Компактный офис — лучший рецепт в кризис

Офисы размером 150–200 кв. м вряд ли можно разделить на классы. К этому формату относится широкий спектр предложений в Москве — от площадей на первых этажах жилых зданий до помещений в бизнес-центрах. Впрочем, количество не означает качество. «К сожалению не все, что предлагают собственники, можно назвать продуктами, востребованными арендаторами, — отмечает Александр Артюхов, директор девелоперского направления ГК «Аури». — На мой взгляд, потребность в качественных помещениях подогревает рынок и, как следствие, спрос превышает предложение».

 

По словам Сергея Чемерикина, MRICS, директора отдела оценки компании Cushman & Wakefield, наиболее популярны помещения до 300 кв. м, что не может не влиять на рынок. Быстрее всего на потребности рынка реагируют бизнес-центры категорий А и В.

 

В то же время объектов высокого класса с мелкой нарезкой немного. «Основной объем помещений сосредоточен в офисных зданиях класса В и В+, — комментирует Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота». — Большинство из них — проекты, реализованные в советское время и впоследствии реконструированные».

 

По мнению Юрия Тараненко, директора департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, один из рецептов повышения востребованности объекта — как раз мелкая «нарезка» и последующая отделка помещений. Такой ход может повысить ликвидность проекта даже с погрешностями в концепции и местоположении, поскольку спрос на компактные площади не снижается.

 

В ближайшем будущем эксперты прогнозируют рынку малых офисов тренд децентрализации. «Формат будет развиваться между МКАД и ТТК, — уточняет А. Артюхов. — Обусловлено это политикой города, а также тем, что объекты комплексного освоения территорий как раз находятся в пределах данных зон».

 

Выгодное предложение

 

По мнению Татьяны Тиковой, директора департамента управления активами Группы ПСН, наиболее интересные предложения мини-офисов по приемлемым ценам можно найти в бывших административных зданиях, в относительной близости от станций метро и центра города. «Стоит учесть, что в пересчете на цену 1 кв. м стоимость небольшого офиса окажется примерно на 10–15% выше по сравнению с крупным форматом, — комментирует она. — К тому же на плечи арендатора ложатся затраты на эксплуатацию помещений».

 

Несмотря на некоторые сложности, такой расклад выгоден компаниям, для которых расположение офиса играет важную роль в силу особенностей бизнеса. «Вследствие изменения правил парковки в Москве можно предположить, что основной спрос на такой формат будет сосредоточен между Садовым кольцом и ТТК, — говорит А. Артюхов. — В таких проектах имеются как внутренние стоянки, так и стихийные».

 

Для собственника формат малых офисов также обладает бесспорными плюсами. «Такие площади легче сдать в аренду, — рассказывает Елена Орлова, и. о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Нет необходимости обустраивать офис, наполнять его мебелью. — Временное отсутствие съемщика не так сильно отражается на бюджете собственника, как в случае вместительных площадей, где эксплуатационные расходы могут достигать 200 тыс. руб./мес.».

 

В текущей экономической ситуации малые офисы гораздо более отвечают рынку, нежели крупный формат, делают вывод эксперты. «Имея в портфеле объект с мелкой «нарезкой», большинство собственников оказываются в выигрышной ситуации, — подтверждает А. Артюхов. — Во время кризиса можно вести гибкую политику управления, практически не теряя в доходности и предлагая качественный, востребованный продукт».

 

Задел на будущее

 

Популярность мини-офисов среди инвесторов легко объяснима: крупные вложения доступны не многим частникам и владельцам малого бизнеса. «Среди основных плюсов для собственников можно выделить более высокую ликвидность», — считает С. Чемерикин.

 

«В офисных зданиях класса В и В+ цена 1 кв. м на стадии строительства, как правило, ниже, чем в жилых проектах, — говорит И. Харченко. — При этом покупка офисной недвижимости дает больше возможностей для реализации различных инвестиционных стратегий. Малый офис можно перепродать, сдать в аренду или воспользоваться им для развития собственного бизнеса».

 

Роль играет и то, кто именно инвестирует в такие проекты. «В основном небольшие офисы приобретают частные лица с целью последующей сдачи помещений в аренду, срок окупаемости которых может достигать семь-восемь лет, — рассказывает Е. Орлова. — Крупные игроки если и приобретают помещения, то с целью собственного размещения. Либо это могут быть инвестиционные компании, которые также рассматривают покупку площадей в качестве дополнительного источника дохода».

 

Между тем эксперты не склонны преувеличивать популярность офисных площадей среди частных инвесторов, ведь для того, чтобы вкладывать в офисы, необходимо представление, как функционирует формат. «Однако следует отметить, что все больше физических лиц начинают рассматривать возможность вложений в коммерческую недвижимость», — замечает С. Чемерикин.