Крупные сделки не лечат вакансию

23 Сентября в 10:28 48 Екатерина Камазинская

На офисном рынке столицы наметилась тенденция к снижению уровня вакансии, но активность арендаторов остается сдержанной. Настроение собственников далеко от оптимистичного.

Крупные сделки не лечат вакансиюКризис не для всех



«Поставлен рекорд за все время существования рынка: на данный момент пустует более 3 млн кв. м качественных офисов. В общем объеме начал выделяться «неликвид» — площади, которые стоят свободными более трех лет», — говорит Елена Колесникова, старший директор отдела корпоративных услуг Cushman & Wakefield.



«Эта тенденция наметилась еще в 2013 г., а 2014 г. были побиты все рекорды по объему нового предложения — на рынок выплеснулось более 1 млн кв. м, и стало понятно, что в ближайшие годы вакансия будет только нарастать», — добавляет Лена Серенко, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».



По оценкам Praedium, сегодня доля свободных площадей в Москве для класса А в среднем достигает 20%, для класса В+ 17%. Данные других компаний таковы: 22–23%, иногда даже 26% в классе А. Чуть лучше обстоят дела в сегментах В- и С (10,9% и 9,7% соответственно). Но показатель зависит не только от категории здания, но и его местоположения. Так, в БЦ класса А в центре города он стремится к нулю, в то время как за МКАД незанятыми оказываются до 70% площадей аналогичного качества.



«Начиная с середины 2015 г., спрос на децентрализованные качественные объекты снижается: доля сделок по аренде и покупке в районе МКАД сократилась с 21% до 4%. Сегодня компаниям доступны варианты в деловых районах центральной части города по арендным ставкам, сопоставимым с удаленной локацией», — рассказывает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости, Knight Frank.



Хуже всего приходится новичкам, говорят эксперты. Рынок желает заключать сделки на уровне ниже того, что может себе позволить девелопер. «Собственнику необходимо проявить дальновидность в формировании лизинговой политики. Многие проекты заморожены именно из-за того, что владельцы не хотят сдавать свои здания по дешевым ставкам, раздробив их на малые части. Ведь для обслуживания каждого арендатора требуется функционирование всего «организма» БЦ. Следовательно, появляется риск ухода в негативные показатели по управлению: при таких расходах объект просто не сможет себя окупить», — объясняет Е. Колесникова. Крупные сделки не лечат вакансию



По данным Knight Frank, арендаторам и покупателям сейчас доступно около 2,8 млн кв. м во введенных в эксплуатацию качественных офисных зданиях, а с учетом ведущегося строительства, — около 3 млн кв. м. Драматически высокая вакансия наблюдается в ММДЦ «Москва — Сити» и его окрестностях. Район перенасыщен предложением, а изначальная стратегия продажи объектов блоками теперь негативно сказывается на сдаче в аренду. «Профессиональные собственники вынуждены конкурировать с частными лицами, владеющими небольшими площадями и готовыми пойти на серьезный демпинг ради привлечения арендатора», — говорит Александр Устинов, директор по развитию компании RD Management. «Собирая более низкую плату, чем стоит объект, собственник не может поддерживать должный уровень сервиса. Это рушит рынок, делает его слабым», — поддерживает коллегу Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar (Мск).



С проблемами столкнулись и некачественные объекты классов В- и В. Заполнить их в текущих условиях достаточно проблематично, поскольку низкий уровень ставок позволил арендаторам сменить «жилье» с повышением качества условий и без увеличения бюджета.



Впрочем, на рынке есть примеры востребованности практически при любых условиях. Большинство из таких объектов обладают премиальным местоположением внутри Бульварного кольца. Управляющие компании сформировали лояльный пул арендаторов из международных и иностранных компаний, для которых ставки аренды в валюте приемлемы. В этом смысле выгодно выделяются таргетированные БЦ: Comcity привлекает IT-компании, «Новоспасский Двор» — арендаторов из креативной индустрии, в «Красной розе» образован целый IT-кластер, «Даниловская мануфактура» полюбилась медиа-компаниям. Причем, собственникам даже не пришлось переходить на рубли и понижать ставки.



