«Лоскутные» офисы. Вам целиком или внарезку?

 

Переформатирование рынка

 

Сдавать ли собственноручно офисные площади, продавать их целиком крупным игрокам либо разбивать на мелкие блоки — вопрос выбора стратегии девелопера, продиктованный текущим состоянием рынка и желанием быстрее или медленнее оборачивать капитал.

 

В столице первые ростки опыта распродаж бизнес-центров блоками большому количеству собственников появились еще в начале 2000-х гг. Как рассказали журналу «Недвижимость & цены» аналитики Cushman & Wakefield, подобные сделки отмечались в бизнес-центрах «Аэропорт» (MR Group), «Европа-Билдинг» и «Полларс» (Mirax Group), «Варшавская Плаза» (Placon Property Management), а также проектах компании «Абсолют Недвижимость». Толчком к формированию данной практики послужил кризис 2008 г. Интересно, что на текущий момент блочную стратегию продаж выбирают даже крупные девелоперы. Сейчас такие предложения доступны в ряде комплексов класса А и B. Среди них «Город Столиц», «Водный», «Савеловский Сити», Imperia Tower, «Аэродом», объекты группы «Абсолют».

 

Согласно прогнозам экспертов, в текущем году активный спрос может наблюдаться в диапазоне 10–15 млн руб. за блок (цена типовой московской квартиры). Покупателей будут интересовать преимущественно офисные площади от 100 до 400 кв. м. Для сравнения: в 2013 г. основной спрос приходился на блоки от 1 до 2 тыс. кв. м (впрочем, и этот формат не уйдет в тень).

 

Причины формирования тренда по продаже офисов «лоскутными одеялами» объясняет Виктор Козин, исполнительный директор NAI Becar: «До 2008 г. спрос значительно превышал предложение, поэтому выгоднее было сдавать помещения в аренду или продавать здание целиком. Во время кризиса девелоперы шли на любые меры, чтобы вернуть деньги, поэтому стала применяться практика дробления здания и продажа по частям». Впрочем, по мнению эксперта, текущая ситуация продиктована другим вектором — появлением именно спроса на небольшие офисные помещения со стороны частных инвесторов. При этом прогнозировать будущее потребительской активности аналитики не берутся, ссылаясь на нестабильность экономики.

 

Блочный метод

 

По частям сегодня распродаются не только офисные центры, но и бизнес-парки. Личным опытом с журналом «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» делится Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM: «В нашем случае данная стратегия оптимальна. Продукт обрел уникальность в виде небольших отдельно стоящих зданий на общей благоустроенной территории. Кстати, одно из строений в составе бизнес-парка мы планируем разбить на более мелкие офисы площадью от 50 до 150 кв. м и реализовать их конечным пользователям».

 

В компании GLINCOM называют два благоприятных фактора, которые можно наблюдать при использовании подобной стратегии. Во-первых, стоимость одного квадратного метра небольших лотов от 50 до 200 кв. м в среднем на 7–12% выше по сравнению с большими блоками (0,5–1 тыс. кв. м). Во-вторых, за счет того что инвесторов и предпринимателей с бюджетом 15–20 млн руб. значительно больше, чем в диапазоне 70–100 млн руб., в разы возрастает количество потенциальных покупателей.

 

Однако есть и минусы. При большем количестве мелких собственников растут операционные издержки, затраты на рекламу. Девелоперу приходится сталкиваться с огромным количеством контрагентов, шквалом входящих звонков по одному проекту, обилием показов, переговоров и т.п. К тому же неизбежна потеря арендопригодных площадей за счет образования дополнительных мест общего пользования.

 

Несмотря на некоторые минусы данного подхода, И. Татаринов уверен, что он себя оправдывает: «Из-за широкой покупательской аудитории срок экспонирования объекта на рынке значительно меньше. Как правило, для небольших проектов (до 30 тыс. кв. м) он не превышает двух-трех лет. Розничные продажи позволяют девелоперу рефинансироваться уже на ранней стадии. Поток поступающих средств более ровный и прогнозируемый, чем от разовых сделок большими блоками от 1 тыс. кв. м».

