Московские офисы
Мы не в конце света — мы в начале пути!

В конце декабря, когда некоторые ожидали наступления конца света, на рынке недвижимости, невзирая ни на что, подводили итоги года. В частности, на «Даниловской мануфактуре 1867» прошел бизнес-завтрак (организатор — KR Properties), в ходе которого обсуждались оптимистичные сценарии развития офисного сегмента.

 

Минувший год оказался активным, но не столь бурным, как, например, 2008-й, когда в столице наблюдался пик прироста офисных площадей, пришли к единодушному мнению эксперты. «После спада в 2009–2010 гг. мы все еще пытаемся прийти в себя, — отметил Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank (Россия и СНГ). — К тому же в результате смены власти в Москве и Подмосковье должен пройти период восстановления. Однако мы точно не в конце света — мы в начале пути».

 

В то же время, по данным Knight Frank, Москва сильно отстает от ведущих городов Европы по показателю обеспеченности офисными площадями: на 1 тыс. граждан приходится чуть больше 1 тыс. кв. м. Для сравнения: в Мюнхене (лидирует в рейтинге) показатель находится на отметке почти 15 тыс. квадратов. Так что насыщать рынок необходимо. Вопрос только — чем и где?

 

«Офисный рынок Москвы ждет неизбежная децентрализация, — уверена Анна Двуреченская, коммерческий директор KR Properties. — Город почти исчерпал возможность строительства внутри Садового кольца. Поэтому девелоперы будут вытеснены за МКАД». В границах Москвы (особенно в пределах Садового кольца) предложение может пополняться только за счет продуктов редевелопмента, отметила эксперт. Бывшие административные здания, которые сейчас относят к классу С (и то весьма условно), после реновации станут привлекать арендаторов более высокого уровня. Выиграет и город — Москва получит обновленные здания вместо ветхих построек.

 

Однако, конечно, в центре останутся не все арендаторы. Компании с большим штатом сотрудников, а также те, перед которыми стоит задача оптимизации издержек, переедут за МКАД, например в бизнес-парки. Эту тенденцию подтверждают аналитики Knight Frank — заявлено рекордное количество новых объектов возле МКАД. При этом в течение прошлых трех-четырех лет девелоперы почти не проявляли интерес к удаленным площадкам. В свете этого тренда продолжится формирование Северо-Западного (Ленинградского) направления как делового района.

 

Перемены происходят не только с объектами и площадками. Меняются арендаторы, а также их запросы. Елена Денисова, руководитель отдела офисных помещений CBRE, отметила, что доля российских арендаторов выросла до 54%. Из необычных тенденций — стремление иностранных компаний заключать договоры в рублях.

 

Кроме того, арендаторы сегодня проявляют очевидный интерес к офисам категории В и В+: «Данный класс очень востребован, и сделки с ним идут легче», — подтверждает А. Двуреченская. Это объяснимо: такие объекты могут отличаться от более дорогих класса А лишь тем, что представляют собой не новую постройку, а здание после реновации с полностью модернизированными коммуникациями (пример — «Красная роза 1875»). Причем ставки меньше почти в два раза: в классе А они находятся на уровне 840 долл./кв. м./год, в В — 480 долл. В 2013 г. существенного изменения ставок не будет.

 

Среди новых проектов, которые обещают выйти на рынок, эксперты выделили «Алкон» и «Белые сады». Также в ходе дискуссии было отмечено: когда завершится мегапроект «Москва-Сити», доля предложений в нем займет 30% от всего офисного рынка. Что тогда случится с уровнем вакантных площадей — вопрос. Однако сегодня, по словам Н. Обайдина, этот показатель в сегменте качественных офисов находится на уровне 12–13%, и это говорит о его стабильности. «Мы уверены: рынок не упадет!» — резюмировала А. Двуреченская.