Из аутсайдеров в лидеры

Рынок офисной недвижимости столицы все еще переживает кризис. Причём экономическая нестабильность отразилась на этом сегменте недвижимости особенно остро. Мало кто в настоящий момент рискнет возводить новый бизнес-центр, хотя бы потому, что уже функционирующие объекты не могут похвастаться полной заполняемостью.

Безусловно, существуют успешные бизнес-центры, а есть и свои аутсайдеры. На успешных надо равняться, а остающих каким-то образом спасать. НиЦ решил выяснить у ведущих игроков рынка, как же реанимировать неэффективные офисные объекты.

Общая температура по больнице

Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM, приводит следующие цифры: «По итогам уходящего года в Москве вакантными остаются порядка 19-20 % офисов класса А и 15-17 % класса В. В целом за 2016 год вакантность на офисном рынке сократилась на 1-2 %, в том числе и за счет ряда крупных сделок с участием банков, которые стали собственниками больших офисных площадей». Софья Третенко, управляющий директор делового квартала «Романов двор», напоминает, что речь идет о крупных сделках, когда большие площади поглощались государственными компания и структурами. Например, ВТБ приобрел башню «Евразия», правительство Москвы — помещение в башне «Око», Сбербанк стал владельцем President Plaza, а ГК «Транснефть» приобрела башню «Эволюция».

По мнению большинства экспертов, самый большой стресс в настоящий момент испытывают бизнес-центры класса В+. Так, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев объясняет этот факт следующим образом: «Вакансия в этих БЦ увеличилась за счет прироста нового предложения в 2016 году: 83 % введенных площадей приходится именно на класс В+. И произошло это на фоне умеренного спроса. Особенно высока вакансия в объектах, расположенных за ТТК, которые потеряли значительную часть арендаторов из-за снижения ставок аренды в центре города: при прочих равных компании предпочли перебраться за пределы ТТК, улучшить свои арендные условия, а иногда и сменить класс бизнес-центра на более высокий без существенного увеличения арендного бюджета. В пределах МКАД особенно высокая вакантность наблюдается в новых зданиях, вышедших на рынок в кризисный период, к примеру, БЦ Light Tower, где вакантно 60 %». Надо отметить, что заполняемость новых БЦ сейчас весьма проблематична, процесс этот идет крайне медленно.

Ольга Штода, директор департамента по управлению недвижимостью BlackStone Keeping Company, отмечает и обратную тенденцию на рынке, когда компании сокращают свои подразделения, переезжают в более дешевые офисы ниже классом и меньшей площадью, так как испытывают финансовые трудности.

Кроме этого, очень сложно сдаются площади во всех офисных центрах за МКАД вне зависимости от их класса. А есть и системно несдающиеся БЦ, которые в любой экономической ситуации маловостребованы из-за своего расположения, технических проблем и низкого качества управления. При этом качественные БЦ с хорошей локацией, инфраструктурой, необходимой инженерией и достаточным количеством парковочных мест могут и не иметь пустых площадей вообще.

Анализ всех данных не назвать уходящий год провальным на рынке офисной недвижимости. Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимостью Colliers International, отметила, что в 2016 году не только снизился уровень вакантности, но и произошло замедление темпов ввода новых объектов, снижение доли класса А в общем объеме нового ввода. Также этот год запомнится переездами компаний и пересмотром договоров, тенденцией госсектора занимать качественные офисы и просто активностью крупных компаний. Важным было и то, что падение арендных ставок замедлилось, а это свидетельствует об оздоровлении конъюнктуры рынка и начале восстановления баланса спроса и предложения.

Все эти положительные моменты, которые уже можно наблюдать на рынке, принесут ощутимые результаты в будущем, скорее всего долгосрочном. А что же делать с неэффективными БЦ сейчас? Восстановится ли спрос до такой степени, что сниматься будет все без разбора? Вряд ли, так как кризис развернул рынок к арендатору, заставил хорошо поработать над предложением, сделав его привлекательным. Просто так убыточный БЦ прибыль зарабатывать не начнет.

Вопрос от Чернышевского

Итак, осознание того, что объект не работает, а ситуация не меняется, пришло. Это уже первый шаг к изменению ситуации. Но одного осознания мало, необходимы действия. Есть два варианта: реанимация и перепрофилирование. Первый путь более простой и менее затратный, второй — кардинальный и дорогой. Именно поэтому второй путь — крайняя мера, когда никакие другие примочки на больного не подействовали.

