Маленький склад — большие возможности

Формат складов индивидуального хранения (self-storage) только набирает обороты в Московском регионе. Потребность в подобных помещениях имелась всегда, однако в последнее время она стала возрастать из-за развития таких видов частного предпринимательства, как интернет-торговля и служба быстрой доставки.

 

Этой осенью в столице, в Магистральном переулке, открылся терминал складов индивидуального хранения «Сити-Бокс». Первые сделки начали совершаться буквально через час после открытия, а самым востребованным форматом оказались лоты по 3–5 кв. м. По словам Алексея Тулешова, генерального директора компании «Сити-Бокс», листы ожидания сформированы еще до запуска терминала. По его мнению, этому способствовало, в частности, и удачное расположение терминала рядом с Третьим транспортным кольцом.

 

Популярность формата объяснима: склад необходим не только крупным арендаторам, но и частным лицам, небольшим фирмам. Стандартные помещения площадью от 100 кв. м сдаются минимум на несколько месяцев, в то время как срок аренды склада индивидуального хранения может составить всего неделю, что очень удобно, например, при переездах.

 

Ближе к промзонам

 

Если с предпочтениями арендаторов все более или менее понятно, то возникает резонный вопрос: какова логика ведения малого складского бизнеса у собственников?

 

«Высокая доходность обеспечивается за счет краткосрочных контрактов при условии непрерывной востребованности помещений, — рассказывает Алексей Савенков, директор по управлению объектами компании «РосЕвроДевелопмент». — Чем лучше транспортная доступность и чем ближе мини-склад к Москве, тем выше спрос».

 

Алла Тигнер, коммерческий директор комплекса управления недвижимостью Группы ПСН, уточняет: «Реализация площадей «мелкой нарезкой» может быть невыгодна собственнику по нескольким причинам: из-за увеличения коридорного коэффициента и затрат на техническое обслуживание мест общего пользования, а также из-за ротации арендаторов, которая дает дополнительную административную нагрузку».

 

Еще одним тормозом развития может служить то, что краткосрочный наем тесно связан с организацией частых отгрузок при сравнительно небольшом объеме заказа, что требует достаточного количества доков. «Кроме того, деятельность подобных компаний зачастую предполагает сезонный фактор, — продолжает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Наибольшая загрузка мощностей (то есть рост числа поставок) обычно приходится на предпраздничное время либо определенные месяцы года, что также создает пиковые ситуации в работе склада».

 

Скорее всего, эти сложности и привели к тому, что на сегодняшний день количество мини-складов сравнительно невелико. При этом основная часть объектов self-storage располагается в промзонах и на бывших индустриальных территориях.

 

 

Арендаторы и цены

 

Размер ставок на мини-склады зависит от нескольких параметров: расположения, типа и размера помещений, срока аренды, уровня ежегодной индексации и др. По данным А. Тигнер, средние расценки в сегменте индивидуального хранения составляют около 14–15 тыс. руб./кв. м/год. Наиболее востребованными и дефицитными считаются склады площадью 100–500 кв. м, отмечают в «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». Цены на них составляют 7–9 тыс. руб./кв. м/год. В подмосковном логопарке класса А ставки будут в 2–2,5 раза ниже.

 

Среди потенциальных арендаторов небольших складов — представителей малого бизнеса — выделяются интернет-магазины. Эксперты считают: с увеличением доли отрасли на рынке (рост 20–25% в год) их влияние будет все более заметным. Не станет меньше и частных лиц, которым необходимо срочно арендовать помещения на небольшой срок для хранения личных вещей. Определенные надежды возлагаются и на приезжих, число которых в Московском регионе постоянно растет.

 

 

Между прошлым и будущим

 

«Склады индивидуального хранения сегодня востребованы, однако в свое время этот рынок был несколько переоценен: три — пять лет назад многие игроки планировали вывод таких проектов, но не всем удалось их реализовать», — говорит Денис Резвов, заместитель директора, складская и индустриальная недвижимость, компания Praedium.

 

Дело в том, что в Московском регионе немного объектов, которые соответствуют требованиям компаний, желающих развивать мини-склады: близость к магистралям, удобство поиска, доступность метро. «Высота потолков должна быть не менее 8–9 м, поскольку предполагается возведение минимум двухъярусного мезонина с ячейками разной величины, — говорит Д. Резвов. — Нагрузка на перекрытия, если объект имеет несколько этажей, — не менее 2 т/кв. м. Почти все здания, отвечающие таким требованиям, уже введены в эксплуатацию».

 

Впрочем, определенный оптимизм внушает динамика развития формата в мире. Например, ежегодный оборот американского рынка складов self-storage в настоящее время составляет более 20 млрд долл., а общая площадь помещений превышает 200 млн кв. м. Так что вполне возможно, что накопившийся мировой опыт позволит российским девелоперам взять от формата мини-складов максимум.