МФК: такие разные, и все-таки мы вместе

 

Трудное соседство

 

МФК — не просто комплекс зданий, начиненных разными форматами, а единое пространство, функционирующее по определенным правилам. «В зависимости от выбранной функции такая среда побуждает посетителей к работе, отдыху, совершению покупок», — отмечает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG.

 

По сравнению с торговыми объектами и бизнес-центрами, управление и эксплуатация МФК требует гораздо больших усилий. «Во-первых, это связано, с разнонаправленностью людских потоков, — объясняет Александр Ошурко, заместитель генерального директора Praedium. — А во-вторых, с различными интересами групп внутри одного комплекса». Скажем, жильцам может не нравиться высокая проходимость в офисной и торговой части, большое количество разовых визитеров на автостоянке и т.п. В результате возникает конфликт интересов, который управляющая компания (УК) должна уметь нейтрализовать.

 

В каждой зоне — своя категория операторов, и это предполагает индивидуальный подход к менеджменту. По словам Елены Мишиной, директора по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», в офисном центре работа с арендаторами более унифицирована и строится на типовых договорах. Основные задачи в данном случае — отслеживание поступления платежей и техническая эксплуатация объекта. В торговом центре УК руководствуется концепцией объекта, которая в идеале должна быть разработана с привлечением профессиональных консультантов. Из-за большого количества разнородных задач на персонал УК падает повышенная нагрузка.

 

Другие типичные трудности назвала Ольга Ясько, директор отдела аналитики компании Knight Frank: общие инженерные коммуникации объектов, необходимость единого подхода к маркетинговому продвижению, сложная структура финансовых процессов.

 

 

Разделяй и властвуй

 

Организация людских потоков — один из самых сложных аспектов в концепции МФК. «Для торговой части проекта высокий трафик является преимуществом, поскольку обеспечивает необходимый уровень посещаемости, — рассуждает Дарья Афанасьева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. — Для офисных площадей, напротив, дополнительные потоки создают ощущение проходного двора, снижают статус бизнес-центра. При этом теоретически формат предполагает достижение синергетического эффекта». Как же совместить несовместимое?

 

Эксперты приводят в пример башню «Меркурий Сити» (ММДЦ), где принцип изоляции трафика заложен уже на стадии проектирования и разработки концепции. «Комплекс спланирован как фешенебельный городской квартал, организованный по вертикали, — рассказывает Александра Малютина, генеральный директор архитектурного бюро MKV architects. — Главная идея — создание в едином объеме нескольких независимых, но взаимодополняющих друг друга пространств, которые вместят в себя все необходимое для частной жизни и успешного бизнеса. Апартаменты и офисные площади имеют отдельные входные и лифтовые группы».

 

Господин А. Ошурко привел в пример МФК «Чемпион Парк» на Мичуринском проспекте (станция метро «Юго-Западная»), состоящий из четырех отдельных корпусов с общим подземным паркингом. Вход в офисную часть находится снаружи, въезды и входы в жилую часть для посторонних закрыты. Изолирование потоков в паркинге происходит по следующему принципу: для делового корпуса стоянка расположена на самом нижнем уровне (минус втором), для жилых объектов — на минус первом.

 

«Чтобы централизованное управление стало возможным, эксплуатирующая организация должна быть единой для всего комплекса, — дополняет Мария Сергиенко, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости Capital Group. — Людские потоки помогают регулировать системы контроля доступа (в том числе турникеты на входах), а также продуманная навигация — указатели, таблички и т.п. К примеру, офисные работники и жители апартаментов в «Городе Столиц» могут пересечься лишь в торговой части комплекса, кафе, фитнес-клубе или ресторане». Эксперт подчеркивает важность контроля над соблюдением правил внутреннего распорядка, что позволяет и арендаторам, и собственникам чувствовать себя комфортно. Необходимо также соблюдать время и правила проведения ремонтных работ — особенно тех, что связаны с высоким уровнем шума.

 

 

Удачный расклад

 

Существуют определенные сочетания форматов, особенно выигрышные для многофункциональных проектов. Александр Ошурко считает, что в комплексе, состоящем из отдельных зданий, целесообразно строить несколько корпусов жилья и один-два объекта под офисы. Ольга Ясько выделяет три типа успешных комбинаций: жилая — торговая — офисная недвижимость, офисная — торговая — развлекательная, выставочная — гостиничная — офисная — апартаменты.

 

Востребованность той или иной зоны определяется дислокацией и окружением комплекса. «В нашем новом МФК «ОКО», расположенном на 16-м участке ММДЦ «Москва-Сити», заложена совсем небольшая торговая зона, поскольку по соседству уже есть «АФИМОЛЛ Сити», где представлены ключевые ритейлеры, — говорит М. Сергиенко. — Мы предпочли создать инфраструктуру, которой еще нет: конференц-зал на 2 тыс. человек, легко трансформирующийся в площадку для event-мероприятий, закрытый кинотеатр, спа, бутиковый отель, рестораны».

 

Несмотря на сложности управления, преимущества от сочетания разных видов недвижимости в многофункциональном проекте все-таки есть: это и диверсификация рисков девелопера, и эффект синергии, и оптимизация затрат. Господин А. Ошурко напоминает также и о существенной экономии на социальной инфраструктуре — в состав МФК часто включаются апартаменты, что избавляет застройщиков от возведения детских садов, школ и других объектов, которые по закону необходимы для жилья. В то же время можно пользоваться находящимися по соседству объектами и услугами операторов, буквально не выходя из дома.

 

* Введено 40% площадей.

** Введено 83% площадей.

*** Введено 20% площадей.

Источник: RRG