Начать реанимацию стоит с самого простого, что на рынке уже используется практически всеми. Прежде всего, снизить ставки и пойти на уступки арендаторам. Можно, конечно, стоять в гордой позе и показывать свою несгибаемость, но стоять при этом придется в одиночестве. Александр Морозов, директор департамента консалтинга и оценки S. A. Ricci, советует начинать со снижения арендной ставки, скрытых скидок и льгот. Например, бесплатной отделки, арендных каникул. Эксперт отмечает: «В ряде случаев проблема кроется в недостаточно гибкой политике арендодателей, которые не готовы вести переговоры с потенциальными арендаторами о снижении уровня ставок. Многие из них действуют по принципу: «Лучше пусть площади простоят пустыми полгода, но зато потом мы сдадим офисы по нашей ставке аренды. Проблема в том, что 2,6 млн м² вакантных офисных площадей не будут поглощены ни через полгода, ни через год. И негибкие арендодатели рискуют надолго остаться с пустыми офисными помещениями. В ближайшие 4-5 лет условия на офисном рынке будет диктовать арендатор».

Говоря о реанимации, следует понимать, что работу с неэффективным БЦ придётся менять, придется менять и сам БЦ. Михаил Шмонов, директор департамента арендных отношений Prime Property Management, считает, что для работы БЦ надо предлагать рыночные коммерческие условия, а не реализовывать свои желания, надо знать условия своих конкурентов и реагировать на них, необходимо профессионально управлять комплексом, а также обеспечить осведомленность рынка об этом объекте, плотно работать с брокерским сообществом. Ольга Штода добавляет, что лояльность арендатора могут повысить следующие уступки: оплаченные расходы на переезд, бесплатный дизайн-проект и консультация по выбору офисной мебели, парковочные места в подарок или выделение дополнительных мест по льготной цене, включение эксплуатационных и коммунальных расходов в базовую ставку, гибкий подход к определению ежегодной индексации при заключении долгосрочных договоров. Иногда следует рассмотреть вариант дробления офисов на более мелкие площади.

Оживить БЦ можно, улучшив его инфраструктуру, пригласив непрофильных арендаторов. Например, коворкинги, food market, фотостудии, архитектурные и дизайнерские бюро, кафе, рестораны, спортивные центры и салоны красоты. Необходимо изменить атмосферу центра, вдохнуть в него жизнь.

Перепрофилирование сегодня считается трендом рынка коммерческой недвижимости. Но это процесс длительный и очень затратный. К нему, по мнению директора по маркетингу делового квартала Neopolis Светланы Григорьевой, стоит обращаться, когда все другие методы уже опробованы и не работают или перепрофилирование позволит заработать гораздо больше. Например, если бизнес-центр находится в высококонкурентной зоне, где при этом востребованы апартаменты, то имеет смысл принять решение о перепрофилировании. Но и это, казалось бы, очевидное решение, принимать следует на основании маркетинговых исследований. Сергей Шиферсон напоминает, что переделать БЦ в апарт-комплекс не только дорого, но и технически сложно: «Для апартаментов нужна принципиально иная система канализации и водоотведения, большее количество „мокрых“ точек, чем для БЦ. Есть и юридические тонкости и ограничения, например, может понадобиться смена вида использования земельного участка»,

Подобные перепрофилированные проекты на рынке известны: «Клубный дом на Менжинского», «Парк Мира», «Пресня Сити», Petrovsky Apart House и другие. Но сегодня такие финансовые затраты могут оказаться неподъемными. И как отмечает Александр Шибаев, актуальнее  перепрофилирование офисного центра на этапе строительства: «В БЦ „Большевик“ была переделана часть новых корпусов под апартаменты, что стало правильным решением: вакансия в объекте увеличивается, а жилье в такой локации пользуется высоким спросом. Также о перепрофилировании части объекта в апартаменты ранее заявлял МФК „Савеловский Сити“».

Илья Мейтыс, руководитель архитектурного бюро АРХКОН, отмечает, что БЦ без особых технических сложностей можно переделать в выставочные пространства, образовательные центры, места для проведения конференций и размещения креативных пространств. Такие преобразования не требуют значительных финансовых вложений и не создают сложностей и дискомфорта во время переустройства для существующих резидентов.

Одним словом, если неэффективным БЦ заняться с умом, то бизнес должен заработать.