Клиническая стабильность. Аренда «в белом халате»

Медицинские учреждения — одни из наиболее привлекательных арендаторов коммерческих площадей: даже в самые непростые времена людям приходится обращаться к врачам, а поток клиентов — лучшая гарантия своевременной оплаты аренды. Оправившись от шока, вызванного резким скачком курса валют, и пересмотрев модели ведения бизнеса, клиники снова активно выходят на столичный рынок.

Зависимость от формата

В настоящее время частных клиник в Москве множество: сетевых и несетевых, многопрофильных и специализированных, со стационарами и без, со взрослыми и детскими отделениями... «В зависимости от того, какие услуги предоставляют медицинские учреждения, разнится и спрос таких арендаторов на недвижимость», — рассказала «Н&Ц» Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL.

Многопрофильные клиники предпочитают занимать отдельные здания с красивыми фасадами и возможностью парковки. Иногда медорганизации арендуют и часть жилого комплекса или бизнес-центра. В обоих случаях локацию выбирают исходя из того, где живут и работают потенциальные клиенты. Поэтому респектабельный внешний вид постройки — важный критерий для принятия положительного решения об открытии медцентра.

Заезжая в новое здание, медицинские учреждения обычно проводят ремонт, обустраивая пространство для работы персонала. «Клиникам со стационаром и операционными проще все самим делать, как говорится, под себя. Так было, например, с нашим арендатором — онкологическим центром, — говорит Жанна Лопухова, руководитель отдела продаж компании Sminex. — А вот небольшие медицинские организации, где ведется прием населения, могут въезжать в уже готовые объекты».

Инвестиции в открытие медцентра всегда велики, поэтому место расположения должно быть постоянным и гарантированным. Клиники предпочитают составлять исключительно долгосрочные договоры, а надежности и адекватности собственника уделяется особое внимание при выборе варианта аренды. «К тому же краткосрочный договор — это преграда для получения лицензии на деятельность», — дополняет С. Ярова.

Впрочем, медицинские учреждения могут не только снять площадь (так делают, как правило, новички), но и приобрести ее. «Чаще всего стремятся купить арендованные ранее помещения — они привычны и удобны для постоянных посетителей», — пояснил Егор Левченко, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group.

Доступно и стерильно!

Клиники предпочитают площади свободного назначения с некоторыми ­специфическими особенностями. В частности, помещение не должно находиться ниже уровня земли, и этот запрос сразу отсекает недорогие предложения в подвалах жилых домов. И для успешной работы клиники (конечно, мы подразумеваем, что главное условие — квалифицированные врачи и персонал) необходимы хорошая освещенность помещений плюс качественная отделка — данная характеристика объекта тоже важна, это позволит проводить быструю и качественную уборку. «Если помещение находится в неспециализированном здании, потребуется оборудование отдельного входа», — добавляет Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG.

Наиболее востребованны пространства, расположенные на первом этаже, площадью от 300 до 500 кв. м, с отдельным входом и кабинетно-коридорной планировкой, а также с холлом, где (достаточно часто так бывает) размещается администрация. Разумеется, на подобных объектах требуется установка современных инженерных сетей, в том числе вентиляции, кондиционирования, водоснабжения.

При выборе места запросы клиник совпадают. «Желательно, чтобы это был центр города либо площадка в пределах Третьего транспортного кольца, интересны также новые развивающиеся районы и территории типа ЗИЛа, где можно занять свою нишу», — рассказывает Ж. Лопухова. Стоимость аренды в Центральном административном округе, по данным Kalinka Group, начинается от 50–70 тыс. руб./кв. м/год, а за его пределами колеб­лется от 15 до 30 тыс. руб./кв. м.

К управляющим компаниям клиники также предъявляют особые требования. Как рассказал Сергей Креков, президент ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (ассоциация «АКОН»), в операционных и манипуляционных кабинетах проводится ежедневная уборка, за качество которой отвечает непосредственно медперсонал. Клининговые компании имеют право работать только на прилежащей территории и в тех помещениях, где медицинские услуги не оказывают.

«Отдельный вопрос — утилизация медицинских отходов, которые делятся на три основные категории, а также их собирают в специализированные раздельные баки, — отмечает С. Креков. — Емкости могут содержать токсичные вещества, их утилизация регламентируется федеральными законами и нормативами».

Медицина или алкоголь?

За счет медучреждений арендодатели имеют свою выгоду там, где ее, казалось бы, трудно получить. Оказывается, клиники не требуют размещения в проходных зонах, их вполне устраивает расположение в спокойном дворе. Именно такие арендаторы забирают не самые ликвидные предложения на рынке.

«По нашим наблюдениям, появление в доме клиники полностью блокирует возможность продажи алкоголя в радиусе 100 м от нее», — развивает тему Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty. Очевидно, что если в соседнем помещении у собственника находится магазин с горячительными напитками, то он, скорее всего, откажется сдавать помещение под клинику.

Наиболее подходящими соседями для медицинских учреждений считаются аптеки и салоны красоты, а также страховые компании и банки, хотя особо важной роли эффект синергии в данном случае не играет. Особенности окружения рассматриваются клиниками скорее с технической точки зрения, поскольку с медицинской практикой связан ряд ограничений. К примеру, расположение над линией метро с огромной степенью вероятности приведет к проблемам в функционировании аппаратов МРТ.

Спрос рождает предложение

Несмотря на кризис, от арендованных площадей отказываются далеко не все медицинские центры, хотя, конечно, потери есть. Так, всего за несколько месяцев закрылось более 15 стоматологических клиник «Мастердент» — эти помещения сдаются или уже нашли новых арендаторов. Небольшие центры, специализирующиеся на смежных услугах, в том числе косметологии и стоматологии, перебираются в компактные помещения. «Закрываются только те, кто работал в «неправильном» месте, либо организации, обремененные кредитами», — уверен А. Белых.

«Сложная экономическая ситуация побудила клиники искать внутренние резервы для обеспечения рентабельности за счет оптимизации издержек, пересмотра прайсов, изменения режима работы и пр.», — говорит Е. Левченко. Кроме того, одним из факторов развития частной медицины в Москве стал пилотный проект «Доктор рядом». Победителям торгов сдаются в аренду помещения сроком на 20 лет по ставке 1 руб./кв. м/год. Для того чтобы пользоваться такой льготой, необходимо провести ремонт на объекте и начать медицинскую деятельность. По программе «Доктор рядом» уже реализовано 47 объектов на общую сумму свыше 108 млн руб., открыта 21 клиника.