Неплохо себя чувствуют также «единственные» в своей локации объекты. Таков, к примеру, «Ферро Плаза» на юго-западе Москвы — в его окружении практически отсутствуют качественные объекты класса В+. Пользуются популярностью и БЦ с хорошими видовыми характеристиками. Так, в деловом центре «Парк Победы» есть офисы с панорамным остеклением и видами на Поклонную гору и ММДЦ «Москва-Сити». «Популярность такого продукта в любое время позволяет сохранять ставки аренды на уровне 22–26 тыс. руб./кв. м в год, в то время как аренда обычных площадей в этом же комплексе может обойтись и в 18 тыс. руб./кв. м/год», — признается Александр Абуев, руководитель отдела продаж БЦ «Парк Победы».



Низкий ввод Крупные сделки не лечат вакансию



Несмотря на высокий уровень вакансии на офисном рынке Москвы, эксперты единогласно заявляют: доля свободного предложения сокращается. По данным JLL, в конце II квартала 2016 г. свободными оставались 15,6% офисов, в конце I квартала 15,8%, в конце 2015 г. — 16%. Появлению этой тенденции способствовали невысокие показатели ввода нового предложения в IV квартале 2015 г. и практически нулевые — в I полугодии 2016 г. (175 тыс. кв. м качественных офисов — минимум за 10 лет). По итогам года специалисты компании ожидают прибавления 679 тыс. «квадратов» — минимальный результат за последние четыре года. «За I полугодие 2016 г. было сдано порядка 14% от запланированного на год объема», — отмечает М. Онучина.



По оценкам компании Knight Frank, в I полугодии 2016 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 15,7 млн кв. м, из них 25% соответствует классу А, 75% — классу В.



Крупные сделки



Как сообщает JLL, совокупный объем сделок по аренде и покупке офисных площадей в I полугодии увеличился на 17% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г., до 578 тыс. кв. м, в том числе во II квартале было арендовано и куплено 310 тыс. кв. м (на 11% больше прошлогодних показателей). Такой рост объясняется, в частности, реализацией нескольких крупных объектов, которые отошли банковским структурам по долговым обязательствам. Так, «Башню Евразия» (93,9 тыс. кв. м) могут занять структуры банка ВТБ, «Президент Плаза» (114 700 кв. м) — Сбербанк. Площади этих башен составили соответственно 2,4% и 3% от общего предложения класса А, сообщает компания CBRE.



«Эти события оказали влияние на долю свободных площадей. Надо понимать, что это не рыночные сделки: в реальности вакансия в классе А без их учета снизилась лишь на 1,3 п. п. Тенденция наметилась в прошлом году, когда госкорпорации и правительственные учреждения начали активные действия на офисном рынке. С одной стороны, это позитивно отражается на показателях, с другой — затрудняет прогнозирование», — комментирует Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE.



Другой знаковой сделкой 2016 г. стала покупка мэрией Москвы порядка 55 тыс. кв. м в башне «ОКО» комплекса «Москва-Сити». «Предполагается, что рассредоточенные по территории города департаменты правительства теперь будут централизовано работать в одной локации. Данная идея озвучивалась еще администрацией Юрия Лужкова. Теперь можно ожидать, что пул арендаторов и покупателей Москва-Сити будут активно пополнять компании, работающие с правительством», — считает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG. Крупные сделки не лечат вакансию



Упор на цену и услуги Однако эксперты не спешат называть рынок арендатора мертвым. Поглощение находится на низком уровне, но новые сделки все равно заключаются. По данным Cushman & Wakefield, в общем объёме они составляют примерно 30% от активности рынка. Кроме того, арендаторы пересматривают условия текущих договоров. Но, по оценкам Knight Frank, таковых в общем объеме по итогам I полугодия 2016 г. 59% против 73% прошлогодних. «А вот активность, связанная с желанием снизить риски колебания курса российского рубля, снижается. Стороны по истечении срока аренды или при использовании опции расторжения (break option) продлевают договоры, согласовывая условия по текущим рыночным арендным ставкам», — говорит К. Лосюков.



