Конференц-залы. Деловой подход

Среди экспертов рынка недвижимости нет единого мнения о том, являются ли конференц-залы и переговорные комнаты дополнительным источником дохода для девелоперов бизнес-центров и гостиниц или они чаще становятся тяжким обременением. Важную роль в решении этой задачи играет расположение объекта, а также умение собственника привлечь поток посетителей со стороны.

Минус на плюс

Конференц-залы и комнаты для переговоров, сдаваемые в почасовую аренду, предусматриваются проектами офисных центров не так уж часто. Тенденции к изменению такой ситуации пока не наблюдается. «Важно понимать, что конференц-залы — отдельный продукт, требующий самостоятельного позиционирования и продвижения», — подчеркнула Елена Мишина, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet. К тому же конференц-залам необходим внешний поток, ведь мероприятия редко рассчитаны на внутренних арендаторов БЦ. Именно поэтому крупные залы уместнее размещать в гостиницах, которые специализируются на бизнес-туризме.

Переговорные комнаты задуманы для арендаторов, однако на практике они все же часто простаивают без дела. «Такие площади обычно предусматриваются в высококлассных центрах, но могут располагаться и в некоторых качественных проектах класса В, — продолжает Е. Мишина. — Например, в деловом квартале «Сириус Парк» предусмотрены переговорные комнаты с почасовой оплатой аренды».

К проектированию площадей, которые долго не используются по назначению, настороженно относятся и гостиничные операторы, и владельцы офисов. «Иметь отдельный переговорный кабинет невыгодно, — считает Амель Джерруди, генеральный директор BBNS Group. — Содержание требует дополнительных затрат, а большим спросом он не пользуется». Правда, эксперт уточняет, что при правильной проектировке (опускающиеся стены, гардероб) конференц-залы могут приносить и доход.

В центре Москвы у конференц-зон больше шансов на успех, что, к слову, демонстрируют отели Ararat Park Hyatt, Marriott и др. «Сдача в аренду залов для проведения деловых или развлекательных мероприятий становится для собственников отдельным видом бизнеса, зачастую весьма прибыльным», — убеждена Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium. По данным эксперта, формат конференц-залов и комнат для переговоров присутствует практически во всех современных МФК.

«Комнаты для переговоров (хотя бы две) входят в обязательный набор помещений бизнес-центра и современных гостиниц, ориентированных на деловых посетителей», — рассказала «Н&Ц» Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects.

Обязательные составляющие

Помимо расположения здания важным условием для того, чтобы сделать конференц-зал продаваемым, является многофункциональность. «Как правило, востребованы площади, совмещающие разные функции; например, те, что используются не только для деловых мероприятий, но и для банкетов, — рассказывает Е. Мишина. — Кстати, сейчас на рынке встречаются залы-трансформеры, позволяющие преобразовывать одно помещение в разные по вместимости и типу площадки». Подобные варианты есть в БЦ «Спектр», а также в отеле «Radisson Rezort Завидово».

В идеале зал должен располагаться на первом или втором этаже здания. Помещению необходимо минимальное количество колонн, их шаг — не менее 8 м. «Кроме того, предусматривается большая нагрузка на перекрытия, что связано с возможной маркетинговой активностью в фойе перед конференц-залом, требующей большого объема выставочного оборудования и тяжелых конструкций», — говорит Олеся Кошкина, директор по маркетингу ОАО «СИТИ», управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити».

При создании конференц-залов и переговорных важно не забывать о звуко­изоляции, качественной системе вентиляции. Кроме того, необходимы телекоммуникационные услуги высокого качества. Немаловажно и наличие дополнительных помещений для хранения оборудования, материалов, мебели. Желательно, чтобы по соседству располагались кафе и рестораны, предоставляющие услуги кейтеринга.

«Если комната грамотно укомплектована, то функционал можно расширить в разы, — отмечает Виктор Козин, исполнительный директор NAI Becar (Москва). — Программное обеспечение позволяет заранее бронировать площади, в этом случае арендатор получает гарантированное право в нужное время использовать помещение в своих целях». Получается, что чем больше оборудования задействовано в конференц-зале, тем шире возможности окупить само помещение.

Вместительность залов в гостиницах обычно рассчитывается исходя из количества номеров и размеров площадей ресторанов. «На практике требуется не менее 100 мест для небольших семинаров», — отмечает С. Лукич. В некоторых случаях используются огромные пространства под конференции. Один из самых ярких примеров — гостиничный комплекс Marina Bay Sands в Сингапуре. Объект площадью 1 млн кв. м может вместить 45 тыс. делегатов. В нем представлено 250 комнат для переговоров, а также один из самых крупных торжественных залов, где можно принять до 6 тыс. гостей во время банкета или до 11 тыс. зрителей во время концертов и шоу.

Рынком правит арендатор

Строительство и оборудование конференц-залов не самая распространенная практика на рынке офисной недвижимости, но этот сегмент заслуживает внимания. «При грамотном позиционировании продукта уровень доходности от сдачи в аренду залов и офисных помещений сопоставим», — считает Е. Мишина.

Комнаты для переговоров чаще всего обустраивают сами арендаторы на площадях, которые они занимают под офисы. На сегодняшний день сдача meeting room в почасовую аренду встречается в основном в новых проектах коворкинг-центров. Но во многом именно они чутко реагируют на новые тенденции и запросы клиентов.

«Офисный рынок стал рынком арендатора, — считает В. Козин. — Отсутствие в БЦ переговорных комнат вполне может послужить причиной к тому, что выбор будет сделан в пользу соседнего БЦ».

«Арендовать переговорную или небольшой конференц-зал можно по ставке от 40 долл./ч, — рассказала «Н&Ц» Н. Имаметдинова. — Цены зависят от местоположения БЦ, его качества, инфраструктуры».

Кстати, по словам эксперта, сегодня крайне популярно создание мобильных переговорных. Разборные конструкции из легких материалов можно быстро установить под нужды конкретного арендатора, а потом снова разобрать и поменять размер. Поскольку одну комнату или зал для конференций держать невыгодно, девелоперы создают комбинированные комплексы переговорных на 10, 20, 50, 100 человек.