Инвестиции. Офис по карману

26 Апреля в 19:03 61 Надежда Двоскина

Удобство в эксплуатации, высокая степень надежности и, главное, быстрая окупаемость — все это позволяет ожидать роста объема частных инвестиций в офисную недвижимость Москвы. Станет ли этот инструмент популярным в ближайшие годы?

Сложности и возможности
 
Инвестиции. Офис по карману
В России частное инвестирование в офисы находится на начальном этапе развития, в то время как в мире эта практика широко распространена. Европейская молодежь вкладывается в коммерческую недвижимость как в индивидуальном порядке, так и через специализированные фонды. Пенсионеры с помощью инвестиций зарабатывают дополнительные средства на жизнь.
 
Помимо того что схема зарекомендовала себя на Западе, причиной роста частного инвестирования в России также может стать смена ориентиров на рынке. Если в докризисный период покупка жилья на начальном этапе строительства обеспечивала на выходе до 50–80% дохода (без вложений в ремонт и отделку), то сегодня ситуация иная. «Рентабельность частных инвестиций в офисы выше, сроки окупаемости в разы ниже, — рассказывает Наталья Блохина, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group. — При этом доходность арендного бизнеса на рынке жилья в среднем составляет 4–5% годовых, что даже меньше, чем дивиденды от обычных банковских депозитов».
 
Так почему вложения в бизнес-квадраты не стали популярным инструментом? Во многом это обусловлено инертностью инвесторов, считают эксперты. За годы развития рынка алгоритм покупки жилья стал понятным, в то время как офисному сегменту только предстоит пробить себе дорогу. К тому же для инвестирования в коммерческую недвижимость необходим особый тип мышления, умение пользоваться современными подходами к управлению денежными средствами.
 
Как отмечает Кирилл Зайцев, генеральный директор Bluestone Group, круг возможностей сужают два серьезных фактора: высокая стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости и сложные кредитные условия для физических лиц. Банки еще не наработали нужный опыт, поэтому тем, кто готов вложиться в офисы, необходимо иметь на руках всю сумму.
 
 
Скупой платит дважды
 
МНЕНИЕ
 
Инвестиции. Офис по кармануАртем Санфиров, исполнительный директор инвестиционного фонда Stone Hedge:
 
«Людям свойственно стремление вкладывать средства так, чтобы совместить минимальные риски и максимальную выгоду. Сегодня единственный и весьма опасный вариант заработать на жилой недвижимости — приобретение квартиры на начальном этапе строительства и ее перепродажа. Остальные возможности — это скорее сохранение средств. Что касается коммерческой недвижимости, то преумножить деньги можно при приобретении как строящегося, так и готового объекта с целью сдачи его аренду. Все больший интерес вызывает готовый арендный бизнес. При этой схеме нет необходимости тратить время на поиск арендаторов, заключение и регистрацию договоров».
Однако есть в офисном инвестировании и бесспорные козыри. Прежде всего — скорость окупаемости. «Для сравнения: вложения в жилую недвижимость Москвы оборачиваются не менее чем за 15–20 лет, — рассказывает Сергей Чемерикин, MRICS (Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors), директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield, — в то время как инвестиции в офисы — за 8–10 лет». Такие показатели обеспечивают более высокие ставки аренды. К тому же у покупателя есть шанс найти офис со стоимостью квадрата, не превышающей и, возможно, даже меньшей, чем жилье.
 
Интересен расчет, предоставленный компанией Est-a-Tet, в котором сравнивают вложения в офис и квартиру в одной из элитных новостроек ЦАО. Исходя из рыночной ситуации один квадрат жилья площадью 62 кв. м здесь стоит порядка 550 тыс. руб., офиса — 450 тыс. руб. Цена аренды составит: квартиры — 150 тыс. руб./мес. (или 29 тыс. руб./кв. м/год), офиса — 155 тыс. руб./мес. (или 30 тыс. руб./кв. м/год). Можно увидеть, что в данном случае при меньшей стоимости 1 кв. м доход от аренды выше.
 
Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet, добавляет: «При оценке потенциала инвестиций учитывают многие нюансы. Например, принимают во внимание период отделочных работ в доме. В случае с квартирой он продолжительнее: пока основная масса жильцов не выполнит ремонт, полноценно использовать площадь нельзя. В то время как офис с отдельным входом вводят в эксплуатацию значительно быстрее».
 
