Место изменить нельзя, а статус можно?

24 Февраля в 15:25 101 Людмила Стрельцова

Центр многих европейских столиц застроен слишком плотно. Заложниками этой ситуации часто оказываются исторические здания, не используемые по назначению и не подлежащие сносу. Тут на помощь девелоперам приходит прием перепрофилирования, то есть изменения функций объекта. Задача эта выгодна экономически — ведь кроме морального удовлетворения от превращения пустующего здания в востребованное она сулит неплохую финансовую отдачу.

 
Профиль и анфас
 
Место изменить нельзя, а статус можно?

Тюрьма «Алькатрас»

Фото: DRUCHOY/WIKIMEDIA.ORG
 

Место изменить нельзя, а статус можно?

 

Место изменить нельзя, а статус можно?

Галерея «Тейт Модерн» в Лондоне

Фото: KIM ERIKSSON/FLICKR.COM
 

Место изменить нельзя, а статус можно?

Музей Red Dot Design в бывшем угледобывающем комплексе Zollverein

Фото: HOLGER.ELLGAARD/WIKIMEDIA.ORG
 

Место изменить нельзя, а статус можно?

Галерея «Тейт Модерн» в Лондоне

Фото: PHOTOTIMES/DREAMSTIME
 

Место изменить нельзя, а статус можно?

 

Место изменить нельзя, а статус можно?

Парижский музей Орсе в бывшем здании железнодорожного вокзала

Фото: ALEXANDER FRANKE/WIKIMEDIA.ORG
 
Историческим зданиям, которые расположены в центре европейских столиц, все чаще приходится менять функциональное назначение.
 

Место изменить нельзя, а статус можно?

Гостиница «Бенефит Плаза» в Воронеже

Фото: BENEFITPLAZA.RU
 

Место изменить нельзя, а статус можно?

Фото: BENEFITPLAZA.RU
 

Место изменить нельзя, а статус можно?

Бутырская тюрьма, Москва

Фото: STANISLAV KOZLOVSKIY/ WIKIMEDIA.ORG
 
148 тыс. кв. м может освободиться после перевода тюрем и СИЗО за черту Москвы.
Изменение назначения нежилого объекта — идея не новая не только для европейских реалий, но и для российских. Стоит вспомнить хотя бы, как в 1990-е гг. сотни московских типовых ведомственных детсадов стали офисами банков и других структур. А некоторые так ими и остались, несмотря на все усилия администрации.
 
Но не будем вспоминать об этих полузаконных, а иногда даже откровенно криминальных захватах. В мировой практике достаточно примеров мирного «перехода власти» над объектом из одних рук в другие, причем профиль менялся радикально.
 
Например, знаменитую тюрьму «Алькатрас» на острове у западного побережья США после закрытия превратили в туристический объект в составе национального парка «Золотые ворота», который ежегодно посещают около миллиона туристов. А в бывших заводских помещениях самого большого в Германии угледобывающего комплекса Zollverein расположился крупнейший музейный и выставочный центр страны.
 
В Канаде в викторианской тюрьме разместился популярный хостел, стилизованный под места заключения. А в британском Манчестере пристанищем для жилых апартаментов и магазинов стала протестантская церковь конца XIX в. И это не единственный случай. Так, в голландском Маастрихте готический собор XIII в. превратился в книжный супермаркет. Есть и практически хрестоматийные примеры. В их числе «Фабрика» Энди Уорхолла, лондонская галерея «Тейт модерн», а также ресторан, музей, отель и паб в здании бывшей тюрьмы в Стокгольме (на острове Лангхольмен).
 
В современной России перепрофилирование чаще всего происходит в рамках реконструкции заводов и фабрик. В подобных зданиях размещаются офисы, магазины, лофт-апартаменты. В Москве примеров такого редевелопмента довольно много. Это фабрика «Красная Роза», ставшая крупным офисным кластером, завод «Флакон», превратившийся в пристанище для креативной публики, ресторанные и торговые площади на территории «Красного Октября». Кроме того, широко известны центры современного искусства «Винзавод», культурно-деловой центр «Фабрика Станиславского», «Гараж», который недавно переехал в новое здание, уступив Бехметьевский автобусный гараж Еврейскому музею и центру толерантности.
 