 

Елена Шохина, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, уточняет: «При реализации крупными частями больше шансов продать общую площадь (коридор, санузлы) как полезную, если она будет находиться в едином пользовании одного покупателя». Между тем эксперт соглашается с тем, что плюс небольших блоков — короткий цикл сделки. Кроме того, покупатели быстрее решаются оформить договор, в то время как соглашения по крупным площадям часто срываются.

 

Коммунальный рай?

 

И все же крупные девелоперы предпочитают продаже сдачу в аренду и владение активом. Точечная реализация приводит к появлению дополнительных собственников, что затрудняет процессы принятия решений как в отношении эксплуатации, так и последующей перепродажи здания. Может упасть и классность здания. Именно по этой причине в свободной продаже нет блочных площадей в премиальных бизнес-центрах.

 

Виктор Козин уточняет: «До 2013 г. офисные помещения приобретались в основном под собственные нужды, однако в последний год доля таких покупок в общем объеме сделок снизилась в два раза. В то же время появились инвесторы, вкладывающие в офисы для последующей сдачи в аренду. Частные лица в условиях нестабильной экономической ситуации пытаются диверсифицировать активы. Чаще всего они рассматривают площади в бизнес-центрах класса В. Минимальный срок окупаемости подобных вложений — четыре года, средний — пять-шесть лет». Кстати, на распроданные блоками площади практически невозможно привлечь крупного арендатора, для которого согласование множества вопросов с рядом собственников станет слишком трудоемкой операцией.

 

Девелоперам «лоскутных» проектов необходимо помнить о юридических тонкостях. Нарезку бизнес-центра желательно делать заранее. В противном случае технический план, кадастровый паспорт и свидетельство о собственности будут оформлены на одного собственника. Изменение вышеперечисленных документов для пула мелких владельцев — длительная, трудозатратная процедура. Чтобы упростить юридическое оформление сделок, Е. Шохина предлагает заключать договоры соинвестирования на этапе строительства, хотя подчеркивает, что это наиболее рискованная сделка для покупателя, поскольку она не подлежит государственной регистрации. Более сложным для продавца, но надежным для приобретателя станет договор долевого участия (подлежит госрегистрации). Если же свидетельство о собственности на здание уже есть, покупателю может быть предложен предварительный договор купли-продажи, но он, правда, влечет за собой определенные риски. Так что самый надежный вариант — договор купли-продажи.

 

«Одеяло» на себя

 

Если общественные места в здании разделены по отдельным собственникам, владеющим и полезными площадями, это может привести к конфликту. Вероятна дележка каждого квадрата с выяснением того, кто и сколько платит за эксплуатацию. Ситуацию усугубляют недоработки в законодательстве. Например, у владельцев жилья существует альтернатива с созданием ТСЖ. В коммерческой недвижимости такого пока нет. Евгений Гриханов, партнер PFM Solutions, объясняет: «С 2009 г. ВАС РФ принял решение о том, что нормативные законы управления многоквартирными домами можно применять и для коммерческой недвижимости. Однако на сегодняшний день актов по управлению и эксплуатации объектов с множеством собственников пока не появилось». Таким образом, в крупном проекте может появиться и несколько управляющих компаний, между которыми, вполне вероятно, возникнут серьезные разногласия. А это в конечном счете влияет на безопасность эксплуатации здания и его инженерных коммуникаций.

 

Получается, что назначенная девелопером управляющая компания, оказывающая качественные услуги при адекватном ценообразовании, — наилучшая на текущий момент схема взаимодействия участников «лоскутных» проектов. При этом рыночная ситуация вынуждает в сжатые сроки формировать соответствующую нормативную базу для коммерческой недвижимости.

 

Кстати, внарезку продаются не только офисные здания, но и торговые центры, где также остается открытым вопрос о порядке эксплуатации помещений различными владельцами. Чтобы избежать проблем, всем собственникам необходимо как можно раньше садиться за стол переговоров и разграничивать зоны ответственности либо через конкурсную процедуру привлекать в подрядчики независимую управляющую компанию.