классе возникают проблемы».

Чаще всего госструктуры интересуются площадями в диапазоне от 1 до 30 тыс. кв. м. Все зависит от того, что в офисе будет располагаться — подразделение, дочерняя организация или штаб-квартира. Госкомпании стараются размещать свои подразделения, арендуя целое строение, крыло БЦ или хотя бы этаж. Для них принципиально наличие отдельного входа, а также столовых. В отношении соседей госструктуры также предъявляют серьезные требования: так, многим из них запрещено размещаться рядом с посольствами или зарубежными компаниями — чтобы свести к минимуму возможность утечки информации.

Нередко корпорация концентрирует свои структуры в одном районе. Так, «РЖД» и аффилированные с ней компании размещаются недалеко от столичных станций метро «Красные Ворота», «Комсомольская», «Сухаревская», «Красносельская».

Большинство госкомпаний выбирают офисы с кабинетной планировкой. Опен-спейсы начали встречаться в запросах только в последнее время, но пока они составляют более 30% сделок. Впрочем, это вопрос времени. Госкорпорации сегодня активно переходят на коммерческие рельсы, что предполагает эффективное использование площадей, а значит, и свободную рассадку сотрудников.