Моллы подземелья. Золотая аренда

 

Место — залог успеха?

 

Консультанты соглашаются: чем ближе к ТЦ людской трафик, тем выше его привлекательность. Так, по данным Colliers International, ТЦ «Европейский» рядом со станцией метро «Киевская» ежедневно посещают 140 тыс. человек, «Золотой Вавилон» на проспекте Мира — 100 тыс. Аналитики отдела исследований компании Knight Frank подсчитали: доля покупателей, приехавших в ТЦ на метро, составляет от 50 до 90% в зависимости от типа объекта и его удаленности от станции. Действительно, если подземка доставляет людей прямо к дверям молла, это, учитывая наши погодные условия, является его неоспоримым преимуществом.

 

Однако данный фактор не всегда гарантирует успех магазину, говорят эксперты. Например, ТЦ «Мариэль» возле станции «Марьино» генерирует всего 3–4 тыс. человек в день при ежесуточном трафике метро более 70 тыс. пассажиров. У торгово-развлекательного центра (ТРЦ) «Афимолл Сити» по сравнению с другими качественными объектами посещаемость низкая, хотя тут имеется прямой выход из подземки.

 

Причины неудач — ошибки в концепции и слабый пул арендаторов, считает Екатерина Тамазина, старший консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle. «Купить участок у метро, построить ТЦ и ждать, когда придут люди, — при таком подходе к идее результата не будет», — убеждена она. Например, посещаемость ТЦ «Метрополис» выше, чем «Атриума», что обусловлено грамотно подобранным пулом операторов, ориентированных на массового потребителя. Проблема «Афимолл Сити» также заключается в отсутствии продуманной концепции. В частности, здесь смешанное позиционирование брендов, при котором товары низкой ценовой категории соседствуют с премиальным сегментом.

 

«Замысел ТЦ должен детально прорабатываться еще на стадии проектирования с учетом результатов маркетингового исследования местоположения, — говорит Любовь Шишенина, директор по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. — Анализ конкурентного окружения и потребностей целевой аудитории помогает девелоперу заранее определиться с требуемым пулом арендаторов, который будет интересен покупателям».

 

 

Под знаком «М»

 

Согласно классификации компании Knight Frank, московские ТЦ вблизи станций метро делятся на три типа.

 

• Объекты без развлекательной составляющей, ориентированные на покупателей, ограниченных во времени. Арендопригодная площадь подобных центров не превышает 30 тыс. кв. м, якорными арендаторами могут быть супермаркет, дискаунтер — например, «Метромаркет», «Трамплин», «Галерея Аэропорт», «Серебряный дом», ТЦ «На Беговой».

 

• ТРЦ с арендопригодной площадью более 30 тыс. кв. м. Помимо торговой галереи в их составе — супермаркет или городской гипермаркет, детские и спортивные магазины, ресторанный дворик, кинотеатры или мультиплексы и др. К их числу относятся «Атриум», «Варшавский», «Афимолл Сити», «Охотный ряд», «Семеновский».

 

• Торговые галереи в центральной части города, расположенные в пешей доступности от нескольких станций метро. Их арендопригодная площадь составляет от 5 до 30 тыс. кв. м. Целевая аудитория — деловые люди, туристы, молодежь. Арендаторы — fashion-операторы, кафе, рестораны, операторы развлекательного сегмента. Примеры: ТЦ «Цветной», «Галерея Москва», «Наутилус» и др.

 

Большинство ТЦ возле метро — объекты районного и окружного масштаба. Впрочем, есть исключения. Например, «Атриум», «Европейский» и «Афимолл» имеют региональный и суперрегиональный статус. Классность объекта зависит от местоположения и целевой аудитории.

 

«По моим наблюдениям, в торговых комплексах у станций метро (особенно удаленных от центра города) больше посетителей с невысоким уровнем дохода, — рассказывает Е. Тамазина. — В пределах Садового и Третьего транспортного кольца объекты ориентированы на аудиторию среднего и выше среднего классов».

 

Кроме того, близость к подземке может отрицательно повлиять на функционирование ТЦ элитного сегмента. Прямых клиентов отпугивает огромный поток, суета и другие факторы, которые делают шопинг для них некомфортным.

 

 

Ставки и прогнозы

 

На стоимость аренды торговых площадей метрофактор практически не влияет, утверждают консультанты. Ставка зависит от стандартных условий — местоположения, особенностей арендуемой площади и др. По данным компании Knight Frank, цена найма помещения площадью 100 кв. м на первом этаже в небольшом ТЦ у станции метро может составлять 2,5–2,7 тыс. долл./кв. м/год.

 

В некоторых успешных ТЦ по-прежнему формируются листы ожидания — списки операторов, готовых снять освободившуюся площадь. Ставки аренды в таких случаях достигают 5 тыс. долл./кв. м/год.

 

Что касается девелопмента, то сегодня земельные участки в непосредственной близости от метро уже заняты. Однако, согласно заявлениям правительства Москвы, в течение ближайших трех лет в столице должны появиться 33 новые станции, строительство новых торговых объектов, скорее всего, будут вести рядом с ними, и, как считают специалисты, для освоения перспективны площадки в составе транспортно-пересадочных узлов.

 

Аналитики компании Knight Frank считают, что ТЦ у метро интересны с инвестиционной точки зрения — они ликвидны и быстро находят покупателей. Особенно если речь идет о площади 7–12 тыс. кв. м. Однако девелоперам разных проектов все равно придется решать универсальные задачи. В их числе — поиск дополнительных территорий, согласование стоимости участка, его зачистка, ограничение пассажиропотока на время строительства.

 

Источник: Knight Frank Research