Есть на просторах нашей родины и более штучные примеры. Так, компанией «Бенефит Плаза» осуществлен редевелопмент роддома, в результате которого в Воронеже появилась новая гостиница. Правда, слабое место проекта — небольшая площадь номеров, поскольку стандартный модуль для рожениц имел параметры 6?3 м. При шаге колонн 6?6 м это меньше, чем требуется для среднеценовых гостиниц, управляемых международными операторами, рассказали в Cushman & Wakefield.
 
Столичный проект Appart Ville (девелопер Glincom) тоже неординарен. Завод слуховых аппаратов «РИТМ» на Дмитровском шоссе перепрофилируется под таунхаусы. В этом случае параметры здания не являются проблемой. Скорее наоборот: перекрытия позволяют выдержать порядка 800 кг/кв. м, а высота потолков (более 12 м) дает возможность эффективно планировать внутренне пространство.
 
Как отмечает Михаил Якубов, заместитель директора стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, в первую очередь редевелопменту подвергаются традиционные объекты — заводы, фабрики и другие промышленные активы. А черед нестандартных зданий — например, тюрем — наступает с насыщением рынка. Девелоперам приходится искать оригинальные идеи и фишки в силу искушенности спроса или когда остается мало площадок в городе.
 
Хорошо сохранился
 
Перепрофилирование — процесс не спонтанный и подчиняется строгим правилам. Для изменения функций объекта должны быть предпосылки. Ими, по словам Александра Морозова, руководителя проектов департамента стратегического консалтинга Knight Frank, являются центральное положение здания, качество строительства, сохранность и уникальность.
 
С центральным расположением все предельно ясно. Это ситуация, когда в процессе исторического развития города невостребованный и «лишний» объект (промышленный, инфраструктурный и т.п.) оказывается в престижном месте по соседству с качественной деловой или жилой застройкой. Отличный пример — новый район Dockland в Лондоне, где была произведена реконструкция старых зданий.
 
Прекрасно, если объект хорошо сохранился, поскольку снижаются издержки на строительство и фактически требуется только реставрация. Когда здание при этом имеет уникальный культурно-исторический характер, увеличивается стоимость площадей. Как правило, такой подход актуален для жилой недвижимости: например, больница для душевнобольных, построенная в 1878 г. в городке Денверс (Массачусетс, США), успешно переоборудована в жилой комплекс.
 
Наиболее распространенным вектором перепрофилирования является офисное назначение. Как отметил М. Якубов, в такой ситуации меньше требований к планировкам и техническим характеристикам «исходников». Правда, это не касается недвижимости премиального класса. В реконструированных зданиях организуют рестораны, магазины, демократичные торговые центры, даже ночные клубы (например, на территории завода имени Казакова на Кутузовском проспекте).
 
Довольно часто встречается и редевелопмент зданий с перепрофилированием в гостиницы. Однако, как подчеркнула Марина Смирнова, партнер, руководитель отдела гостиничной недвижимости Cushman & Wakefield, одни объекты больше подходят для такого использования, другие — меньше. Сложно, например, переделать в отель современное офисное здание или торговый центр. Впрочем, есть примеры перестройки казарм, тюрем, даже торговых рядов (в частности, проект гостиницы «Новотель» в Гостином Ряду).
 
Сложнее перепрофилировать объект под апартаменты. Как напоминает Иван Анисенко, руководитель проекта TriBeCa APARTMENTS компании Stone Hedge, во всем мире реновируются только территории безопасных производств. Например, в Баден-Бадене (Германия, земля Баден-Вюртемберг) на месте табачной мануфактуры Августа Батшари появился роскошный дом. В венском районе Зиммеринг (Австрия) на базе бывших газгольдеров (резервуар для хранения природного биогаза) создан целый квартал. В датском городе Логтен (Центральная Ютландия) жилой комплекс с общественной террасой на крыше — результат трансформации силосной башни. Ни один из перечисленных промышленных объектов не являлся опасным, поскольку в процессе эксплуатации не происходит загрязнения почв и конструкций зданий.
 