Конечно, при минимальном бюджете вложения в жилье будут значительно ниже, чем в коммерческие объекты (200–250 тыс. долл. за квартиру в Москве против 500 тыс. — 1 млн долл. за офис). А окупаемость сильно зависит от района. Однако если снова взглянуть на чаши весов, стоит учесть еще и такой немаловажный фактор, как риски. «На рынке аренды жилья они выше, — уверена Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Saywer. — Юридические лица с закрепленными договорами обязательствами являются более надежными стратегическими партнерами, чем физические, арендующие квартиру в среднем или нижнем ценовом диапазоне».
 
 
Какие площади в цене?
 
Интерес инвесторов сегодня сосредоточен на объектах площадью порядка 100–250 кв. м. «Это самые ликвидные предложения, они моментально уходят с рынка, — комментирует Н. Блохина. — Срок экспозиции небольших офисов в представительских деловых центрах менее трех месяцев. Например, в элитном сегменте, в деловом центре на Волхонке, аренда офиса площадью 100 кв. м обойдется в 500 тыс. руб./мес. С учетом стоимости лота — около 1,5 млн долл. — срок окупаемости составит семь с половиной лет».
 
Раньше площади не делили на небольшие боксы, и квадратные метры продавались тысячами. О вхождении в проект частных инвесторов говорить не приходилось — крупный кусок был по зубам маститым компаниям. Сегодня рынок офисной недвижимости больше ориентирован на конечного покупателя, и возможность подобрать небольшое помещение уже есть.
 
«Если рассматривать офис как альтернативу жилью, нужно брать блок площадью около 200–300 кв. м и стоимостью 1–1,5 млн долл., — считает К. Зайцев. — В зависимости от класса здания и состояния помещения арендная ставка может быть максимальной. Дальнейшее техническое управление и финансовое сопровождение не вызовет особых затруднений». В то же время, по его мнению, «для пробы пера» оптимальны площади порядка 100–150 кв. м. В качестве примера он приводит здание от корпорации «ТЭН» на улице Авиамоторной, где при покупке помещений на финальной стадии реализации проекта окупаемость составляет около восьми лет.
 
Елена Шевчук перспективным для вложений считает один из деловых центров класса А у станции метро «Калужская», который сейчас вводят в эксплуатацию. Офисы и апартаменты от 80 кв. м предлагаются по цене 4–5 тыс. долл. /кв. м. Впрочем, предложений объектов данной категории на рынке сейчас немного. «Наиболее выгодно было инвестировать в офисы в ММДЦ „Москва-Сити“ во время кризиса, — рассказывает Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome. — Тогда можно было, например, приобрести этаж в строящейся Imperia Tower. Сейчас, на волне восстановления рынка, актуально инвестирование в офисы класса B+ в новых бизнес-центрах».
 
Размеры площадей зависят от средств «частника». «На практике встречаются случаи, когда в инвестиционных целях приобретают и 300–500, и 5 кв. м», — рассказывает С. Чемерикин. Для мелких игроков характерно приобретение офисов класса B и С, где гораздо ниже вход в проект. К тому же, по данным последнего исследования глобального рынка недвижимости, проведенного RICS, в России наблюдается тенденция выхода инвесторов за пределы Москвы.
 
 
Во всем свои тонкости
 
Принимая решение о вложении средств, необходимо ответить на вопрос: соответствует ли объект инвестиционным критериям? Если это действительно так, можно переходить к анализу юридических и экономических нюансов. К. Зайцев советует обратить внимание на качество объекта, наличие договоров, если есть арендаторы, обременения и залоги.
 
Полезно также привлечение сторонних экспертов. Они могут предупредить о возможных рисках, предложить решения, о которых частный инвестор может не догадываться или упустить из виду.
 
По вопросу управления объектом эксперты высказались единодушно. Безусловно, этот аспект имеет особенности, однако страшиться его не стоит: одновременно с офисным сегментом растет и рынок услуг.
 
«Человеку обеспеченному, но далекому от рынка, представляется, что управление офисом вызывает затруднения, — говорит Н. Блохина. — На самом деле все совсем не так: это немногим сложнее эксплуатации квартиры. Если помещение находится в бизнес-центре, достаточно заключить договор на техническое обслуживание с управляющей компанией, и команда профессионалов все сделает сама».
 
Аналитики ожидают, что интерес частных инвесторов к офисам будет расти, однако спрос вряд ли будет лавинообразным, скорее умеренным. Довольно специфическим может оказаться портрет инвестора. Например, в Bluestone Group считают: частные вложения в коммерческие объекты — удел людей, так или иначе связанных с недвижимостью или предпринимательством.
 
В соответствии с ожиданиями и целями инвесторов будет меняться и предложение на рынке. «Вектор развития направлен в сторону качественной современной недвижимости, — считает М. Кондакова. — Уже сейчас сроки окупаемости с каждым годом увеличиваются и, думаю, скоро приблизятся к западным показателям».
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных