Непредвиденные расходы. Теперь мы идем к вам!

23 Июня в 18:49 234 Екатерина Камазинская

В конце 2013 г. Президент РФ Владимир Путин подписал закон, позволяющий взимать налог на торгово-офисную недвижимость по кадастровой, а не по балансовой стоимости объектов. Цель нововведения — пополнение местных бюджетов. Первыми решили воспользоваться своим правом чиновники Москвы.

 
Закон гласит
 
Непредвиденные расходы. Теперь мы идем к вам!

БЦ SkyLight
Закон N 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 и главу 30 части второй Налогового кодекса РФ» вступил в силу 1 января 2014 г. Под его действие подпадают административно-деловые и торговые центры, а также нежилые помещения, которые используют для размещения офисов, объектов ритейла, общепита и бытового обслуживания. Площадь таких помещений должна составлять не менее 20% в здании. Закон распространяется на недвижимость как российских организаций, так и иностранных.
 
Предполагалось, что с этого года платить налог по новым правилам будут только владельцы отдельно стоящих объектов площадью от 5 тыс. кв. м в Москве и Подмосковье. Таких зданий чиновники насчитали около 2 тыс. Однако в мае текущего года круг объектов расширился: Мосгордума утвердила поправки, согласно которым сборами по кадастровой стоимости будут облагаться отдельно стоящие бизнес-центры и торговые комплексы площадью более 3 тыс. кв. м. К сведению: в Москве ставка налога сегодня составляет 1,5% от кадастра, к 2016 г. она будет увеличена до 2%.
 
По оценкам экспертов, владельцы крупных объектов пользуются лазейками в российском законодательстве. Балансовая стоимость таких проектов во многих случаях близка к нулю, поэтому раньше плата для них была мизерной. Благодаря новому закону столичные власти надеются существенно пополнить казну. Согласно предварительным оценкам к 2015 г. доходы от имущества достигнут 53 млрд руб. против сегодняшних 17 млрд.
 
До 30% доходит доля налога на имущество в Нью-Йорке.
По заверениям чиновников, мелкий и средний бизнес пострадать от нововведений не должен, поскольку для него предусмотрены льготы. Небольшие предприятия, имеющие помещения до 300 кв. м, освобождены от налога на имущество. Частично это относится к организациям, оказывающим медицинские и образовательные услуги. Кроме того, сохраняются преференции для бюджетных структур, особых экономических зон, инновационных центров, организаций городского пассажирского транспорта и метрополитена, предприятий оборонного характера, объектов культурного наследия и др.
 
По мнению специалистов отдела исследований Knight Frank Russia & CIS, пока не совсем понятно, как будет работать новая система налогообложения. Делать выводы можно будет не раньше 2015 г.
 
Влияние на рынок
 
Непредвиденные расходы. Теперь мы идем к вам!
Как новые правила начисления налога отразятся на рынке? Эксперты Knight Frank Russia & CIS уверяют: изначально сборы в России были сравнительно невысокими. Например, в Нью-Йорке доля налога на имущество доходит до 30%, что несоизмеримо с Москвой. Поэтому выплаты, даже существенно отличающиеся от тех, что перечислялись в бюджет в предыдущие годы, нельзя назвать непосильными. Издержки собственников крупных объектов станут существеннее, но не приведут к катастрофическим последствиям.
 
«Основные негативные изменения коснутся объектов старше пяти лет, подвергшихся редевелопменту, — говорит Александр Ошурко, управляющий директор компании Praedium. — Новая офисная недвижимость класса А уже имеет кадастровую стоимость, поэтому сборы рассчитываются исходя из новых реалий рынка. А старые объекты, прошедшие редевелопмент (В+ и В), сохранили низкую балансовую стоимость, и теперь им грозит серьезное увеличение расходов».
 
Резко поднять ставки из-за нововведений владельцы коммерческой недвижимости вряд ли решатся, поскольку проекты не выдержат конкуренции с более дешевыми объектами хорошего качества, уверяют эксперты. Арендаторы могут съехать, что сделает ситуацию для собственника еще более сложной.
 
В плюсе окажутся собственники, которые предусмотрительно отразили в договорах статью о том, что повышение любого налога будет компенсироваться арендатором помещения в размерах, пропорциональных занимаемой площади. Как правило, этот пункт включен не в стоимость аренды, а в текущие затраты. Таким образом, повышение налога отразится на размерах операционных и эксплуатационных расходов, резюмируют в Knight Frank Russia & CIS.
 
Основные негативные изменения, которые появятся в результате увеличения налогового бремени, коснутся объектов коммерческой недвижимости старше пяти лет.
Между тем специалисты обращают внимание на возможную проблему некорректного определения кадастровой стоимости, что приведет к увеличению количества судебных тяжб. «Основываясь на статистике обращений по пересмотру кадастровой стоимости земли, можно предположить, что по объектам недвижимости их тоже будет много», — говорит Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.
 
Обычно расчет ведется методом массовой оценки, то есть он основан на статистических данных и анализе средних цен в районе расположения того или иного строения. Так что процент возникновения ошибок достаточно высок. Например, по результатам отчетов, подготовленных независимыми оценщиками с начала 2014 г., были выявлены расхождения до 30% между индивидуальной рыночной и кадастровой стоимостью.
 
«Методология в целом вполне адекватная, за исключением того, что она не учитывает успешность проекта и его местоположение, в частности удобство подъезда разными видами транспорта, — объясняет читателям журнала «Недвижимость & цены» О. Дзюба. — Кроме того, площадь объекта рассчитывается вместе с паркингом, на котором собственник если и зарабатывает, то меньше».
 
Непредвиденные расходы. Теперь мы идем к вам!
На практике уже есть прецеденты, когда установленная Росреестром кадастровая стоимость была пересмотрена: владельцы недвижимости нанимали независимых экспертов, суд учитывал их выводы и выносил решение в пользу истцов. Поэтому чиновники Минэкономразвития предприняли меры и подготовили законопроект, изменяющий процедуру оспаривания результатов. Предполагается, что в фонде данных государственной оценки должны вывешиваться отчеты об определении кадастровой стоимости объектов до проведения экспертизы в СРО (саморегулируемой организации оценщиков).
 
«Собственникам предоставлена возможность оспорить и уточнить величину кадастровой стоимости, — объясняет Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Мск. — Для этого нужно направить в комиссию по рассмотрению споров отчет о рыночной цене объекта, выполненный независимым оценщиком».
 
Подавать заявку на пересмотр кадастровой стоимости можно будет вплоть до следующей оценки. Действующее законодательство отводит на данные цели не более полугода. При этом законопроект исключает возможность оспаривания результатов оценки кадастровой стоимости в суде до рассмотрения спора специальной комиссией во внесудебном порядке.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных