Нежилая ипотека: дом для бизнеса
4 Июля в 19:36 325 Ольга Гранина
Кредиты на покупку жилой недвижимости получают все большее распространение, чего пока нельзя сказать о коммерческой ипотеке. Каковы коммерческие условия этого банковского продукта? Почему он может быть выгоден?
Ипотека — бизнесменам
Фото: ЮРИЙ МОРОЗОВ/
ФОТОБАНК ЛОРИ
ФОТОБАНК ЛОРИ
Коммерческая ипотека интересна предпринимателям, которые хотят приобрести помещение, но им не хватает собственных средств или они просто не планируют выводить крупную сумму денег из оборота. По наблюдениям Кирилла Тихонова, вице-президента, управляющего директора по развитию малого и среднего бизнеса Промсвязьбанка, в большинстве случаев к коммерческой ипотеке обращаются компании, работающие в сфере торговли или производства. Соответственно, им нужны склады под магазины и пр.
Как и при классической ипотеке, объект переходит в залог банку вплоть до полной выплаты долга заемщиком. Иногда банки кредитуют покупку нежилых помещений, но берут в залог недвижимость, которая уже имеется в собственности заемщика. «В общем объеме сделок доминирует именно последний вариант, поскольку при такой схеме ниже риски банков», — подчеркивает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
Александр Ошурко, управляющий директор компании Praedium, рассказал журналу «Недвижимость & цены» о двух разновидностях коммерческой ипотеки: первая используется, когда компания приобретает помещение под свои собственные нужды, вторая — для арендного бизнеса.
По словам эксперта, при выдаче кредита в первом случае акцент делается на оборотах компании, ее прибыли. Обеспечением такой ипотеки становится само помещение, поэтому важна устойчивость бизнеса заемщика. Этот вариант может быть интересен структурам, которым требуются серьезные инвестиции.
Во втором случае компания покупает недвижимость для того, чтобы впоследствии сдавать помещение внаем. Банк будет оценивать объект с точки зрения его привлекательности для потенциальных арендаторов. По мнению А. Ошурко, брать такую ипотеку надолго нерентабельно, поскольку обслуживание кредита может перекрыть прибыль от арендного бизнеса.
Цена вопроса
Обычно размер кредитов по коммерческой ипотеке варьируется от 3–4 до 100 млн руб., сроки — от трех до десяти лет. Сумма может зависеть от региона. Например, в «Абсолют банке» для Москвы и Санкт-Петербурга максимальный кредит составляет 40 млн руб., для регионов — 30 млн руб. Кредиты могут выдаваться не только в национальной валюте, но также в долларах и евро. Программы предусматривают фиксированные и плавающие ставки. Они могут достигать 20,5% и зависят от размера первоначального взноса, продолжительности периода фиксации годовой процентной ставки (с даты заключения кредитного договора), наличия или отсутствия личного страхования заемщика, а также титульного страхования.
Некоторые кредиторы предоставляют отсрочку по погашению основного долга сроком до полугода. Также существует возможность замены первоначального взноса любым имеющимся у клиента в собственности ликвидным имуществом. В целом, как правило, для получения кредита требуется как минимум 20% средств. У редких игроков есть программы с нулевым взносом.
При коммерческой ипотеке заемщик обязательно должен застраховать приобретаемый объект и в добровольном порядке — свою жизнь, трудоспособность, а также риски утраты права собственности на недвижимость.
20,5% могут достигать ставки по коммерческой ипотеке.
Однако при отсутствии страхового обеспечения в виде личного страхования заемщика от несчастных случаев и болезней размер процентной ставки увеличивается на 1% годовых от базовых ставок. То же самое произойдет, если нет страхования титула.
«Что касается пакета документов, то он ничем не отличается от того, что требуется при обычном ипотечном кредите», — сообщает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ».
При подаче заявки в банк нужны документы, удостоверяющие личность, лицензия на предпринимательскую деятельность, а также справки о доходах, из налогового органа, об имеющихся счетах в банках, активах и т.п.
«Любой банк запросит отчетность заемщика и поручителя за последние два-три года, — информирует Александр Соколюк, начальник департамента корпоративных финансов «Группы ПСН». — На основании полученных данных кредитор проанализирует финансовую устойчивость компании и оценит возможности по установлению на нее кредитных лимитов. В любом случае организация должна иметь положительные чистые активы, превышающие размер уставного капитала».
Обычно банк хочет видеть «свежие» по срокам получения документы. Если это, например, выписка из ЕГРП, то обращение должно произойти не позднее одного — трех месяцев с даты предоставления выписки. По документам из БТИ тоже существуют регламентированные сроки.
Коммерческая ипотека стоит дороже, чем ипотека на жилую недвижимость, а сами кредиты выдаются на более короткие сроки.
Банки откажут компаниям с плохой кредитной историей и с нестабильным финансовым состоянием. «Также это может произойти из-за ограничений по потенциальной ликвидности залога, например, по объектам исторического и культурного наследия», — дополняет Елена Смирнова, заместитель председателя правления «Меткомбанка».
Действительно, в силу специфики коммерческой недвижимости кредиторы предъявляют требования, отличные от условий жилищной ипотеки. Например, некоторым нужно предоставить договор аренды земельного участка, где расположен приобретаемый объект.
«Самым желанным для банка будет залог помещений или зданий, которые сданы внаем третьим лицам, где доход от аренды обеспечивает возврат процентов и тела кредита, — подчеркивает А. Соколюк. — Неохотно они идут на так называемые ломбардные залоги недвижимого имущества, которые не сданы или не могут быть сданы в аренду (например, земельные участки)».
Лояльнее всего банки относятся к торговым помещениям, настороженно — к производственным. Любая недвижимость обязательно должна быть свободна от каких-либо ограничений (обременений), прав на нее и не являться объектом исторического наследия.
У некоторых кредиторов есть требования по размерам приобретаемого помещения. Например, по стандартам одного из банков общая площадь не может превышать 150 кв. м.
«Неживая» ипотека
Цена вопроса в коммерческой ипотеке, как правило, выше, чем в жилищном кредитовании. Так ли выгодно бизнесмену приобретать недвижимость в собственность? Может быть, лучше просто арендовать площади?
Один из аргументов в пользу ипотеки — то, что заемщик получает возможность ежемесячно вносить фиксированные платежи в отличие от аренды, когда владелец помещения может поднять ставки или вовсе не продлить договор с нанимателем. В случае с ипотекой недвижимость хоть и постепенно, но приобретается в собственность, тогда как при аренде она как была, так и останется чужой.
«В наших реалиях, если объект окупается за восемь — десять лет, это выгодно», — считает Виктор Окопный, директор департамента кредитования малого и среднего бизнеса банка «Петрокоммерц».
Впрочем, каждый случай индивидуален. «Наиболее привлекательна аренда для торговых компаний при открытии новых магазинов или для производственных организаций при запуске нового направления деятельности, когда нет уверенности, что это помещение будет необходимо всегда, — подчеркивает Е. Смирнова журналу «Н&Ц». — В целом если бизнес уже стабилен и месторасположение объекта помогает его развивать, то ипотека окажется в итоге намного выгоднее, чем аренда».
Сейчас далеко не все банки развивают направление коммерческой ипотеки. Пока в стране нет четкой законодательной базы, имеются спорные моменты при оформлении земли в качестве залога (если речь идет о покупке целого здания). К тому же востребованность этой услуги все же ниже, чем кредитных программ на покупку жилой недвижимости.
«Ипотека нежилых помещений — одно из перспективных направлений, — резюмирует Татьяна Раимова, начальник управления ипотечного кредитования банка «Глобэкс». — Однако сегодня все структуры рынка недвижимости более ориентированы на реализацию приоритетной национальной программы «Доступное жилье», и этот бизнес отброшен на второй план. Если ситуация не изменится, нежилая ипотека так и останется «неживой».
- Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
-
Дома и квартиры мечты в Галереях «Времена года»
Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.
-
Аренду дома в Подмосковье на Новый год оценили в 165 тыс. рублей
Эксперты посчитали, сколько будет стоить провести Новый год в загородном доме недалеко от Москвы.
-
Ипотека в Подмосковье вытесняет аренду
Аналитики выяснили, почему ипотека вытесняет аренду и дали прогноз, как изменится рынок съемной недвижимости в ближайшее время.
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
