МФК — живи и работай! Современный офисный стиль

Жители современных мегаполисов все чаще предпочитают жить именно там, где работают. Более того, они готовы покупать квартиры не просто по соседству с офисом, а в том же здании. Эту потребность учли девелоперы многофункциональных комплексов (МФК), объединяющих бизнес- и жилую составляющие.

 

Назло французским урбанистам

 

Как объясняет Евгений Скоморовский, управляющий директор «Century 21 Запад», урбанисты первой трети XX в. (например, Ле Корбюзье) рассматривали города как пространства с разными зонами для работы и отдыха. Согласно их идеям, «...человек в одном месте должен работать и совершенно в другом — спать». В бывших социалистических странах это привело к появлению огромных спальных анклавов. Ежедневная маятниковая миграция с окраин Москвы в центр на работу — прямое следствие ошибочного понимания городской среды.

 

Позднее известный американский урбанист Джейн Джейкобс в книге «Жизнь и смерть больших американских городов» детально сформулировала новую урбанистическую концепцию. По ее мнению, перспективными являются городские районы, где отчетливо наблюдается смешение функций: к примеру, днем туда приходят офисные клерки, а вечером — местные жители. В качестве отрицательного примера она приводит район Нижнего Манхэттена и окрестности Уолл-Стрит, полностью вымирающие после заката солнца.

 

В частной интерпретации идея многофункциональных зон привела к появлению проектов, включающих в себя офисную и жилую составляющие. Так, по словам Михаила Якубова, заместителя директора в отделе стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, за рубежом уже достаточно долгое время формируется несколько основных концепций позиционирования МФК. Одна из них — так называемая теория пристанища (pied-a-terre). Ее суть заключается в том, что в составе или в непосредственной близости от бизнес-центров все чаще появляются небольшие, но качественные апартаменты. При этом их стоимость может быть сопоставима или даже выше стоимости значительно более просторного жилья. Удачные примеры за границей — высотные здания Ontario и Pan Peninsula в деловом районе Canary Warf в Лондоне, которые пользуются повышенным спросом у сотрудников офисов.

 

В России тема получила развитие в небоскребах делового центра «Москва-Сити». Впрочем, из-за завышенного метража апартаментов (в большинстве случаев — от 100 кв. м) идея «пристанища», предполагающего компактную площадь, реализована не полностью. «Объективно такое жилье могут себе позволить исключительно руководители компаний и топ-менеджеры, но никак не рядовые сотрудники, — замечает М. Якубов. — Хотя в целом эти проекты вполне вписываются в общемировую тенденцию». В качестве других примеров эксперты называют комплексы «Четыре ветра» и «Легенда Цветного». Они также позиционируются в премиальном сегменте, в них представлены апартаменты большой площади и соответствующей стоимости.

 

«Москва-Сити» и не только

 

Все чаще одним из главных требований покупателей апартаментов является отсутствие контактов с офисными работниками. По этой причине, к примеру, в проекте ОКО от Capital Group офисная и жилая зоны располагаются в соседних башнях. «Пока единицы жителей являются арендаторами или сотрудниками представленных на объекте компаний, — говорит М. Якубов. — Основная проблема заключается в том, что в российских условиях формат не представлен в среднем качественном ценовом уровне, который действительно может претендовать на универсальную модель». Правда, эксперт признает: особняком стоят проекты, которые реализуют на территории бывших производственных помещений.

 

К числу других объектов, где осуществлена идея «живи и работай», эксперты относят Studio#8 (KR Properties), «Парк Мира» (Sminex), The Loft (Red Development). Например, Studio#8 представляет собой квартал из восьми трехуровневых особняков, которые были перестроены из корпусов конструкторского бюро. Исторические здания из красного кирпича перепланированы под студии площадью от 60 кв. м и городские таунхаусы (150–250 кв. м). Девелопер предусмотрел возможность объединения и трансформации внутренних помещений. В результате площадь одной студии может достигать 200–500 кв. м. Новый формат позволяет собственникам объединить жилое и творческое пространство: обустроить на первом этаже рабочие места, на втором и третьем — приватные зоны.

 

Как отмечает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties, проект изначально рассчитан на представителей креативных профессий: дизайнеров, фотографов, художников, скульпторов. Влияние на концепцию оказало местоположение: в районе Сокол проживает творческая интеллигенция, в непосредственной близости расположен знаменитый Поселок Художников. Однако в целом, по словам эксперта, аудитория шире: «С учетом транспортной перегруженности и высокого ритма жизни в Москве проект рассчитан на представителей самых разных профессий, желающих оптимизировать среду обитания по максимуму».

 

Вопрос перспективы

 

Потенциал нового формата участники рынка оценивают по-разному. «Многие москвичи сегодня предпочитают работать рядом с домом, — считает А. Подусков. — Поэтому с начала 2000 гг. заметно возросла доля встроенных помещений на первых этажах жилых комплексов. Наличие коммерческих площадей в доме избавляет людей от необходимости терять время в пробках, и девелоперы это понимают». Интересно, что большое распространение на рынке получили так называемые комплексные сделки, когда покупатель вместе с квартирой приобретает нежилые помещения. Помимо стандартных объектов — магазинов, химчисток, салонов красоты — собственники организуют здесь офисы, воплощая в жизнь идею «живи и работай».

 

Между тем, как говорит Е. Скоморовский, концепция многофункциональных зон имеет целый ряд недостатков: «Во-первых, согласно российским законам в офисном здании не может находиться жилое помещение, поэтому в условиях московского рынка речь всегда будет идти об апартаментах. Соответственно, эти объекты не обеспечены социальной инфраструктурой, в них нельзя зарегистрироваться, а жители не могут получить льготы по оплате услуг ЖКХ. Во-вторых, такие комплексы чаще всего не рассчитаны на покупателей с детьми. Сложно представить, где будут гулять дети в «Москва-Сити» или на той же «Даниловской мануфактуре». Впрочем, создатели нового формата уверяют, что они рассчитывают на другой тип покупателей — современных менеджеров, предпочитающих карьеру личной жизни.

 

Какова же доходность апартаментов? Покупатели, решившие войти в проект Studio#8 на старте продаж, уже получили доходность на уровне 30–50%, приводит пример А. Подусков. Если на ранней стадии строительства стоимость квадрата начиналась от 4 тыс. долл., то сейчас она составляет 5,5–6,3 тыс.