Впрочем, на данный момент подавляющая часть рынка перешла в рубли. Премиум-сегмент по-прежнему дорог. По данным Knight Frank, на объектах, сохранивших ставки в долларах, договоры заключаются по фиксированному курсу.



Помимо цены и локации объекта большое значение приобрели услуги и качество офиса. «Борьба за арендаторов ведется в так называемой сервисной плоскости. Собственники активно развивают управляющие компании, стараются привлечь клиента за счет качественных и разнообразных услуг», — говорит Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». В пустующие помещения все чаще привлекают различных нестандартных арендаторов: минимаркеты, предприятия сферы услуг, салоны красоты и даже фитнес-центры. Все они ориентированы на внутренний спрос со стороны сотрудников БЦ. Кроме того, владельцы охотно сдают большие просторные помещения с минимальным количеством внутренних перегородок для проведения семинаров, конференций, мастер-классов. В качестве дополнительной услуги предлагается кейтеринг. Подчас офисы со свободной планировкой арендуют для занятий йогой или танцами. Помещения с хорошим ремонтом и качественной мебелью активно сдают для проведения съемок телепередач.



Оригинальной схемой снижения вакансии эксперты также называют фактический перевод части еще не введенных в эксплуатацию офисных строений в формат апартаментов. Так поступают девелоперы некоторых МФК. «В маркетинговых материалах такие объекты могут иначе себя позиционировать и при этом честно заявлять потенциальным арендаторам о действительно низкой вакансии офисных площадей. Иногда возможен переход объекта с акцентом на retail-зону: так, к примеру, происходит в ТОЦ Selectica на Варшавском шоссе и в МФК «Кунцево Плаза»», — рассказывает А. Устинов.



В перспективе двух-трех лет



Именно столько придется жить в сложившихся условиях участникам офисного рынка Москвы, предупреждают эксперты. Виной всему — воцарившаяся неопределенность в экономике страны. Большинство девелоперов приостановили реализацию новых проектов. В ближайшие пару лет рынок будет в основном (на 71%) пополняться офисными зданиями, ввод в эксплуатацию которых был запланирован на 2015 г. и ранее. В 2017 г. специалисты ожидают минимальный прирост объема за всю историю рынка офисной недвижимости Москвы.



«Будет «вымываться» качественное предложение, и высокий уровень вакантных площадей не способен предоставлять достойного выбора арендаторам», — отмечает Е. Колесникова. Кроме того, для выхода рынка из текущего состояния необходимо заполнение пустующих арендных площадей посредством создания рабочих мест, считают эксперты. Для этого необходимо расширение российских компаний и приход на рынок новых международных игроков. «Ряд российских компаний демонстрирует рост (лидеры IT-сегмента «Яндекс», Kaspersky Labs, «Ростелеком», «Мегафон» и др.), но их позитивных показателей недостаточно для ликвидации более 5 млн кв. м пустующих офисов различных категорий. В силу экономической ситуации вряд ли мы увидим радикальные изменения в двухлетней перспективе. «Всем участникам необходимо научиться жить в новых экономических условиях и выстраивать свои стратегии развития, ориентируясь на текущий низкий спрос на офисную недвижимость», — считает А. Устинов.

0 0

Cтатьи по теме:

  • Как застраховать свою недвижимость?

    Страхование в нашей стране не является излюбленным способом защиты от возможных неприятностей. Однако в вопросах, где убыток может грозить весьма внушительными суммами, стоит все же знать о возможностях страховки.

  • ГК «Инград» представила летние скидки до 10% на квартиры в микрорайоне «Новое Медведково»

    В июле группа компаний «Инград» в своем микрорайоне «Новое Медведково» в подмосковном городе Мытищи представила особые условия на покупку квартир, в том числе с отделкой, в корпусах на высокой стадии строительной готовности со скидкой от 3 до 10%. Так, минимальная стоимость квартир в проекте согласно специальным условиям составляет от 3,2 млн рублей.

  • Вишенка в сделках с недвижимостью

    В начале лета член комитета Совета Федерации по экономической политике Антон Беляков внес в Государственную думу проект закона об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью. Что ждать рынку и потребителю в случае, если это станет нормой?

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных