Место встречи изменить нельзя!

Кофейни и чайные дома, имея схожее предназначение, востребованы по совершенно разным поводам. Если для многих из нас чашка кофе — это просто одна из составляющих ежедневного ритуала, то чаепитие — это уже красивая церемония, требующая достаточного количества времени и особого, медитативного, настроения.

Смена парадигмы

До революции в России существовала особая культура чаепитий. Со всей Москвы в Сокольники приезжали семьями, ставили тенты от солнца и устраивали долгие посиделки за чаем со сладостями: баранками, вареньем, сушеными фруктами и ягодами. Такой выезд был хорошим поводом, чтобы и себя показать, и на людей посмотреть, и даже заработать немного денег, предлагая чай прогуливающимся по парку.

Сегодня культура массовых чаепитий практически полностью ушла в прошлое и поддерживается в лучшем случае в детских образовательных учреждениях и женских клубах по интересам. ­Безусловный приоритет получили кофейни, где за чашкой кофе можно обсудить волнующие темы или просто отдохнуть в перерывах между работой. А чайные дома носят преимущественно этнический характер и связаны в основном с китайской и японской культурами. Реже — с другими направлениями: например, в клубе для просвещенных «Матэ» готовят традиционный южноамериканский напиток.

Дороги чайных домов и кофеен разошлись. Первые чаще всего делают ставку на экзотическую атмосферу и церемонии с медитациями. Гости чайных домов должны вести себя особым образом: например, во многих заведениях не допускается курение (правило было введено до общего запрета), при входе необходимо снимать обувь, а за чаепитием — соблюдать почтительную тишину. Кофейни же, как правило, демократичны, выдержаны в минималистичном европейском стиле и доступны в любое время суток. К тому же в их меню обычно есть не только кофе, но и различные чаи.

«В силу приверженности к западному образу жизни кофе в России популярнее чая, что и способствует активному развитию сегмента кофеен, — рассказала «Н&Ц» Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Утренняя кружка этого бодрящего напитка — неотъемлемый атрибут современного жителя мегаполиса. Культура потребления чая требует вдумчивости, более длительного пребывания в заведении и к тому же ассоциируется в наших умах с японскими и китайскими традициями, согласно которым чай принято пить на протяжении всей трапезы».

Именно кофейни представлены в Москве во всех местах с высоким пешеходным трафиком. Их количество на одной улице может достигать десятка, и в каждом заведении будут посетители.

Игры с форматом

У сетевых игроков этого рынка гораздо больше возможностей, чем у кафе-одиночек: они могут позволить себе арендовать помещение даже на центральных пешеходных улицах с самыми высокими ставками. «На протяжении многих лет доминирующее положение в Москве занимают «Шоколадница», «Кофе Хауз», Starbucks, Costa coffe, «Кофемания», — рассказала «Н&Ц» Мария Вакурова, cтарший консультант департамента торговой недвижимости S. A. Ricci. — Периодически появляются новые игроки, например WildBeanCoffe. Пытаются занять место под солнцем и региональные сети, в частности Traveler’s Coffee. Однако конкуренция велика: часто новички, проработав какое-то время в Москве, вынуждены корректировать планы либо вообще уходить из столицы».

Сегодня под кофейни переоборудуют даже помещения, которые до этого занимали магазины. Еще одна тенденция — появление смешанных форматов. Так, и в чайных, и в кофейнях нередко предлагают книги, сувениры, а также ­специфические услуги. Например, в чайной «Братьев Кипятковых» регулярно проводят медитации с тибетскими чашами.

«Популярными становятся сочетания кафе с салонами красоты, магазинами, творческими мастерскими, детскими и оздоровительными центрами, поскольку наряду с функцией получения информации, развлечений или покупки товара всегда встает вопрос питания, — говорит Е. Мишина. — Интересным мог бы стать альянс между банком «Открытие» и кафе Starbucks, в рамках которого планировалось открытие заведений, совмещающих отделение банка и кофейню. Но пока планы по реализации данного формата приостановлены».

В центре потока

Для кофеен обязателен высокий пешеходный трафик, поэтому арендаторы рассматривают помещения на первой линии домов, пешеходных улицах, а также в непосредственной близости от метро, вокзалов, торговых и бизнес-центров. Для чайных домов расположение на потоке тоже желательно, однако не столь критично: на церемонию посетители могут приехать и специально. Самые востребованные помещения расположены на первых этажах. Оптимальная площадь — от 100 до 250 кв. м. Непременное условие — большая витрина.

К инженерии у арендаторов обычно нет особых требований — небольшой кофейне или чайной достаточно 40–60 кВт, поскольку горячая еда обычно не готовится, наряду с напитками основной ассортимент — десерты и бутерброды. «Необходимость в серьезной системе вентиляции также отпадает, — рассказывает Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium, — в том числе и из-за запрета курения в общественных местах, вступившего в силу 1 июня 2014 г.».

Несмотря на то что перед заездом арендаторы проводят собственный ремонт, желательно, чтобы определенная часть работ в помещении была уже проведена. «Обычно оценивается возможность применения фирменного стиля, удобство размещения кухонной и гостевой зон, параметры звукоизоляции и воздухообмена», — уточняет Е. Мишина.

Вопрос расположения

Без кофеен не обходится ни один торговый или офисный центр. «Количество таких заведений увеличивается в геометрической прогрессии, — говорит Игорь Чаплинский, генеральный директор City Retail Group. — Сегодня в каждом столичном бизнес-центре есть как минимум одна кофейня. А в крупных деловых комплексах их может быть две-три. Например, в проекте «Белая Площадь» на Белорусской работает Starbucks, в «Белых Садах», которые расположены в двух шагах, — Paul, а в соседнем деловом комплексе открыт «Кофеин». То есть в шаговой доступности работают три разные кофейни!»

На улицах и чайные, и кофейни могут соседствовать практически с любыми объектами. В бизнес- и торговых центрах заведения стараются занять первые этажи. Если места для кафе выделяется немного, можно обойтись стойкой на площади 5–7 кв. м (эта стратегия свойственна «Шоколаднице»). Одним из главных преимуществ помещения, которое выбирает арендатор, является возможность обустроить в теплое время года веранду.

Арендные ставки зависят не столько от характеристик площади, сколько от расположения, что вполне объяснимо для предприятия, работающего на потоке. «Поскольку помещения под кофейни используются небольшие, цены несколько завышены, — добавляет С. Камлюк. — В пределах Садового кольца под кофейни арендуют помещения за 2–3 тыс. долл./кв. м/год (недалеко от метро). В спальных районах сетевые операторы снимают площади по ставкам 500–700 долл./кв. м/год».