Впрочем, справедливости ради стоит сказать: ограничения и специальные условия существуют не только для жилых помещений. К каждому виду использования предъявляются свои требования (высота потолков, наличие аварийного выхода, несущая способность перекрытия и т.д.), не говоря уже о согласованиях с различными министерствами и ведомствами. Поэтому перестроить все что угодно во все что вздумается не получится, как бы это ни было перспективно.
 
Менять — не строить
 
Кстати, перспективность размещения того или иного объекта в старом здании — немаловажный аспект. Актуальность решает многое. Например, если в конкретном районе будет востребован ресторан, его есть смысл открыть. А полное отсутствие культурной составляющей в спальном районе сделает прибыльным клуб по интересам.
 
При выборе крайне важно понимать: новая функция объекта не должна делать его закрытым для людей (особенно если это историческое здание), ненужным для города или попросту некрасивым.
 
На первый взгляд перепрофилирование представляется крайне выгодным с экономической точки зрения. Как пояснил Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM, практически все проекты редевелопмента на сегодняшний день (апартаменты, офисы, торговые центры и пр.) имеют достаточно высокую доходность. Срок реализации — порядка двух-трех лет, что достигается за счет отсутствия необходимости прохождения согласования и получения разрешительной документации на строительство. Когда же идет возведение здания с нуля, то процесс может занять пять-шесть лет.
 
По сравнению с новым строительством девелопер уже в начале пути имеет изрядный временной, а значит, и бюджетный запас и может за счет этой экономии улучшить качество проекта без увеличения финальной цены квадрата для покупателя, добавляет И. Анисенко. При этом норма внутренней доходности (IRR), как правило, составляет не менее 50–60%, а в отдельных проектах достигает 100–110%.
 
М. Смирнова согласна, что редевелопмент позволяет сэкономить время, поскольку стены уже существуют, но не всегда получается поместить современный «продукт» в старую оправу. Некоторые ограничения не способствуют оптимизации экономических результатов проекта. Господин Якубов призывает учитывать: чем нестандартнее с точки зрения рынка коммерческой недвижимости объект, тем дороже его переделка и приспособление под нужды бизнеса. Экономика каждого проекта уникальна, но все-таки в целом данный вид редевелопмента оказывается конкурентоспособным относительно нового строительства, уверяет А. Морозов.
 
Перспективы перепрофилирования в нашей стране можно оценить как хорошие. По словам М. Якубова, сейчас идет активный рост численности так называемого креативного класса, который и является основным драйвером развития нестандартных проектов. Например, есть категория арендаторов, которые хотят иметь офис только в лофте, потому что это отвечает специфике их бизнеса. Однако эксперт подчеркивает: предсказать, когда будет достигнут предел насыщения рынка и в какой момент интерес снизится, пока сложно.
 
Развитию формата способствует наличие большого количества устаревших или невостребованных индустриальных, административных зданий как в столице, так и в других городах. А. Морозов прогнозирует рост объема проектов редевелопмента и перепрофилирования в Москве в ближайшем будущем. А И. Татаринов обращает внимание на большой пул неэффективно используемых зданий и строений, которые находятся как в центре города (например, район станции метро «Павелецкая»), так и в зоне ТТК. Интересна судьба ГЭС имени Смидовича, принадлежащей Мосэнерго. Учитывая ее расположение на Раушской набережной и Садовнической улице, из нее получатся отличные апартаменты премиум-класса, уверен эксперт.
 
В перспективе в Москве могут появиться и перепрофилированные непромышленные объекты. Так, в 2013 г. достаточно серьезно обсуждался вопрос перевода тюрем и СИЗО за черту города, что позволит освободиться около 148 тыс. кв. м недвижимости под размещение офисов, гостиниц и музеев. В компании Penny Lane Realty даже составили рейтинг самых ликвидных тюремных объектов. При оценке главным критерием стала потенциальная доходность здания после редевелопмента.
 
На первом месте оказалась «Бутырка», главное преимущество которой — удачное месторасположение. Вторую строчку рейтинга риэлторы отдали «Матросской Тишине». На третьем месте — здание Лефортовской тюрьмы, которое подходит для размещения офисного центра, гостиницы, апартаментов и центра искусств. Правда, пока не очень понятно, будет ли сотрудникам офисов или туристам психологически комфортно работать или жить в бывших камерах. Однако это уже тема другого исследования.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных